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出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜曲奇

9月23日，為期兩天的北京第三輪土拍落幕，央企、國(guó)企以及北京本地國(guó)企仍然是參與主力。

第三輪土拍最活躍的房企要數(shù)華潤(rùn)和中海兩家。

一共18宗地塊，報(bào)名7個(gè)項(xiàng)目的中海，最終以147億拿下了3宗地塊，成為這輪土拍的“拿地王”；讓人頗感意外的是本輪“報(bào)名王”華潤(rùn)，報(bào)名了9個(gè)項(xiàng)目，最終只以"華潤(rùn)+中鐵+興創(chuàng)"聯(lián)合體拿下大興區(qū)西紅門6013這一宗地塊。

不過(guò)，考慮到2022年北京前兩輪土拍，華潤(rùn)已經(jīng)花了近200億拿下4宗地塊。此外，8月末，華潤(rùn)僅花33億就接盤了世茂在北京分鐘寺的兩個(gè)豪宅項(xiàng)目。總體來(lái)說(shuō)，華潤(rùn)今年在北京市場(chǎng)的攻勢(shì)較足，但不盲目。

在年中的業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)高管用“既不冒進(jìn)，也不恐慌，量入為出”形容華潤(rùn)在拿地端的態(tài)度。北京區(qū)的表現(xiàn)，恰好是華潤(rùn)對(duì)當(dāng)下地產(chǎn)市場(chǎng)投資態(tài)度的一個(gè)縮影。

01、抄底收購(gòu)錯(cuò)失的分鐘寺地塊

8月末，一則公告讓購(gòu)買北京世茂天譽(yù)的業(yè)主將懸著的心放下來(lái)了。

位于北京東三環(huán)的世茂天譽(yù)、合生縵云以及東叁金茂府3個(gè)樓盤，被稱為“分鐘寺豪宅三兄弟”。以世茂天譽(yù)為例，在售戶型可分為150平方米、190平方米、220平方米三種，均價(jià)約為12萬(wàn)元/平方米，該樓盤起步價(jià)就達(dá)到1800萬(wàn)元。

而世茂集團(tuán)的現(xiàn)金流情況，讓不少購(gòu)房的業(yè)主擔(dān)心，世茂天譽(yù)會(huì)不會(huì)有停工、爛尾的問(wèn)題出現(xiàn)。

8月31日晚，世茂集團(tuán)發(fā)布了一則項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓公告，將北京分鐘寺兩宗地塊L-39和L-41的股權(quán)，以及配套的兩家物業(yè)公司股權(quán)以33.16億轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)置地。

其中，L-39地塊對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目是合生縵云，世茂持股49%，合生創(chuàng)展持股51%；L-41地塊也就是世茂天譽(yù)，世茂持股51%，合生持股49%。

央企華潤(rùn)接手，業(yè)主們擔(dān)心的爛尾問(wèn)題算是解除了。但這筆交易對(duì)世茂而言，或許是無(wú)奈之舉。

從2020年中開(kāi)發(fā)分鐘寺項(xiàng)目算起，世茂耕耘了兩年多的時(shí)間又將其轉(zhuǎn)讓給了華潤(rùn)。對(duì)于一個(gè)定位豪宅的項(xiàng)目，在已有銷售回款的情況下，世茂在轉(zhuǎn)讓交易中，絲毫沒(méi)有占到便宜。

根據(jù)世茂的公告，按7月31日的賬面價(jià)算，這筆交易世茂虧了8600萬(wàn)。

在2020年5月的那場(chǎng)北京土拍上，分鐘寺地塊十分搶手，多家房企參與競(jìng)標(biāo)，最終被在分鐘寺耕耘多年的合生創(chuàng)展以“不惜代價(jià)”的架勢(shì)拿了下來(lái)。

當(dāng)時(shí)，合生先是經(jīng)過(guò)56輪競(jìng)價(jià)，以42億拿下L-39地塊，溢價(jià)率42.08%，樓面價(jià)76168元/平方米，溢價(jià)率和樓面價(jià)均創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京年內(nèi)新高；接著，合生又經(jīng)過(guò)82輪角逐，以65.4億拿下L-41地塊，溢價(jià)率37.86%，樓面價(jià)73912元/平方米。

值得一提的是，2020年2月疫情期間，華潤(rùn)華北大區(qū)在馬駒橋、西北旺連拿三塊地，雄心勃勃。當(dāng)時(shí)，坊間有傳聞稱，“分鐘寺地塊，即使沒(méi)有利潤(rùn)華潤(rùn)置地也要拿到一塊。”

但實(shí)際上，華潤(rùn)根本就沒(méi)有報(bào)名參與那輪土拍。華潤(rùn)的“隱身”，或許與當(dāng)年3月末曝出來(lái)的上海虹口圍標(biāo)事件有關(guān)，華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科都有相關(guān)人士被處理，拿地一事或許因此暫停。

然而，兩年過(guò)后，華潤(rùn)卻以“抄底”的姿態(tài)殺回了分鐘寺地塊。只不過(guò)，華潤(rùn)不是通過(guò)公開(kāi)拍賣市場(chǎng)，而是通過(guò)收并購(gòu)市場(chǎng)。

02、北京三輪土拍拿地額超220億

在華潤(rùn)置地8月末的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，當(dāng)被問(wèn)及如何看待收并購(gòu)市場(chǎng)時(shí)，公司管理層表示，華潤(rùn)置地大量接觸了一批項(xiàng)目，一方面，收并購(gòu)項(xiàng)目相對(duì)比較復(fù)雜，股權(quán)端、債權(quán)端的資產(chǎn)狀況和債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，利益平衡難度比較大；另一方面，伴隨著公開(kāi)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，收并購(gòu)項(xiàng)目也未必比公開(kāi)市場(chǎng)的性價(jià)比更高。

不過(guò)，華潤(rùn)同時(shí)表示，“公司整個(gè)收并購(gòu)工作一直在正常有序進(jìn)行，相信后續(xù)的一段時(shí)間會(huì)逐漸有收并購(gòu)的成果落地。”

話音剛落，華潤(rùn)收購(gòu)世茂分鐘寺的項(xiàng)目就應(yīng)聲落地了。相比收并購(gòu)市場(chǎng)，華潤(rùn)在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的勢(shì)頭則更為兇猛。

以北京市場(chǎng)為例，2022年上半年的兩次土拍中，華潤(rùn)在北京市場(chǎng)共拿地4宗，總價(jià)198.8億。若算上剛結(jié)束的第三輪土拍，華潤(rùn)在今年北京公開(kāi)拍賣市場(chǎng)的投入就已經(jīng)超過(guò)了220億，拿下5宗地塊。

其中，單價(jià)最高的地塊是華潤(rùn)在第二輪土拍上，以74.7億價(jià)格拿下的豐臺(tái)區(qū)亞林西地塊，74.7億也是北京近5年以來(lái)起拍價(jià)最高的地塊，項(xiàng)目名為北京悅府。

亞林西地塊除了要建10萬(wàn)平方米的住宅，還需要配建10萬(wàn)平方米的B4商業(yè)寫字樓和3360平方米的幼兒園。整體來(lái)看，亞林西地塊的項(xiàng)目體量較大、總價(jià)較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的挑戰(zhàn)也頗大。

華潤(rùn)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“華潤(rùn)置地在拿地方面既不冒進(jìn)，也不恐慌，始終堅(jiān)持嚴(yán)格的投資紀(jì)律，順應(yīng)市場(chǎng)分化的變化趨勢(shì)，重點(diǎn)在一線和強(qiáng)二線核心城市主流市場(chǎng)傾斜資源。”

根據(jù)華潤(rùn)置地的半年報(bào)，2022年上半年，華潤(rùn)置地以總地價(jià)578.4億新增24宗土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積380萬(wàn)平方米。其中，華潤(rùn)新增土儲(chǔ)權(quán)益地價(jià)469.2億，新增土儲(chǔ)權(quán)益建筑面積290萬(wàn)平方米，一二線城市投資占比92%。

華潤(rùn)重點(diǎn)對(duì)一二線城市進(jìn)行投資布局，在可售項(xiàng)目的資源分布上，2022年半年4306億可售貨值中，一線城市占比30.4%，二線城市占比54.6%，主要在北京、深圳、杭州、成都、南京、蘇州等城市。

從華潤(rùn)在北京市場(chǎng)的布局來(lái)看，無(wú)論是收購(gòu)的分鐘寺地塊，還是亞林西地塊，均是大戶型的改善型住宅項(xiàng)目。北京悅府官方指導(dǎo)價(jià)11.2萬(wàn)元/平方米，分為130平方米、160平方米、190平方米三種戶型，起步價(jià)就要1400萬(wàn)以上。

03、華北區(qū)上半年收入下滑超五成

2022年上半年，華潤(rùn)置地銷售額1210.4億，同比下滑26.6%。其中，華北大區(qū)上半年銷售額283.4億，同比下滑23.4%，占比23.4%，在七個(gè)大區(qū)中排名第二。

具體看北京項(xiàng)目，上半年，華潤(rùn)在北京有幸福里潤(rùn)園、永定府、海淀幸福里等熱門樓盤入市，讓華北區(qū)的下滑幅度略好于華潤(rùn)置地整體。

但在收入方面，2022年上半年，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入593.7億，同比下降2.6%。其中，華北大區(qū)收入僅57.9億，同比下滑54.9%，占比9.8%，在7個(gè)大區(qū)中收入占比僅高于華中地區(qū)。

從上半年的數(shù)據(jù)來(lái)看，華潤(rùn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入穩(wěn)中有降，但各大區(qū)的收入波動(dòng)較大。

對(duì)于當(dāng)下的地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，華潤(rùn)管理層認(rèn)為，“在供應(yīng)端，政府應(yīng)該會(huì)加大在核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)；在企業(yè)端，高杠桿的企業(yè)資金承壓，在土地市場(chǎng)的出手意愿度弱，整體競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)仍然是相對(duì)穩(wěn)健的央國(guó)企為主。”

仍以北京第三輪土拍為例，18宗地塊共吸引54家房企或聯(lián)合體參與報(bào)名。報(bào)名參與度高的主要是央企、國(guó)企地產(chǎn)商，如華潤(rùn)、中海、首開(kāi)、北京城建、北京建工、金茂、保利等。民企方面僅綠城報(bào)名4宗地塊、龍湖、潤(rùn)澤各報(bào)名1宗參與。

但在競(jìng)拍拿地環(huán)節(jié)，僅龍湖一家以“龍湖+天竺”聯(lián)合體拿下順義新城0320地塊，綠城、潤(rùn)澤均無(wú)斬獲。

有分析師認(rèn)為，央企國(guó)企還在積極拿地，與其融資成本相對(duì)較低有關(guān)。

盡管2022年上半年，華潤(rùn)的平均成本較2021年末增長(zhǎng)了7個(gè)基點(diǎn)，但整體融資成本仍低于4%，只有3.78%，在地產(chǎn)行業(yè)中已處于較低水平。

2022年6月末，華潤(rùn)置地持有現(xiàn)金1164.5億，現(xiàn)金短債比2.02，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.2%，凈負(fù)債率為34.6%。“三道紅線”維持綠檔，在手現(xiàn)金充足，這也成為了華潤(rùn)積極拿地的底氣。

但目前的地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是民企開(kāi)發(fā)商，還是更有底氣的央企、國(guó)企開(kāi)發(fā)商，投資端都需要更加謹(jǐn)慎，產(chǎn)品端保交付是底線，好口碑能幫開(kāi)發(fā)商走得更穩(wěn)。