萬(wàn)物云沖刺IPO，撐不起萬(wàn)科轉(zhuǎn)型科技?jí)?/h1>

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獵云網(wǎng)韓文靜2022-04-08 18:30 新基建

擺在萬(wàn)物云面前的資本之路注定不是一路坦途。

擺在萬(wàn)物云面前的資本之路注定不是一路坦途。

文丨獵云網(wǎng) ID：ilieyun

作者丨韓文靜

曾經(jīng)號(hào)稱(chēng)不著急上市的萬(wàn)物云，還是在愚人節(jié)這天遞交了招股書(shū)。

作為萬(wàn)科的“親兒子”，萬(wàn)物云的前身是萬(wàn)科物業(yè)。在過(guò)去，萬(wàn)科針對(duì)物業(yè)上市的話(huà)題態(tài)度一直有些曖昧。在被問(wèn)及萬(wàn)物云何時(shí)上市時(shí)，萬(wàn)科管理層多次隔空表態(tài)“時(shí)機(jī)還不成熟”。

但這次，萬(wàn)物云正式向港交所發(fā)起了沖擊。扭扭捏捏了幾年之后，萬(wàn)物云上市計(jì)劃的靴子終于落地，曾經(jīng)的言之鑿鑿也變成了過(guò)往云煙。

盡管作為如今為數(shù)不多的未上市的頭部物企之一，但擺在萬(wàn)物云面前的資本之路注定不是一路坦途。物業(yè)股風(fēng)口已過(guò)資本市場(chǎng)降溫，強(qiáng)行更名并加持的科技業(yè)務(wù)孱弱，營(yíng)收占比微弱；股東們紛紛提前減持套現(xiàn)等等，都將是擺在萬(wàn)云上市之路的一道道難題。

“姍姍來(lái)遲”的IPO

時(shí)間回到2011年，萬(wàn)物云首席合伙人、首席執(zhí)行官朱保全從房地產(chǎn)行業(yè)一腳踏入物業(yè)管理，加入萬(wàn)科物業(yè)。剛?cè)胄械臅r(shí)候，同業(yè)的人都在講“上輩子作孽，這輩子干物業(yè)”。

“我來(lái)萬(wàn)科物業(yè)的前一年，應(yīng)該說(shuō)萬(wàn)科物業(yè)還是萬(wàn)科地產(chǎn)的一個(gè)初始的服務(wù)部門(mén)。”朱保全說(shuō)道。

在執(zhí)掌萬(wàn)科物業(yè)十年之后，2020年，朱保全宣布萬(wàn)科物業(yè)改名，新名稱(chēng)為“萬(wàn)物云”，同時(shí)給出了一個(gè)新的定義——“空間科技服務(wù)公司”。

而這一年，也被稱(chēng)為物管行業(yè)的元年。隨著房地產(chǎn)集團(tuán)紛紛分拆資產(chǎn)上市，物業(yè)、商業(yè)的分拆成為潮流，物業(yè)成為房企轉(zhuǎn)型載體。

2020年，共有18家物企上市，包括融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等頭部企業(yè)。2021年上半年，物管行業(yè)的上市熱潮繼續(xù)延續(xù)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)共有10家物企成功在港IPO。

在物管行業(yè)的風(fēng)口期，對(duì)于分拆物業(yè)上市的安排，萬(wàn)科方面一直表現(xiàn)“佛系”，“不著急”時(shí)常掛在嘴邊。朱保全就聲稱(chēng)，萬(wàn)科不差錢(qián)，不會(huì)著急讓物業(yè)上市。

從去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)各類(lèi)負(fù)面新聞?lì)l發(fā)，房企在資本市場(chǎng)的窘境逐漸傳遞到物業(yè)。物業(yè)公司上市通道正在收緊，多家物企IPO折戟，這種“寒冷”一直延續(xù)至今。

此時(shí)，萬(wàn)物云上市的靴子落地，這決定似乎顯得著急了些。一向求穩(wěn)的萬(wàn)科，也突然之間踩下了分拆萬(wàn)物云上市的油門(mén)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，萬(wàn)物云不排除試圖講述科技故事以提高估值水平的可能，即便現(xiàn)在已不是物業(yè)上市的最好時(shí)機(jī)。

如今，物管股資本市場(chǎng)開(kāi)始大幅降溫，為萬(wàn)物云上市前景蒙上陰影，影響估值預(yù)期。去年赴港上市的恒大物業(yè)股價(jià)一度超過(guò)19.7港元/股，如今已跌落至2.3港元/股；碧桂園服務(wù)的股價(jià)也由去年最高點(diǎn)85.20港元/股，跌落至39.9港元/股。

錯(cuò)過(guò)了物管黃金時(shí)代的萬(wàn)物云，僅靠物業(yè)服務(wù)的概念遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

在招股書(shū)中，萬(wàn)物云也提到了通過(guò)科技的投入優(yōu)化服務(wù)能力，達(dá)到“重塑空間效率，服務(wù)歷久彌新”的使命。在物管風(fēng)口已過(guò)的當(dāng)下，萬(wàn)物云的科技故事，資本會(huì)買(mǎi)賬嗎？

科技屬性存疑

去年11月，朱保全公開(kāi)表示“我們把傳統(tǒng)的物業(yè)管理或者資產(chǎn)服務(wù)定義為空間科技服務(wù)。科技、云服務(wù)是萬(wàn)物云未來(lái)重倉(cāng)投資的方向，但在業(yè)務(wù)領(lǐng)域依然定位于服務(wù)業(yè)。”萬(wàn)物云的科技成分又有幾何？

招股書(shū)中顯示，公司的三大業(yè)務(wù)包含社區(qū)空間服務(wù)、商企和城市空間服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)，被稱(chēng)作萬(wàn)物云業(yè)務(wù)的三架馬車(chē)。

其中，AIoT及BPaaS解決方案屬于遠(yuǎn)程空間科技運(yùn)營(yíng)服務(wù)，將被應(yīng)用到服務(wù)領(lǐng)域以提高效率，也就是萬(wàn)物云“科技故事”的關(guān)鍵所在。

來(lái)源：萬(wàn)物云招股書(shū)截圖

招股書(shū)披露，2019年、2020年及2021年，AIoT及BPaaS解決方案屬業(yè)務(wù)的營(yíng)收分別為8.06億、10.33億和18.5億，占比分別為5.8%、5.7%和7.8%；毛利率分別為21.2%、24.6%和29.9%。

從中看出，萬(wàn)物云的科技板塊營(yíng)收雖然呈現(xiàn)了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但營(yíng)收占比僅為個(gè)位數(shù)。其中，還在2020年出現(xiàn)了占比下降的情況。可見(jiàn)，這塊業(yè)務(wù)未來(lái)走勢(shì)還存在不穩(wěn)定因素。

相對(duì)應(yīng)的是，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)仍占據(jù)萬(wàn)物云的營(yíng)收絕對(duì)占比。自2019年、2020年及2021年，公司物業(yè)服務(wù)占同年總收入的70.5%、72.5%及70.2%。

由此看來(lái)，萬(wàn)物云的概念確實(shí)是與其他公司別無(wú)二致，“云”與“服務(wù)”的成分不多，仍屬于傳統(tǒng)物管行業(yè)。

此外，2019年到2021年，萬(wàn)物云研發(fā)投入分別為2.04億元、2.50億元、3.74億元，占總收入的比重不超過(guò)2%。

朱保全才能表示，萬(wàn)物云要革萬(wàn)科物業(yè)的命，定位于物管行業(yè)的空間科技服務(wù)商，造物業(yè)圈的“貝殼找房”。

然而尷尬的是，萬(wàn)物云在研發(fā)投入相比貝殼差距較遠(yuǎn)。2021年貝殼營(yíng)收為808億元，研發(fā)投入為32億元，占總收入的比重接近4%，是萬(wàn)物云的兩倍。如果從絕對(duì)研發(fā)資金對(duì)比，貝殼是萬(wàn)物云的9倍之多。

公開(kāi)報(bào)道顯示，萬(wàn)物云目前已經(jīng)擁有500人的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，規(guī)模已經(jīng)超過(guò)一個(gè)小型互聯(lián)網(wǎng)上市公司的研發(fā)人員數(shù)量，但是相比于超10萬(wàn)的員工總數(shù)，萬(wàn)物云研發(fā)人員的占比不到1%，用來(lái)支撐萬(wàn)物云的科技底層服務(wù)，顯然差距較遠(yuǎn)。

萬(wàn)物云在招股書(shū)中表示想通過(guò)科技板塊提升效率，從而降低對(duì)人力勞動(dòng)的依賴(lài)，但從結(jié)果來(lái)看，收效甚微。

招股書(shū)顯示，從2019年至2021年，萬(wàn)物云員工成本與分包成本合計(jì)占銷(xiāo)售成本比例為77.5%、80.7%、80.1%，人工成本并未出現(xiàn)顯著減少。萬(wàn)物云想借助科技降本增效，顯然還有很長(zhǎng)的路需要探索。

相關(guān)報(bào)道顯示，在德高行全球?qū)＠麛?shù)據(jù)庫(kù)檢索得出：萬(wàn)物云中國(guó)專(zhuān)利155件，包括發(fā)明公開(kāi)85、發(fā)明授權(quán)10、實(shí)用新型40、外觀設(shè)計(jì)20，專(zhuān)利量最多的是深圳市萬(wàn)睿智能，其次是深圳市萬(wàn)物云科。

上市前夜，機(jī)構(gòu)套現(xiàn)離場(chǎng)

萬(wàn)物云不得不面臨另一個(gè)壓力。就在上市前夕，既有股東們開(kāi)始大規(guī)模減持套現(xiàn)。

2021年11月萬(wàn)科宣布擬分拆萬(wàn)物云擬赴港上市后，眼看馬上要迎來(lái)資本盛宴，博裕資本卻通過(guò)Radiant Sunbeam Limited將萬(wàn)物云7.6%股權(quán)轉(zhuǎn)給瑞軒、睿達(dá)第三有限公司、珠海達(dá)豐，總對(duì)價(jià)69.96億元；

與此同時(shí)，58集團(tuán)姚勁波通過(guò)旗下的Dream Landing HoldingsLimited向海南云勝轉(zhuǎn)讓2.14%的股權(quán)，對(duì)價(jià)19.91億元。

資料顯示，2017年，萬(wàn)科物業(yè)引入博裕資本和58集團(tuán)，博裕資本投資15億以其管理的基金認(rèn)購(gòu) 25%股權(quán)；58集團(tuán)以其下屬公司認(rèn)購(gòu)5%股權(quán)，投資金額為3億。次年3月，姚勁波正式成為萬(wàn)物云的董事。

經(jīng)過(guò)本次減持，博裕資本持股降至17.14%，58集團(tuán)降至2.86%；兩家套現(xiàn)總計(jì)約90億元。

按照減持時(shí)的對(duì)價(jià)，萬(wàn)物云估值已接近920億元，折算1100億港元。如果對(duì)比目前已經(jīng)在港交所上市的物業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活，其市值已分別為1300億港元、927億，萬(wàn)物云市值已接近高點(diǎn)。這或許是兩大股東提前減持落袋為安的考量。

此外，由萬(wàn)物云收購(gòu)并換股的陽(yáng)光城也快速退場(chǎng)。早在2021年9月陽(yáng)光城發(fā)布公告，擬以其持有的陽(yáng)光智博100%股權(quán)換取萬(wàn)物云4.8%的股份。然而僅1個(gè)多月后，陽(yáng)光城便通過(guò)子公司海南慧優(yōu)轉(zhuǎn)讓了萬(wàn)物云3060.2萬(wàn)股股份，對(duì)價(jià)30.53億元，轉(zhuǎn)讓完成后陽(yáng)光城持股縮水至不足2%。

綜上所述，上述三家股東減持套現(xiàn)總計(jì)近120億元。

此外，萬(wàn)物云對(duì)于伯恩物業(yè)、陽(yáng)光智博的收購(gòu)，導(dǎo)致賬面無(wú)形資產(chǎn)從2020年底的5.83億元，增長(zhǎng)至2021年底的82.44億元。而這些資產(chǎn)在未來(lái)是否會(huì)發(fā)生減值，無(wú)法預(yù)判。

在4月2日，也就是遞表港交所的第二天，CEO朱保全在萬(wàn)物云公眾號(hào)上發(fā)表的專(zhuān)欄文章中稱(chēng)：“身處輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)，且有充沛的經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流，我們本不需要上市，更不需要融資。”

值得注意的細(xì)節(jié)是，萬(wàn)物云已連續(xù)三年派息、累計(jì)41.02億元，而其同期的累計(jì)凈利潤(rùn)也僅為42.73億元。增強(qiáng)資本實(shí)力，萬(wàn)物云迫在眉睫。

一邊說(shuō)本不需要上市，另一邊又迫不及待的把萬(wàn)物云推向IPO。隨著前幾天萬(wàn)科2021年度業(yè)績(jī)的公布，面對(duì)利潤(rùn)下滑45.7%的萬(wàn)科，外界認(rèn)為萬(wàn)物云的上市或許會(huì)成為萬(wàn)科度過(guò)困境的解題思路。

然而郁亮曾表示，“物業(yè)上市解決萬(wàn)科資金問(wèn)題”不存在，萬(wàn)物云的資產(chǎn)和利潤(rùn)占萬(wàn)科的比例在1-2%左右，影響不大。

遞表上市只是序曲，登陸資本市場(chǎng)后，萬(wàn)物云將會(huì)交出怎樣的一份答卷？科技屬性能否支撐起資本概念？只能交給時(shí)間。

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萬(wàn)科 云技術(shù) 萬(wàn)物云

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