2021年，房地產行業震蕩調整，即便是頭部企業，經營仍然受到很大挑戰。

3月30日晚間，萬科發布2021年年度報告。年報顯示，萬科去年全年實現營業收入4528億元，同比增長8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。典型的增收不增利。

3月31日，萬科董事會主席郁亮在業績說明會上的第一句話就是：“昨天晚上我特別忐忑不安，就像一個學生沒考好試，拿成績單要給父母看一樣”。

除了檢討的態度外，郁亮本人也有實際的行動。據萬科2021年度報告，董事會主席郁亮主動放棄了2021年度全部獎金，個人薪酬也大幅降低，領取的稅前報酬為154.7萬元，比2020年少了一千多萬，降幅約九成。

數據顯示，2021年是萬科成立以來第三次凈利潤下滑，此前兩次分別是1995年、2008年。2008年萬科凈利潤同比下滑16.7%至40.3億元，但主要受計提存貨跌價準備的影響，彼時萬科房地產業務的結算毛利率為28.15%。

已取消集團合伙人層級

郁亮稱，每次下滑背后都暴露出過去發展中累積的短板問題，當外部環境出現挑戰時，短板問題就會以凈利潤下滑的方式敲響警鐘。

郁亮對關鍵數據的下降分析認為，凈利潤下降主要源于毛利率下降，公司2021年整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，其中開發業務毛利總額同比減少189億元。此外，受按權益法確認的投資收益及股權轉讓相關收益減少影響，2021年投資收益下降69億元；對部分資產計提減值而減少凈利潤約26億元。

會上，郁亮進一步從管理和業務兩個方面解讀原因。“盡管公司較早意識到高速增長終將結束，但萬科未能堅決擺脫高增長慣性，部分城市出現投資追高冒進，導致毛利率下滑。”而毛利率下降是財務層面的主要影響因子。

他表示，管理方面的問題是，萬科過去一直是充分授權、分布式的機制，這在行業快速增長時期，有利于迅速抓住市場機會。但隨著競爭越來越激烈，大型復雜項目越來越多，有單一公司和單一區域，不具備完整能力，會表現出參差不齊和離散度大的問題，拉低整體表現。業務層面，多賽道同時探索所付出的成本，比預想更大，對過往業績產生重要影響。

關于2022年的戰略規劃，郁亮表示，萬科今年的工作任務有八個字"止跌企穩，穩中提升"，以實現營業收入和凈利潤的企穩回升。

他表示，當下有利于市場穩定的政策措施不斷出臺，且房地產是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。“經過調整，行業將回歸常態、回歸理性，過高過低的利潤率都不可持續，行業收益水平最終會向社會平均水平回歸。”

郁亮認為，任何計劃和目標都需要靠人去干，一切事在人為。最為重要的舉措是，萬科已取消集團合伙人層級，即通常意義上的高管，所有人都要下沉到前線。“期待明年給大家交上合格的答卷。”

與此同時，為提振市場信心，萬科推出了股票回購方案和歷史上最高比例的分紅派息預案。公司將在未來三個月內擇機開展20億至25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發分紅112.77億元。

萬科手里還有牌

不可否認，2021年是當之無愧的地產寒冬，萬科也受大勢波及，銷售額同比下滑10.8%，共計6277.8億元。

然而，萬科2021年的銷售費用卻逆勢上漲了20.42%，高達128億元。對此，萬科解釋認為是推廣費用和銷售傭金增加導致的。過去房企通用的“銷售費用換銷售額”模式已經不再適用。

更讓人揪心的是，這股房地產市場低迷情緒已蔓延至2022年。今年前兩個月萬科實現合同銷售面積 395.8 萬平方米，合同銷售金額 649.7 億元，同比大幅下降41.4%和44.3%。

克而瑞研究指出，規模房企2021年度目標平均完成率不到90%。雖然目前政策面有緩和、有好轉的趨勢，但短期內市場下行壓力仍然較大，三、四月份市場能否回暖有待觀望。

當然萬科手里依然有不少牌可打。郁亮透露，現在萬科手里有一億平方米的在建資源，4000萬平方米左右的土地資源項目儲備，還有幾百萬平方米的舊改項目，加起來基本上可以滿足萬科未來2-3年的開發需要。

此外，萬科還有7100億的已售未結收入，是2021年結算收入的1.6倍，這在未來一段時間內，將構成萬科盈利的重要支撐。

與此同時，經營類業務正在逐步形成盈利的蓄水池。未來以REITs為代表的不動產長期股權投資，也為經營、服務業務提供了很好的增值變現出路。以上海七寶萬科廣場為例，萬科原始投資到現在增值161%，差不多有35億左右的利潤。

除了上述舉措，據港交所文件顯示，萬科子公司萬物云向港交所遞交招股說明書，擬在主板市場上市。

數據顯示，萬科直接持有6億股內資股，持股占比57.12%，萬科通過各全資附屬公司萬傾、萬斛、萬馬爭先、盈達投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源擁有的合共6060萬股內資股，持股占5.77%，因此，萬科于萬物云擁有權益并有權行使合共約62.89%的投票權。

年報顯示，在物業服務方面，“萬物云”在業內率先完成“住、商、城”全域空間服務覆蓋，2021年收入首次超過200億元，同比增長32%；在長租公寓方面，泊寓已成為國內規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商，近三年收入復合增速40%，2021年營運凈收入同比增長193%。

在物流倉儲方面，緯物流已做到冷鏈倉儲規模國內第一，近三年收入復合增速超過50%，并獲得淡馬錫等知名機構戰略投資。此外，在商業板塊，印力管理規模、收入、輕資產管理輸出保持業內第一陣營，近五年收入復合增速為20%。

萬科認為，如果只看經營收入和利潤，這些業務在今天以及未來都很難達到房地產開發的同等規模。隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，這些業務能產生穩定現金流的優勢開始顯現，這將是萬科長期增長的源動力。

券商仍然看好萬科

資料顯示，郁亮出生于1965年，在1990年加入萬科。是萬科創始人王石認可的接班人。

在萬科干滿122個月后，2004年，郁亮以萬科總經理的身份，正式掌管公司實際事務。2010年，郁亮實現了目標：以1081億元的銷售額，超越所有對手，成為了全球最大的住宅銷售公司。

2014年6月，郁亮在媒體上公開發文《我國樓市進入“白銀時代”》。據此萬科定下來的大方向是：多留現金少拿地，準備過冬。可看當時郁亮已經預見了房地產市場的巨大變化。

2017年，郁亮正式從王石手中接過萬科。2018年，郁亮帶領萬科重新出發時，三四線樓市的繁榮，也已經進入尾聲。這一年，房地產風向轉變之下，郁亮喊出“活下去”的口號。行業領軍企業的萬科都開始喊活下去了，這對當時的市場震動很大。

如今，萬科真的是要為“活下去”而努力了。業績會過后，#萬科已取消所有高管層級# 詞條迅速登上微博熱搜榜第一的位置，網友議論紛紛。有網友表示，“地產行業龍頭都開始壓成本了，其他的中小公司更難” 、“公司不掙錢，要高管有屁用”，還有網友直言，“說白了就是公司已經養不起不干活的人了”。

這些怨氣，實際上已經反映在了二級市場的真金白銀上。

“如果短期買萬科股票，就要做好被套牢的準備。”在“持有萬科A，是個什么樣的體驗”這個話題下面，投資者對于萬科的哀怨情緒，早已經不是新鮮事了。

令投資者傷心的還有，萬科今年曾一度沒穩住房企A股總市值老大的地位。3月11日收盤時，總市值1935億元的萬科A，被總市值1942億元的保利趕超了。這是保利上市以來的市值巔峰時刻，也是其首次摘下市值桂冠的一天。

2022年2月9日，郁亮萬科內部召開的主題為“敢拼才會贏”的年會上，將這一次的房地產行業稱作“黑鐵時代”，倡導全體萬科人“節衣縮食”。

不過券商們依舊看好萬科。數據顯示，最近90天內共有20家機構給出評級，其中買入評級16家，增持評級4家；過去90天內機構目標均價為24.82。證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。