出品|公司研究室地產(chǎn)組

文|曲奇

2022年1月，以商業(yè)地產(chǎn)為特色的央企物業(yè)華潤(rùn)萬象生活，半個(gè)月內(nèi)先后兩次出手收購(gòu)民營(yíng)房企旗下的住宅物業(yè)，先以10.6億元收購(gòu)禹洲物業(yè)，后以22.6億收購(gòu)中南服務(wù)。隨后，華潤(rùn)置地和華潤(rùn)萬象生活又獲得招商銀行230億融資額度，該資金將全部用于收并購(gòu)業(yè)務(wù)。

2022年首月，華潤(rùn)萬象生活動(dòng)作頻頻，這或許拉開了2022年央企收并購(gòu)民營(yíng)房企項(xiàng)目的大幕。

圖片來源@視覺中國(guó)

1.開年兩起并購(gòu)后再獲30億融資額度

1月26日，華潤(rùn)置地宣布，公司及所屬萬象生活分別與招商銀行簽署《并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》。招商銀行將授予并購(gòu)融資額度合計(jì)230億元，其中華潤(rùn)置地獲得200億元額度、華潤(rùn)萬象生活獲得30億元額度，這些資金將全部用于并購(gòu)業(yè)務(wù)。

230億的融資額度，表明了華潤(rùn)置地及華潤(rùn)萬象生活要在收并購(gòu)上大展拳腳。實(shí)際上，在獲得招商銀行融資額度前，2022年以來，華潤(rùn)萬象生活就已經(jīng)完成了兩筆收購(gòu)。

1月5日，華潤(rùn)萬象生活宣布以10.6億的價(jià)格收購(gòu)禹洲物業(yè)服務(wù)100%股權(quán)；1月20日，華潤(rùn)萬象生活公告將以不高于22.6億的價(jià)格收購(gòu)中南服務(wù)100%股權(quán)，收購(gòu)代價(jià)不高于22.6億元。半個(gè)月內(nèi)，華潤(rùn)萬象生活拿下兩家物業(yè)公司，總價(jià)33.2億。

以商業(yè)地產(chǎn)為特色的華潤(rùn)萬象生活，這次收購(gòu)的兩家物業(yè)公司均以住宅物業(yè)為主。2021年初，華潤(rùn)萬象定下了要在2025年實(shí)現(xiàn)在管面積4億平方米的目標(biāo)。公司總裁喻霖康表示，“我們要加大第三方拓展力度，另外也要抓住窗口期，尋找一些優(yōu)質(zhì)的可以并購(gòu)的標(biāo)的，來做大規(guī)模。”

2021年6月末，華潤(rùn)萬象生活的在管面積為1.22億平米。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在已上市的物業(yè)管理公司中，華潤(rùn)萬象生活的規(guī)模排在第13位。在行業(yè)低谷期進(jìn)行收購(gòu)，不僅可以壓低價(jià)格，還可以快速擴(kuò)大規(guī)模。

禹洲物業(yè)服務(wù)的管理項(xiàng)目主要分布在福建省、安徽省及浙江省，交易完成后，將向華潤(rùn)萬象生活交付的在途面積及合約面積總和約為1048萬平方米。中南服務(wù)的項(xiàng)目主要在江蘇、山東、浙江、四川等省份，中南服務(wù)在管面積5147萬平方米，待交付面積3941萬平方米，并預(yù)計(jì)五年內(nèi)在管面積將達(dá)到9000萬平米以上。

這兩筆收購(gòu)將為華潤(rùn)萬象生活的帶來超過6000萬平方米的在管面積，使其規(guī)模躍至前十，同時(shí)，浙江、江蘇、福建等項(xiàng)目也將會(huì)對(duì)華潤(rùn)萬象生活的布局形成重要補(bǔ)充。

2.物管業(yè)務(wù)收入占比和毛利率待提升

華潤(rùn)萬象生活的業(yè)務(wù)可分為住宅物業(yè)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩大板塊。2021年上半年，華潤(rùn)萬象生活收入40.14億元，同比增長(zhǎng)28.1%。其中，住宅物業(yè)收入約為23.9億，同比增長(zhǎng)42.3%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入約為16.2億。

從業(yè)務(wù)構(gòu)成角度看，2017年到2021年上半年，住宅物業(yè)收入占比分別為67.1%、62.4%、59.2%、57.3%、59.6%，占比穩(wěn)定在60%左右，但呈逐年下降趨勢(shì)，不過下降幅度有所收窄；同期，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占比由39.2%增至40.4%。

華潤(rùn)萬象生活管理層表示，2021年上半年，物管和商管收入比是6：4，但物管的比重會(huì)進(jìn)一步加大。其預(yù)計(jì)，接下來“十四五”期間，物管和商管收入比會(huì)轉(zhuǎn)為5：5，最終回到2：1的結(jié)構(gòu)。通過對(duì)外收購(gòu)擴(kuò)大住宅物業(yè)管理規(guī)模，進(jìn)而提高物管收入和占比，是華潤(rùn)萬象生活完成目標(biāo)的一種手段。

對(duì)于住宅物業(yè)，華潤(rùn)萬象生活除了要擴(kuò)大規(guī)模、提高收入占比等指標(biāo)之外，還有改善住宅物業(yè)毛利率的需求。2021年上半年，公司包括基礎(chǔ)物管、增值服務(wù)在內(nèi)的物管毛利率為17.9%，其中基礎(chǔ)物管毛利率為13.3%，相比于行業(yè)其他物管公司處于較低水平。

華安證券認(rèn)為，華潤(rùn)萬象生活住宅業(yè)務(wù)毛利率低主要是第三方住宅項(xiàng)目低毛利所致。公司第三方住宅項(xiàng)目多為老舊小區(qū)，需要承擔(dān)若干初期一次性翻新成本。此外，由于響應(yīng)“三供一業(yè)”（供水、供電、供熱和物業(yè)管理）移交政策，公司接管部分國(guó)企該類低毛利項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目拉低了報(bào)表中企業(yè)第三方業(yè)務(wù)毛利率。

喻霖康在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，基礎(chǔ)物管毛利還在持續(xù)的改善當(dāng)中。公司在上市之初跟投資者對(duì)此有過溝通，基礎(chǔ)物管的毛利水平應(yīng)該會(huì)維持在一個(gè)合理的區(qū)間，希望以后可以維持在14%—17%之間，目前看來這是一個(gè)比較合適的毛利率水平。

如果華潤(rùn)萬象生活能同步提升物管業(yè)務(wù)的收入和毛利率，公司的盈利能力將會(huì)進(jìn)一步提升。

3.物管行業(yè)迎來央企并購(gòu)潮？

2021年初，華潤(rùn)萬象生活定下“2021年實(shí)現(xiàn)第三方拓展4500萬平方米”的規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)。過去，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)更多依賴華潤(rùn)置地，沒有在市場(chǎng)進(jìn)行主動(dòng)拓展。中期業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層對(duì)投資者表示，“下半年有幾個(gè)重大的標(biāo)的在談，目前來看成功幾率很大。”

2021年下半年在并購(gòu)市場(chǎng)沒有太多動(dòng)作的華潤(rùn)萬象生活，在2022年初“爆發(fā)”了，兩起33億并購(gòu)案，或許拉開物業(yè)賽道上央企、國(guó)企收并購(gòu)的大幕。

根據(jù)中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)，2021年共有29家上市物企發(fā)起53項(xiàng)收并購(gòu)，并購(gòu)金額355.88億元。2021年，物管行業(yè)并購(gòu)主要以民營(yíng)企業(yè)為主，僅碧桂園服務(wù)一家公司，就發(fā)起了大大小小7起并購(gòu)，總金額達(dá)190億元，其中，對(duì)富力物業(yè)、藍(lán)光嘉寶的收購(gòu)額更是高達(dá)100億、48.47億。而具有央企國(guó)資背景的參與方僅有3家，發(fā)起5項(xiàng)收并購(gòu)，并購(gòu)金額僅4.56億元。

如果拉大視角看，國(guó)企、央企成為并購(gòu)市場(chǎng)主力，不僅體現(xiàn)在物業(yè)賽道上。2022年1月，融創(chuàng)、世茂、中南建設(shè)、雅居樂等頭部房企，均將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓予國(guó)資。

1月17日，融創(chuàng)將武漢甘露山文創(chuàng)城部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給國(guó)企武漢城建；1月24日，融創(chuàng)退出常州融譽(yù)置業(yè)，廈門國(guó)企建發(fā)國(guó)際及江蘇城開地產(chǎn)集團(tuán)接盤；1月21日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告，以10.6億元總價(jià)出售上海北外灘核心區(qū)一項(xiàng)目公司的股權(quán)，由上海市政府旗下國(guó)企上海久事接盤；雅居樂集團(tuán)發(fā)布公告，擬以18.43億元出售廣州利合集團(tuán)26.66%的股權(quán)，接盤方為中海地產(chǎn)。

中信證券認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來國(guó)有企業(yè)在并購(gòu)市場(chǎng)活躍度將提升。中指研究院亦表示，自《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》發(fā)布以來，政策趨向支持優(yōu)質(zhì)房企收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，央企主導(dǎo)的并購(gòu)也將持續(xù)增加。

得益于銀行信貸支持，華潤(rùn)、中海等央企或許會(huì)在2022年有不少“抄底”的機(jī)會(huì)。“抄底”之后的整合，對(duì)華潤(rùn)等公司來說也是一道考驗(yàn)。