文|恒心

來源|博望財經(jīng)

距去年下半年地產(chǎn)行業(yè)的“大地震”已過去快一年光景，需求疲軟仍是當(dāng)下的主基調(diào)，再融資成為房企抵御行業(yè)下行最好的手段。

雖然2021年底以來，包括并購貸出爐、優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債、多地購房首付比例下調(diào)、住房按揭貸款加速投放等“回暖”的政策信號持續(xù)向市場傳遞，但從整體來看，頭部房企融資效果仍不明顯。

據(jù)“中國房地產(chǎn)報”報道，某房企內(nèi)部人士直言，“雖然政策出口有松動，但房企融資并沒有明顯改善，金融機構(gòu)和民營房企都很尷尬。境外債更是沒有增量，多為展期用高息置換到期債券。”

數(shù)據(jù)是最好的解釋。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月100家典型房企融資總量519.75億元，同比減少50.2%、環(huán)比減少40.3%，單月融資規(guī)模創(chuàng)2019年以來第三低。

具體來看，房企境內(nèi)發(fā)債環(huán)比減少12.7%至314億元，境外發(fā)債同比減少80.9%至61.07億元左右，發(fā)債主體主要為央企及國企地產(chǎn)。

但反觀到期債務(wù)規(guī)模，據(jù)中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，“7月和8月，房企到期債務(wù)規(guī)模均超過千億元”。

一面是低迷的融資端，一面是龐大的到期債務(wù)，即使剛過完夏至的房企依舊感覺“寒冷”。

歷來依靠“借新還舊”滾續(xù)債務(wù)的房企，在經(jīng)濟處于下行的現(xiàn)在，這套明顯是行不通了。

面對現(xiàn)金流萎縮和再融資不暢的雙重困境，民企房企更是接連“暴雷”，其中就包括我們今天的主角——北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（“鴻坤偉業(yè)”）。

01

流動性承壓，美元債、境內(nèi)債相繼違約

今年以來，鴻坤偉業(yè)倍感流動性壓力，前有商票逾期，后有美元債、境內(nèi)債相繼違約。

5月12日，鴻坤偉業(yè)公告表示，受各種不利因素影響，未能于4月8日按期償還由香港理想投資有限公司發(fā)行、公司擔(dān)保的美元債“鴻坤偉業(yè) 14.75% N20221008”利息1,423.38萬美元，導(dǎo)致境外債違約情形發(fā)生。

該只美元債年利率為14.75%，剩余本金1.93億美元，付息方式為每半年支付一次，付息日為每年的4月8日和10月8日，雖然設(shè)有30天的寬限期，但寬限期截止日，也即5月9日仍未償還。

你以為到此就結(jié)束了嗎？其實不然。

根據(jù)鴻坤偉業(yè)全部境內(nèi)3只公司債“18鴻坤01”“18鴻坤03”“19鴻坤01”募集說明書的約定，上述美元債利息違約觸發(fā)了交叉違約條款。

當(dāng)發(fā)行人出現(xiàn)未能清償?shù)狡趹?yīng)付的其他公司債、企業(yè)債、資產(chǎn)支持證券、銀行間債務(wù)融資工具或境外債券的本金或利息；或未能清償?shù)狡趹?yīng)付的任何相關(guān)債務(wù)，且單獨或累計的總金額達(dá)到或超過發(fā)行人最近一年或最近一個季度合并財務(wù)報表凈資產(chǎn)15%的，則觸發(fā)以下保護機制：

（1）應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)進行信息披露，并在2個工作日內(nèi)告知本期公司債券受托管理人；

（2）受托管理人在知道或應(yīng)當(dāng)知道該等情形后，應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)召開債券持有人會議。發(fā)行人可以提出救濟和豁免方案，提交債券持有人會議表決；

（3）發(fā)行人在30個工作日內(nèi)償還了相關(guān)債務(wù)的，則發(fā)行人不構(gòu)成違約也無需履行救濟措施；

（4）發(fā)行人未能在寬限期內(nèi)償還相關(guān)債務(wù)，且豁免方案未能獲得債券持有人會議表決通過或有條件的豁免方案經(jīng)債券持有人會議表決通過但未能在約定時限內(nèi)完成相關(guān)法律手續(xù)，則構(gòu)成發(fā)行人在本期公司債券項下的違約，應(yīng)當(dāng)在違約之后的約定時限內(nèi)立即兌付本期債券本息。

事實上，鴻坤偉業(yè)也在積極“自救”了，但從結(jié)果來看并沒有成功。

5月17日，主承銷商五礦證券有限公司應(yīng)鴻坤偉業(yè)要求召開了境內(nèi)債2022年第一次持有人會議，“18鴻坤01”和“19鴻坤01”通過了“關(guān)于北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2018年公開發(fā)行公司債券(第一期)有條件豁免觸發(fā)交叉違約條款（債券繼續(xù)存續(xù)）并追加擔(dān)保措施的議案”，但“18鴻坤03”由于議案1：關(guān)于豁免本期債券持有人會議通知期限的議案未通過，故持有人會議所有議案表決均無效。

截至6月24日，鴻坤偉業(yè)未提請持有人會議表決并新增債券擔(dān)保措施（“18鴻坤03”未通過豁免或有條件豁免觸發(fā)交叉違約條款議案），亦未對清償境外債的本息抑或達(dá)成新的償付方案。根據(jù)募集說明書約定，上述債券于2022年6月20日觸發(fā)立即到期。

但截至6月20日，鴻坤偉業(yè)未能清償上述3只債券本息，同時仍未能償還此前已違約的境外美元債利息。

資料來源：鴻坤偉業(yè)官網(wǎng)。

6月初，上海票據(jù)交易所發(fā)布了《截至2022年5月31日持續(xù)逾期名單》，鴻坤偉業(yè)赫然在列，算上自身在內(nèi)，共有15家公司出現(xiàn)商票逾期，較年初的1家大幅增加。

值得注意的是，這份名單統(tǒng)計的是2021年12月1日至2022年5月31日出現(xiàn)3次以上付款逾期，且截至2022年5月末有逾期余額或5月當(dāng)月出現(xiàn)付款逾期的承兌人數(shù)量。

02

逾半數(shù)有息債務(wù)年內(nèi)到期

“借新還舊”的思維在鴻坤偉業(yè)中可謂是根深蒂固。

之所以這樣說，是因為這3只債券的用途均為“全部用于償還有息負(fù)債”。

據(jù)Wind顯示，鴻坤偉業(yè)自2016年開始在債市融資，共發(fā)行6只規(guī)模合計36.94億元的債券，目前存續(xù)3只余額合計9.20億元的境內(nèi)債券。

資料來源：Wind。

具體來看，“18鴻坤01”發(fā)行于2018年10月，發(fā)行利率7.50%，期限“2+2”，本應(yīng)于2022年10月到期；“18鴻坤03”發(fā)行于2018年12月，發(fā)行利率7.50%，期限“2+2”，本應(yīng)于2022年12月到期；“19鴻坤01”發(fā)行于2019年11月，發(fā)行利率7.50%，期限4年，本應(yīng)于2022年11月到期，均附有交叉保護、事先約束、控制權(quán)變更等投資者保護性條款。

那鴻坤偉業(yè)有息債務(wù)規(guī)模又有多大呢？

截至2021年末，鴻坤偉業(yè)合并報表范圍內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率86.53%，有息債務(wù)總額100.92億元，約占同期末負(fù)債總額438.21億元的23%，2022年內(nèi)到期或回售的有息債務(wù)總額為53.52億元，集中兌付壓力大，但現(xiàn)金類資產(chǎn)僅15.91億元，較2020年末的27.89億元大幅下滑逾4成，對短期債務(wù)的保障程度不足3成。

對于后續(xù)風(fēng)險化解處置安排和投資者權(quán)益保護措施，鴻坤偉業(yè)表示，“將積極籌措資金，梳理資產(chǎn)和資產(chǎn)受限情況以及負(fù)債情況，積極與各債權(quán)人溝通協(xié)商，加快資產(chǎn)處置力度，盡快向債券投資者出具資產(chǎn)處置和債券償還具體方案。”

“躺平”or“自救”，鴻坤偉業(yè)到底走向何處？博望財經(jīng)將持續(xù)跟蹤。