2021年，房地產(chǎn)行業(yè)震蕩調(diào)整，即便是頭部企業(yè)，經(jīng)營(yíng)仍然受到很大挑戰(zhàn)。

3月30日晚間，萬(wàn)科發(fā)布2021年年度報(bào)告。年報(bào)顯示，萬(wàn)科去年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元，同比下降45.7%。典型的增收不增利。

3月31日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上的第一句話(huà)就是：“昨天晚上我特別忐忑不安，就像一個(gè)學(xué)生沒(méi)考好試，拿成績(jī)單要給父母看一樣”。

除了檢討的態(tài)度外，郁亮本人也有實(shí)際的行動(dòng)。據(jù)萬(wàn)科2021年度報(bào)告，董事會(huì)主席郁亮主動(dòng)放棄了2021年度全部獎(jiǎng)金，個(gè)人薪酬也大幅降低，領(lǐng)取的稅前報(bào)酬為154.7萬(wàn)元，比2020年少了一千多萬(wàn)，降幅約九成。

數(shù)據(jù)顯示，2021年是萬(wàn)科成立以來(lái)第三次凈利潤(rùn)下滑，此前兩次分別是1995年、2008年。2008年萬(wàn)科凈利潤(rùn)同比下滑16.7%至40.3億元，但主要受計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響，彼時(shí)萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為28.15%。

已取消集團(tuán)合伙人層級(jí)

郁亮稱(chēng)，每次下滑背后都暴露出過(guò)去發(fā)展中累積的短板問(wèn)題，當(dāng)外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時(shí)，短板問(wèn)題就會(huì)以?xún)衾麧?rùn)下滑的方式敲響警鐘。

郁亮對(duì)關(guān)鍵數(shù)據(jù)的下降分析認(rèn)為，凈利潤(rùn)下降主要源于毛利率下降，公司2021年整體毛利率21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)，其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元。此外，受按權(quán)益法確認(rèn)的投資收益及股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)收益減少影響，2021年投資收益下降69億元；對(duì)部分資產(chǎn)計(jì)提減值而減少凈利潤(rùn)約26億元。

會(huì)上，郁亮進(jìn)一步從管理和業(yè)務(wù)兩個(gè)方面解讀原因。“盡管公司較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但萬(wàn)科未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性，部分城市出現(xiàn)投資追高冒進(jìn)，導(dǎo)致毛利率下滑。”而毛利率下降是財(cái)務(wù)層面的主要影響因子。

他表示，管理方面的問(wèn)題是，萬(wàn)科過(guò)去一直是充分授權(quán)、分布式的機(jī)制，這在行業(yè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，有利于迅速抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，大型復(fù)雜項(xiàng)目越來(lái)越多，有單一公司和單一區(qū)域，不具備完整能力，會(huì)表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問(wèn)題，拉低整體表現(xiàn)。業(yè)務(wù)層面，多賽道同時(shí)探索所付出的成本，比預(yù)想更大，對(duì)過(guò)往業(yè)績(jī)產(chǎn)生重要影響。

關(guān)于2022年的戰(zhàn)略規(guī)劃，郁亮表示，萬(wàn)科今年的工作任務(wù)有八個(gè)字"止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升"，以實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的企穩(wěn)回升。

他表示，當(dāng)下有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的政策措施不斷出臺(tái)，且房地產(chǎn)是規(guī)模超十萬(wàn)億的巨大市場(chǎng)，常做常有、常做常新。“經(jīng)過(guò)調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過(guò)高過(guò)低的利潤(rùn)率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會(huì)向社會(huì)平均水平回歸。”

郁亮認(rèn)為，任何計(jì)劃和目標(biāo)都需要靠人去干，一切事在人為。最為重要的舉措是，萬(wàn)科已取消集團(tuán)合伙人層級(jí)，即通常意義上的高管，所有人都要下沉到前線(xiàn)。“期待明年給大家交上合格的答卷。”

與此同時(shí)，為提振市場(chǎng)信心，萬(wàn)科推出了股票回購(gòu)方案和歷史上最高比例的分紅派息預(yù)案。公司將在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)擇機(jī)開(kāi)展20億至25億元回購(gòu)，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.77億元。

萬(wàn)科手里還有牌

不可否認(rèn)，2021年是當(dāng)之無(wú)愧的地產(chǎn)寒冬，萬(wàn)科也受大勢(shì)波及，銷(xiāo)售額同比下滑10.8%，共計(jì)6277.8億元。

然而，萬(wàn)科2021年的銷(xiāo)售費(fèi)用卻逆勢(shì)上漲了20.42%，高達(dá)128億元。對(duì)此，萬(wàn)科解釋認(rèn)為是推廣費(fèi)用和銷(xiāo)售傭金增加導(dǎo)致的。過(guò)去房企通用的“銷(xiāo)售費(fèi)用換銷(xiāo)售額”模式已經(jīng)不再適用。

更讓人揪心的是，這股房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷情緒已蔓延至2022年。今年前兩個(gè)月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積 395.8 萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額 649.7 億元，同比大幅下降41.4%和44.3%。

克而瑞研究指出，規(guī)模房企2021年度目標(biāo)平均完成率不到90%。雖然目前政策面有緩和、有好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但短期內(nèi)市場(chǎng)下行壓力仍然較大，三、四月份市場(chǎng)能否回暖有待觀望。

當(dāng)然萬(wàn)科手里依然有不少牌可打。郁亮透露，現(xiàn)在萬(wàn)科手里有一億平方米的在建資源，4000萬(wàn)平方米左右的土地資源項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，還有幾百萬(wàn)平方米的舊改項(xiàng)目，加起來(lái)基本上可以滿(mǎn)足萬(wàn)科未來(lái)2-3年的開(kāi)發(fā)需要。

此外，萬(wàn)科還有7100億的已售未結(jié)收入，是2021年結(jié)算收入的1.6倍，這在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，將構(gòu)成萬(wàn)科盈利的重要支撐。

與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)正在逐步形成盈利的蓄水池。未來(lái)以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資，也為經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)提供了很好的增值變現(xiàn)出路。以上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)為例，萬(wàn)科原始投資到現(xiàn)在增值161%，差不多有35億左右的利潤(rùn)。

除了上述舉措，據(jù)港交所文件顯示，萬(wàn)科子公司萬(wàn)物云向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)，擬在主板市場(chǎng)上市。

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科直接持有6億股內(nèi)資股，持股占比57.12%，萬(wàn)科通過(guò)各全資附屬公司萬(wàn)傾、萬(wàn)斛、萬(wàn)馬爭(zhēng)先、盈達(dá)投資基金、萬(wàn)殊之妙及萬(wàn)斛泉源擁有的合共6060萬(wàn)股內(nèi)資股，持股占5.77%，因此，萬(wàn)科于萬(wàn)物云擁有權(quán)益并有權(quán)行使合共約62.89%的投票權(quán)。

年報(bào)顯示，在物業(yè)服務(wù)方面，“萬(wàn)物云”在業(yè)內(nèi)率先完成“住、商、城”全域空間服務(wù)覆蓋，2021年收入首次超過(guò)200億元，同比增長(zhǎng)32%；在長(zhǎng)租公寓方面，泊寓已成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營(yíng)效率最高的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商，近三年收入復(fù)合增速40%，2021年?duì)I運(yùn)凈收入同比增長(zhǎng)193%。

在物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，緯物流已做到冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模國(guó)內(nèi)第一，近三年收入復(fù)合增速超過(guò)50%，并獲得淡馬錫等知名機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略投資。此外，在商業(yè)板塊，印力管理規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出保持業(yè)內(nèi)第一陣營(yíng)，近五年收入復(fù)合增速為20%。

萬(wàn)科認(rèn)為，如果只看經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)，這些業(yè)務(wù)在今天以及未來(lái)都很難達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同等規(guī)模。隨著全社會(huì)收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，這些業(yè)務(wù)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，這將是萬(wàn)科長(zhǎng)期增長(zhǎng)的源動(dòng)力。

券商仍然看好萬(wàn)科

資料顯示，郁亮出生于1965年，在1990年加入萬(wàn)科。是萬(wàn)科創(chuàng)始人王石認(rèn)可的接班人。

在萬(wàn)科干滿(mǎn)122個(gè)月后，2004年，郁亮以萬(wàn)科總經(jīng)理的身份，正式掌管公司實(shí)際事務(wù)。2010年，郁亮實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)：以1081億元的銷(xiāo)售額，超越所有對(duì)手，成為了全球最大的住宅銷(xiāo)售公司。

2014年6月，郁亮在媒體上公開(kāi)發(fā)文《我國(guó)樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”》。據(jù)此萬(wàn)科定下來(lái)的大方向是：多留現(xiàn)金少拿地，準(zhǔn)備過(guò)冬。可看當(dāng)時(shí)郁亮已經(jīng)預(yù)見(jiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大變化。

2017年，郁亮正式從王石手中接過(guò)萬(wàn)科。2018年，郁亮帶領(lǐng)萬(wàn)科重新出發(fā)時(shí)，三四線(xiàn)樓市的繁榮，也已經(jīng)進(jìn)入尾聲。這一年，房地產(chǎn)風(fēng)向轉(zhuǎn)變之下，郁亮喊出“活下去”的口號(hào)。行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的萬(wàn)科都開(kāi)始喊活下去了，這對(duì)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)震動(dòng)很大。

如今，萬(wàn)科真的是要為“活下去”而努力了。業(yè)績(jī)會(huì)過(guò)后，#萬(wàn)科已取消所有高管層級(jí)# 詞條迅速登上微博熱搜榜第一的位置，網(wǎng)友議論紛紛。有網(wǎng)友表示，“地產(chǎn)行業(yè)龍頭都開(kāi)始?jí)撼杀玖耍渌闹行」靖y” 、“公司不掙錢(qián)，要高管有屁用”，還有網(wǎng)友直言，“說(shuō)白了就是公司已經(jīng)養(yǎng)不起不干活的人了”。

這些怨氣，實(shí)際上已經(jīng)反映在了二級(jí)市場(chǎng)的真金白銀上。

“如果短期買(mǎi)萬(wàn)科股票，就要做好被套牢的準(zhǔn)備。”在“持有萬(wàn)科A，是個(gè)什么樣的體驗(yàn)”這個(gè)話(huà)題下面，投資者對(duì)于萬(wàn)科的哀怨情緒，早已經(jīng)不是新鮮事了。

令投資者傷心的還有，萬(wàn)科今年曾一度沒(méi)穩(wěn)住房企A股總市值老大的地位。3月11日收盤(pán)時(shí)，總市值1935億元的萬(wàn)科A，被總市值1942億元的保利趕超了。這是保利上市以來(lái)的市值巔峰時(shí)刻，也是其首次摘下市值桂冠的一天。

2022年2月9日，郁亮萬(wàn)科內(nèi)部召開(kāi)的主題為“敢拼才會(huì)贏”的年會(huì)上，將這一次的房地產(chǎn)行業(yè)稱(chēng)作“黑鐵時(shí)代”，倡導(dǎo)全體萬(wàn)科人“節(jié)衣縮食”。

不過(guò)券商們依舊看好萬(wàn)科。數(shù)據(jù)顯示，最近90天內(nèi)共有20家機(jī)構(gòu)給出評(píng)級(jí)，其中買(mǎi)入評(píng)級(jí)16家，增持評(píng)級(jí)4家；過(guò)去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價(jià)為24.82。證券之星估值分析工具顯示，萬(wàn)科Ａ（000002）好公司評(píng)級(jí)為3星，好價(jià)格評(píng)級(jí)為4星，估值綜合評(píng)級(jí)為3.5星。