2023年即將過去，這一年對房地產行業來說，是一個轉折之年。

客觀來說，今年的房地產行業仍然不算樂觀，“供求關系發生重大變化”是房地產行業的新形勢。

國家統計局數據顯示，2023年1-11月，全國商品房銷售面積為10.1億平方米，同比下降8.0%，同期商品房銷售額為10.5萬億元，同比下降5.2%；其中，1-11月住宅銷售面積為8.6億平方米，同比下降7.3%，住宅銷售額為9.4萬億元，同比下降4.3%。

同時，我們也看到，政策端給予了房地產很多支持，包括通過降低首付提振市場需求，通過規定銀行向房地產行業放貸的增速，也就是“三個不低于指標”，以及“白名單”等舉措緩解房企尤其是非國有房企的融資難題。

只是政策的傳導需要時間，市場信心的恢復也需要時間。

而即使行業回暖之后，房企依靠推升負債規模來驅動資產規模增長、銷售增長的舊模式，也將難以為繼。

所以，房企當前應當考慮以下幾個問題：“供需關系改變之后”，房地產市場未來會怎么走？這里面存在什么樣的機會？怎么化解當前的危局？

這既關系著短期經營，也關系著長期戰略。那么，哪些房企能夠率先走出行業底部？什么樣的房企具有轉型成功的潛力？

01

地產開發：

用長期視角破短期困局

諾瑟姆曲線，是世界城鎮化發展的普遍規律。

從長遠來看，按照在其他國家驗證過的諾瑟姆曲線，城鎮化到70%之后，發展的速度會變得平緩，按照這個量值，當前，我們城鎮化距離發展緩慢的階段，還有提升的空間。

當然，國情不同，照搬70%這個數字不合適。

安信證券（現國投證券）首席經濟學家高善文在近期的演講中提到，中國房地產投資占GDP的比重合理中樞的下限是在7%，和現在相比，至少有超過1個百分點的提升空間。

這個觀點的形成，不是直接的“拿來主義”，除了參考了國外房地產市場，也參考了已經走過城鎮化高峰期的東北地區。

綜合來看，市場的一致預期是，目前房地產市場調整過度，未來將回歸。

在即將到來的2024年，多數經濟學家、行業專家預計房地產市場將邊際回暖，新開工、整體投資、銷售等多個指標的下降幅度會收窄，有相對樂觀的經濟學家認為，這些指標能止跌，與2023年持平。

總量只能維持，增量的機會主要在結構上。

一方面，我國的人均居住面積仍處于較低的水平，另一方面，剛需已經被滿足得差不多了，剩下的剛需未來可能由政府所主導的保障房滿足。

這正是改善型需求支撐新房銷售的長期邏輯。短期來看，現在的下行趨勢，增添了剛需的觀望情緒。

市場的分化在2023年已經上演了。

在截至10月的新房成交中，三房產品占據主力地位，成交套數占比56.1%，四房產品快速增長，五房及以上房型的產品成交占比也有微增，而一房、二房及其他戶型占比持續走低。

中指研究院的研究也顯示，大面積新房是一二線城市的銷售主力，在三四線城市，銷售額占比也有增長。

所以，對房企而言，未來的機會在于高能級城市的布局以及品質商品房的推進。

先來看土地布局。

高能級城市的土地，成為房企必爭之地。但有能力拿地的房企不多了，房企也產生了分化。

從克爾瑞的數據來看，新增土地貨值的集中度在提升，截止11月末，TOP10房企新增貨值占64%， TOP11-20房企新增貨值占比19%，這其中拿地更強勁的是國央企。

民營企業中，龍湖是為數不多還在積極土儲的優質房企。比如12月，龍湖分別以26.53億元和2.9億元的價格，拍下杭州和成都的核心地塊。

據中指研究院發布的2023年全國房地產企業拿地TOP100榜顯示，龍湖2023年內累計獲取31宗土地，總建筑面積超340萬平方米，總地價逾360億元，權益地價接近252億元，是民營房企中拿地金額最多的公司。新增土儲主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市。

再來看產品品質。

克爾瑞的研究顯示，截至2023年10月，約20家房企調整了產品策略，更加聚焦用戶居住體驗，仍然是集中在頭部企業，央企國企占主流地位。

民企中，龍湖是較早對“改善型需求”做出反應的。早在2022年12月，龍湖就推出了高端改善型產品——御湖境。

2023年，龍湖又增加了三大全新產品云河頌、青云闕和硯熙臺。

從市場反應來看，龍湖的產品品質化策略經受住了檢驗。成都龍湖濱江云河頌首開去化100%，龍湖西安高新青云闕多月蟬聯區域銷冠，合肥青云闕首開即售罄，御湖境半年賣出30億，泉州御湖境，累計簽約金額超47億元，連續10個月穩坐泉州銷售榜首位……

2023年，龍湖在全國56座城市的160余個項目，共計交付約14萬套品質房源，其中約20%項目實現提前一個月以上交付，總體滿意度超90%，實現全年銷售額達到1735.8億元，穩居行業前十。

不難看出，房企需要沿著市場長期趨勢走，才能破短期的銷售及回款困局。

02

如何做好“地產+”？

“先立后破”是2024年經濟工作的重要方法論。

先立后破的本質是做好新舊模式之間的銜接與轉化，對房企來說，積極尋找、發展高質量的第二增長曲線甚至是第三增長曲線，就是一種“立”。

最早提出活下去的萬科，涉足過物流、商業地產、滑雪、物業、產業辦公等，也有一些房企跨度更大，去造車，真正能成為房企第二增長曲線的還是和地產關聯度高的業務，物業、長租公寓、商業地產這些。

這些看似都是房地產開發的延伸，但經營模式并不相同，在地產開發上的經驗，只能有限度地應用到其他業態上。

比如物業管理屬于輕資產模式，現金流也比較穩定，投入少但更拼服務能力，而長租公寓和商業運營的業務模式，投入高，對選址和運營能力要求高。

怎么發展新業務以及做好與房地產開發的協同，關系著房企的風險抵抗能力，也關系著房企的轉型能不能走通。

從物業到長租公寓再到商業經營，龍湖是一個探索了足夠多相關業態、形成了新發展模式的樣本，也是一個比較成功的樣本。

目前，龍湖有三大板塊，五大航道，形成1+2+2的業務格局。三大板塊是指開發、運營和服務，五大航道是房地產開發、長租公寓、商業運營、物業管理、智慧營造。

運營（長租公寓、商業運營）和服務（物業管理、智慧營造）都屬于龍湖的“立”，也是龍湖從多年前就開始布局的業務。

從房地產開發是絕對的頂梁柱，到如今形成1+2+2的格局，龍湖完成了業務的重構。

去年，龍湖集團CEO陳序平曾提到去地產化這個詞，在他的構想中，未來非地產開發的四個航道能夠有過半的利潤占比。

其實在今年上半年，龍湖的運營和服務已經創造了集團50%的利潤。

截至2023年底，龍湖商業累計開業運營的購物中心80余座；長租公寓形成了四條產品線，其中冠寓累計開業房間超過12萬間；物業方面，龍湖智創在管面積持續增長；智慧營造方面，龍湖龍智造累計獲取建管項目60余個，總建筑面積超1000萬平方米。

據龍湖公告顯示，2023年1-11月，龍湖的運營業務和服務業務組成的經營性收入約240.5億元（含稅），前11個月的經營性收入已經接近去年全年。

龍湖的運營和服務業務是怎么立起來的？

前面我們提到龍湖的運營和服務業務，是很早就種下的種子，在成長的過程中也積累下了比較好的口碑、數字化能力、團隊組織能力、業務之間的協同能力。

比如龍湖物業的滿意度一直很高，再比如龍湖有能力承接“代建+代運營”的綜合體項目，這是很強的競爭力。

針對市場的一些新形勢，龍湖也做出了一些應對，對生意邏輯不強的企業做減量。

在商業上，龍湖預計2023年餐飲業會有較好的恢復，所以提升了餐飲的比例。在出生率下滑的背景下，龍湖對兒童相關業態向小而豐富的方向做了調整。

以前的一些商業項目隨著城市的發展，客流發生了變化，龍湖也會重新梳理引入的零售品牌，提升項目的整體價值。

對于商業運營和長租公寓這種重資產發展模式，龍湖更加重視對經營性現金流和資產回報率的考核，對不受債務約束可是實現輕資產擴張的物業管理之類的業務，龍湖的策略是要速度。

龍湖的五大航道，有現在業務有未來業務，有的生產現金流，有的沉淀資產增加規模，有的貢獻利潤，不同航道形成穩定的業務網絡，才有穿越周期的底氣，才能實現高質量轉型。

03

穿越下行周期的關鍵是什么？

什么是高質量的轉型？

房企能不能轉型成功，短期要看是否能夠化解流動性風險。

盡管2023年房企的暴雷節奏放緩，但根據克爾瑞數據顯示，截至12月初，有12家銷售TOP200的房企出現實質性違約，這些違約的房企中還有混合所有制的房企。

整體來看，2024年上半年，房企境外債到期規模較大，3月和4月是境內債的償債高峰期。

民營企業中，有數據統計，截至2023年，2021年的銷售top30強里，沒出現債務違約的只有7家，有新城、濱江、龍湖、美的等房企。

龍湖不僅沒違約，最近還提前還了一些貸款。

據媒體報道，12月20日，龍湖提前償還20億港元銀團貸款，還了這筆貸款之后，到2025年之前，龍湖已經沒有需要到期償還的境外銀團，到2027年，沒有到期的美元債。

另外，據透露，龍湖的供應鏈ABS、商票目前已清零，這些屬于非有息負債。

在資產結構更健康、財務更安全上，龍湖有個著名的底線思維，在地產行業大步闊進的那些年，防住了風險，在行業的下行期，也能更加穩健。

底線思維要求龍湖無論何時都要保持優秀的負債結構，比如短債占比要控制在10%左右，提前鋪排融資的資源，應對可能出現的波動或者風險。

短期債務過高往往容易引發流動性風險，流動性風險可能進一步擴大為債務危機。

也因為信用較高，龍湖能夠低息貸款，12月18日發行的三年期中期票據，利率只有3.66%。

長期來看，房企能不能轉型成功，還是要看業務的可持續發展性。

為什么這么說？

房地產開發業務的資金來源，大致分為四種，銷售回款、從銀行等金融機構借錢、公開市場發債、股權融資。

第一個對應的是房企的經營活動現金流，后面三項對應的是房企的籌資活動現金流。

前面我們提到，在融資一端，“三個不低于”“白名單”之類的政策，都在疏通房企籌資的通道，但首先這是需要時間的，其次，能否籌到足夠經營和還貸的資金，也和銷售端的表現有關。

銷售端市場已經明顯分化，房企的存量房去化并沒有那么容易。此時，如果房企沒有找到其他可以產生經營性現金流的業務、可持續發展的業務，那么融資只能解一時之渴，風險仍然會積聚，只不過是被推遲了。

所以，可持續的發展一定要有較強的自我造血能力。

龍湖曾提出要圍繞全集團經營性現金流的目標前進。這是房企轉型的新錨點，也是高質量發展的一個重要指標。

在這個目標下，龍湖拿地時就會考慮到回款率。對長租公寓商業運營這樣的航道，也提出了要實現自身經營現金流為正，也就是每年收的租金能夠覆蓋運營成本，甚至可以應付資本性開支。

頂層戰略要從“唯規模論”轉向更看重現金流，具體業務也要更看重質量。

比如重資產的業務，折舊與攤銷都更高，這種業務要么有更高的毛利率，才能有更高的利潤，要么有更高的周轉，用“薄利多銷”來積累利潤和現金流，只有這樣才能有競爭力，才能持續發展。

像地產業務，如果考慮到了城市、地段、品質之間的分化，那么拿地和產品設計的時候，就能更貼近市場需求，更快地完成去化，更快地周轉與回款。

長租公寓，就更適合用高毛利率來覆蓋高折舊。上半年龍湖運營板塊的兩個航道，毛利率達到了70%。

利潤率、周轉率和杠桿率，是衡量企業績效的三要素，房企以往的模式是靠杠桿率和周轉率，高周轉本是高效的表現，但過高的杠桿與高周轉的搭配，讓房企的財務風險越來越大。

易居研究院表示，當前全國百城去庫存指標開始越過最大壓力點，朝著壓力釋放、積極向好的確定性方向發展。

堅冰正在消融，但新的形勢有新的秩序，找到新經營邏輯的房企、更看重利潤率和現金流的房企，才能等到下一個春暖花開。