出品|公司研究室地產(chǎn)組

文|曲奇

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，港資房企的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)位于一二線城市的核心地段，產(chǎn)品定位高端商場(chǎng)，比如上海的恒隆廣場(chǎng)、北京的三里屯太古里。內(nèi)資房企中，萬(wàn)達(dá)是“規(guī)模之王”，其商業(yè)地產(chǎn)的收入和數(shù)目遠(yuǎn)高于同行。

在萬(wàn)達(dá)之后，華潤(rùn)、龍湖、新城的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也各有特點(diǎn)，華潤(rùn)和龍湖在一二線布局較多，前者項(xiàng)目偏向高端和中高端，后者偏向中高端和潮流，而新城的吾悅廣場(chǎng)深耕下沉市場(chǎng)，主要集中在三四線城市，開(kāi)店數(shù)量在3家中最多。

圖片來(lái)源@視覺(jué)中國(guó)

01華潤(rùn)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)，萬(wàn)象城單店業(yè)績(jī)突出

華潤(rùn)置地在商業(yè)地產(chǎn)方面上的代表作無(wú)疑是2004年開(kāi)業(yè)的深圳萬(wàn)象城，后者不僅見(jiàn)證了深圳從一個(gè)小漁村成長(zhǎng)為國(guó)際化大都市的發(fā)展歷程，也讓華潤(rùn)在國(guó)內(nèi)高端購(gòu)物商場(chǎng)中占有一席之地。

2021年全球奢侈品市場(chǎng)基本恢復(fù)到2019年的水平，由于出境受限，中國(guó)境內(nèi)奢侈品市場(chǎng)（不包括港澳臺(tái)地區(qū)）繼續(xù)保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，部分品牌增速超過(guò)70%，華潤(rùn)的購(gòu)物中心也成了疫情影響下的受益者。

華潤(rùn)的購(gòu)物中心以萬(wàn)象系（萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地）為主，主要聚集在高線級(jí)城市，2021年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活旗下在營(yíng)購(gòu)物中心及物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目共66個(gè)，在一二線城市的布局超過(guò)80%。

2021上半年，華潤(rùn)在管購(gòu)物中心零售額560億元，同比大幅增長(zhǎng)84.4%。其中，12個(gè)高端及中高端購(gòu)物中心銷(xiāo)售增速超85%，2018年開(kāi)業(yè)的深圳灣萬(wàn)象城，銷(xiāo)售額更是同比增長(zhǎng)225%。

根據(jù)職業(yè)零售網(wǎng)的不完全統(tǒng)計(jì)，2021年全國(guó)銷(xiāo)售額前50的商場(chǎng)中，華潤(rùn)占了9個(gè)位置。其中，深圳萬(wàn)象城年銷(xiāo)售額約130億，較2020年增長(zhǎng)約30%；杭州、廈門(mén)、成都的萬(wàn)象城銷(xiāo)售額均超過(guò)50億，且增速高于50%。

據(jù)不完統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)2022年擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目達(dá)15座，分別布局在北京、上海、南京、武漢、東莞、沈陽(yáng)等城市。其中，武漢萬(wàn)象城商業(yè)建筑面積達(dá)19萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間5月1日，項(xiàng)目定位對(duì)標(biāo)武商MALL?國(guó)廣店、武漢恒隆廣場(chǎng)等高端購(gòu)物中心。

武漢萬(wàn)象城是華潤(rùn)在武漢的首個(gè)商業(yè)綜合體，根據(jù)公開(kāi)信息，武漢萬(wàn)象城投資約130億，將引進(jìn)420多個(gè)知名品牌，其中，40%以上是第一次進(jìn)入湖北的大牌。“首店效應(yīng)”或許會(huì)成為華潤(rùn)在武漢商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)中突圍的重要手段，帶動(dòng)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)。

02龍湖偏向中高端潮流，商管將被打包上市

與華潤(rùn)置地相似，龍湖的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也主要集中在一二線這樣的高線級(jí)城市，國(guó)內(nèi)消費(fèi)能力強(qiáng)的區(qū)域。根據(jù)浙商證券研報(bào)，2021年前3季度，龍湖智創(chuàng)生活的商業(yè)收入有90%來(lái)自一二線城市，其中一線城市占比21.4%，二線城市占比71.9%。

不過(guò)，與華潤(rùn)不同的是，龍湖主要以中高端、中端、時(shí)尚潮流型項(xiàng)目為主，華潤(rùn)以打造高端項(xiàng)目為主。品牌綁定方面，龍湖主要以中端、大眾化零售品牌深度綁定，其大眾化、中端、中高端品牌比例與萬(wàn)達(dá)相當(dāng)。

2021年上半年，龍湖集團(tuán)共開(kāi)業(yè)五座天街。其中，龍湖長(zhǎng)沙洋湖天街為華中地區(qū)首座天街，武漢江宸天街為武漢的首座天街。開(kāi)業(yè)前兩天，武漢江宸天街總客流量超47.5萬(wàn)人次，總銷(xiāo)售額破3555萬(wàn)。同樣是在上半年開(kāi)業(yè)的成都錦宸天街開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)三天，成都錦宸天街實(shí)現(xiàn)總客流量超38.2萬(wàn)人次，總銷(xiāo)售額破2540萬(wàn)元，表現(xiàn)要遜于武漢。

截至2021年6月，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)28座城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達(dá)54座，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為524萬(wàn)平方米，整體出租率97.8%。相較于2020年同期，商業(yè)租金增長(zhǎng)39%至37.1億元，商場(chǎng)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)100%至222億元，租售比為16.7%，平均日客流201萬(wàn)人次。2022年，龍湖預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)17個(gè)商場(chǎng)，屆時(shí)累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)將達(dá)到80座。

1月7日，龍湖智創(chuàng)生活向港交所提交招股書(shū)。2019年、2020年及截至2021年前9個(gè)月，龍湖在管購(gòu)物中心的客流分別為4.722億、4.587億及5.043億；在管購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額分別約為267億元、305億元及446億元。2021年，龍湖購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額顯著復(fù)蘇。

03新城深耕下沉市場(chǎng)，總開(kāi)店數(shù)量最多

從2012年第一家吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，新城控股的購(gòu)物中心已經(jīng)發(fā)展了十年。不過(guò)，與華潤(rùn)、龍湖不同，新城控股的吾悅廣場(chǎng)主要分布在三四五線城市。在2015年商業(yè)年會(huì)上，新城控股創(chuàng)始人王振華提出，“沒(méi)有商業(yè)綜合體的地方，我們就會(huì)去投資。”深耕下沉市場(chǎng)，是吾悅廣場(chǎng)的基因。

截至2021年末，新城控股開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量達(dá)189座，進(jìn)駐全國(guó)135個(gè)城市。2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標(biāo)，同比大幅增長(zhǎng)51%；全年新開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)共30座。

從區(qū)域布局上看，2021年開(kāi)業(yè)的吾悅廣場(chǎng)近半數(shù)位于華東區(qū)域，集中在江蘇、山東兩個(gè)省份。江蘇作為新城控股的發(fā)家地，也成為集團(tuán)商業(yè)板塊首先深耕的市場(chǎng)，2021年在宿遷就開(kāi)了3家吾悅廣場(chǎng)。總體來(lái)看，吾悅廣場(chǎng)在三四五線城市占比近70%，一線、二線城市合計(jì)占比不到40%。截至目前，吾悅廣場(chǎng)在“北上廣深”這四個(gè)城市中均無(wú)布局。

受限于城市消費(fèi)能力，2021年全國(guó)銷(xiāo)售額TOP50的購(gòu)物中心名單里并沒(méi)有吾悅廣場(chǎng)。根據(jù)新城控股2020年年報(bào)，2020年，吾悅廣場(chǎng)客流5.55億人次，同比增13%；銷(xiāo)售總額319億元，同比增20%。在已上市的地產(chǎn)公司中，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)店數(shù)量最多，但總銷(xiāo)售額并不占優(yōu)。

吾悅廣場(chǎng)選擇定位下沉市場(chǎng)的主要原因是，當(dāng)初王振華認(rèn)為一二線城市購(gòu)物中心幾近飽和、三四線城市租金水平相對(duì)較低、中產(chǎn)階層人群增長(zhǎng)快且投資回報(bào)率相對(duì)較高。不過(guò)數(shù)據(jù)顯示，2019年，三線城市購(gòu)物中心平均租金僅3.3元/平米/日，四線城市甚至不足2.2元/平米/日，遠(yuǎn)低于一線城市的9.8元/平米/日。

新城控股的模式是“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)，當(dāng)三四線城市住宅市場(chǎng)銷(xiāo)量下滑，商業(yè)市場(chǎng)需求萎縮的時(shí)候，在三四線廣泛布局的新城控股能否撐得住，一直都是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。