作為國(guó)家住房保障體系的重要一環(huán)，保障性租賃住房關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，獲得各級(jí)政府高度重視。

2022年8月底，首批3單保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目正式上市，基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式成為解決保障性租賃住房資金瓶頸的重要工具之一。2022年12月9日，保障性租賃住房REITs迎來擴(kuò)容，首只由中央企業(yè)發(fā)行、首單市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REITs——華夏基金華潤(rùn)有巢REIT正式在上交所上市。

華夏基金華潤(rùn)有巢REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)是由華潤(rùn)置地旗下華潤(rùn)有巢開發(fā)經(jīng)營(yíng)的兩處保障性租賃住房項(xiàng)目——有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目，是上海松江區(qū)“001號(hào)”、“002號(hào)”保租房項(xiàng)目，也是上海市推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項(xiàng)目。

保租房成REITs市場(chǎng)靚麗風(fēng)景線

作為備受關(guān)注的創(chuàng)新性產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì)保障性租賃住房REITs資產(chǎn)品類高度認(rèn)可。華夏基金華潤(rùn)有巢REIT募集時(shí)廣受資金追捧，最終募集規(guī)模為12.085億元，其比例配售前的募集規(guī)模達(dá)1,200.45億元，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.47%，刷新公募REITs網(wǎng)下發(fā)售最低配售比例紀(jì)錄并保持至今；公眾發(fā)售配售比例為0.31%。

不僅誕生時(shí)備受關(guān)注，上市以來，保障性租賃住房REITs憑借平穩(wěn)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，也成為公募REITs市場(chǎng)上的亮眼風(fēng)景。根據(jù)公開資料，2023年滬市上市的3只保障性租賃住房REITs的大部分底層資產(chǎn)的出租率維持在較高水平，為其穩(wěn)定的業(yè)績(jī)表現(xiàn)提供有力支撐，當(dāng)期可供分配金額完成率多超過同期預(yù)測(cè)，顯現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期屬性。

基金公開披露信息顯示，2023年華夏基金華潤(rùn)有巢REIT四個(gè)季度基金層面合計(jì)收入為7,841.07萬(wàn)元，四個(gè)季度累計(jì)可供分配金額為6,076.14萬(wàn)元（完成2023年可供分配預(yù)測(cè)值的125.30%），2023年實(shí)現(xiàn)的分派率為5.03%。2023年8月23日及25日華夏基金華潤(rùn)有巢REIT向持有人進(jìn)行現(xiàn)金分紅共計(jì)派利3,923萬(wàn)元，此次分紅金額占截止收益分配基準(zhǔn)日（2023年6月30日）可供分配金額的99.99%。

優(yōu)異業(yè)績(jī)背后：六邊形戰(zhàn)士養(yǎng)成記

優(yōu)異的業(yè)績(jī)表現(xiàn)背后，離不開保障性租賃住房REITs基金管理人及運(yùn)管機(jī)構(gòu)的心血，基金持續(xù)平穩(wěn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，源自在信息披露機(jī)制、治理機(jī)制、激勵(lì)約束機(jī)制、二級(jí)市場(chǎng)交易機(jī)制、投資者關(guān)系管理機(jī)制和持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制六大方面積極探索和深入踐行。

一、堅(jiān)持公開透明、及時(shí)高效的信息披露機(jī)制。信息披露是公募REITs的重要工作，高質(zhì)量的信息披露有利于投資者全面了解底層資產(chǎn)與基金的經(jīng)營(yíng)情況，更好地樹立投資信心。2023年監(jiān)管部門在信息披露制度上進(jìn)行了全方位更新，信息披露制度已兼顧廣度、深度及口徑上的統(tǒng)一。在此基礎(chǔ)上，華夏基金與華潤(rùn)有巢共同成立信息披露專項(xiàng)小組并制定信息披露相關(guān)制度，雙方高效溝通、緊密配合，相得益彰。

二、構(gòu)建多方聯(lián)動(dòng)、分層治理的治理機(jī)制，落實(shí)制度保障。公募REITs的治理機(jī)制較為復(fù)雜，參與機(jī)構(gòu)較多，治理機(jī)制涉及持有人大會(huì)、基金管理人、ABS管理人、項(xiàng)目公司及外部管理機(jī)構(gòu)，需要夯實(shí)制度，多方聯(lián)動(dòng)，分層有序完善治理結(jié)構(gòu)。華夏基金、中信證券、項(xiàng)目公司與華潤(rùn)有巢簽訂《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》委托華潤(rùn)有巢進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，并從經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與預(yù)算定制及執(zhí)行、日常運(yùn)營(yíng)事項(xiàng)審批及管理等多個(gè)方面推進(jìn)精細(xì)化管理，同時(shí)依托高度自動(dòng)化的電子系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)財(cái)一體化，有力地保障了制度的落地與執(zhí)行，保障了華潤(rùn)有巢市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。

三、實(shí)施全面考核、激發(fā)運(yùn)管動(dòng)力的激勵(lì)約束機(jī)制。《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》對(duì)華夏基金、中信證券、項(xiàng)目公司與華潤(rùn)有巢的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了全方位的界定，同時(shí)制定了激勵(lì)措施，比如約定以實(shí)際運(yùn)營(yíng)凈收益與目標(biāo)運(yùn)營(yíng)凈收益的差額20%進(jìn)行計(jì)提，實(shí)際值高于目標(biāo)值時(shí)，華潤(rùn)有巢可獲得超額激勵(lì)，激勵(lì)華潤(rùn)有巢超越目標(biāo)任務(wù)。以上措施，多管齊下，促使華潤(rùn)有巢合法合規(guī)、勤勉盡責(zé)地為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

四、密切關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)交易動(dòng)態(tài)，積極維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、保護(hù)投資者權(quán)益。華夏基金持續(xù)跟蹤二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，做好有關(guān)應(yīng)對(duì)工作，合法合規(guī)發(fā)布相關(guān)公告，履職盡責(zé)維護(hù)二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展，盡力避免極端不理性殺跌造成的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

五、重視投資者關(guān)系管理，增強(qiáng)信心，吸引多元投資。華夏基金與華潤(rùn)有巢在做好底層項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)工作的同時(shí)，在投資者關(guān)系方面也從制度體系建設(shè)到實(shí)踐執(zhí)行做了全方位的保障。除了搭建投資者適當(dāng)性制度體系，還建立了投資者分類和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)規(guī)則，以及較為完備的投資者數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)和投資者回訪工作流程。華夏基金與華潤(rùn)有巢密切關(guān)注投資者需求，通過業(yè)績(jī)說明會(huì)、投資人現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、走進(jìn)原始權(quán)益人等多種形式，扎實(shí)做好投資者的溝通、公眾宣傳活動(dòng)工作，建立了常態(tài)化投資者溝通機(jī)制，積極吸引多元化投資者進(jìn)入。2023年華潤(rùn)有巢REIT先后召開3次業(yè)績(jī)溝通會(huì)，在有巢泗涇項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開展投資者與媒體開放日活動(dòng)，并組織了更為廣泛的投資者路演活動(dòng)。

六、高度關(guān)注持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制：擴(kuò)大規(guī)模、滾動(dòng)發(fā)展。擴(kuò)募是公募REITs的生命力源泉。華潤(rùn)有巢從存量和增量?jī)蓚€(gè)方面，規(guī)劃了華夏基金華潤(rùn)有巢REIT 可持續(xù)的擴(kuò)募計(jì)劃。做優(yōu)存量方面，華潤(rùn)有巢從持有的保租房項(xiàng)目中初步選定了計(jì)劃擴(kuò)募項(xiàng)目，待達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，符合監(jiān)管要求后，即刻啟動(dòng)擴(kuò)募籌備。做實(shí)增量方面，華潤(rùn)有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強(qiáng)二線等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的資產(chǎn)。華潤(rùn)有巢積極關(guān)注并獲取相關(guān)保障性租賃住房項(xiàng)目，持續(xù)提升潛在擴(kuò)募資產(chǎn)池的規(guī)模。同時(shí)，華潤(rùn)有巢也在探索通過Pre-REITs模式，打造從Pre-REITs到公募REITs一體化鏈條，實(shí)現(xiàn)從開發(fā)到資管的轉(zhuǎn)型。

從華夏基金華潤(rùn)有巢REIT等已上市的保障性租賃住房REITs的表現(xiàn)來看，保障性租賃住房REITs的良好社會(huì)經(jīng)濟(jì)效用已初步顯現(xiàn)，在構(gòu)建“六邊形戰(zhàn)士”的運(yùn)管思維指導(dǎo)下，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT仍將持續(xù)探索和創(chuàng)新，不斷發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)影響力為投資者創(chuàng)造更多價(jià)值，保障性租賃住房REITs未來可期！