出品|公司研究室地產組

文|曲奇

2022年開年僅一個月，就有一家千億房企進行了一輪裁員。1月16日，中梁控股表示因公司架構調整，控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合。據悉，中梁控股這輪裁員涉及人數大約在300人左右。前腳剛宣布裁員，第二天中梁就發公告表示已提前償還于1月31日到期的美元債。

左手裁員右手還債，中梁控股一邊收縮規模，一邊向外界證明自己的信用。曾經屬于激進派房企的中梁控股走穩了嗎？

1.年初大裁員，重新回歸地產主業

地產行業大環境不好，無論是大房企還是中小房企都在裁員、收縮業務線。2021年12月末，“宇宙第一房企”碧桂園將區域公司數量由106個縮減至65個；2022年1月中旬，“千億黑馬”中梁控股也傳出了裁員消息。

據公開報道，1月16日，中梁控股發布《關于控股集團總部組織調整相關事項的通知》，表示因公司架構調整，控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合。據悉，沒有明確落位的員工將于1月17日安排正式離職，公司將按照法律規定的離職補償金N+1(含績效工資)進行支付，試用期員工按照0.5個月工資支付離職補償金。

公開資料顯示，中梁控股集團平臺公司員工曾多達600余人，2021年下半年經過一次人員調整后還剩300余人。2022年的這次整合，涉及控股集團總部148人、新基礎建設支撐集團164人、其他組織33人，其中80余人擇優回流。按批計算，相當于把總部架構“一刀切”，幾乎是徹底解散。

中梁方面回應部分媒體表示，公司這次主動精簡冗余人員，是去年下半年系列主動調整中的一環。裁員是順應行業大勢，也和行業其他企業一樣，這個動作完成后，這一輪調整也告一段落。

中梁控股創始人楊劍十分推崇的高周轉和阿米巴模式，這是讓中梁的規模實現快速擴張的原因。2016年到2019年，銷售額從190億增至1525億，年復合增長率100%。或許是主業規模擴張地太快，2019年上市之前，中梁控股開始拓展的創新業務，這也被看作楊劍在地產之外的試驗田。

但以目前地產行業的環境，有些房企為了保住地產主業，無奈賣掉優質資產物業公司。如果中梁的創新業務不能實現盈利，或者還需要地產輸血，楊劍選擇“斷臂求生”，砍掉冗余業務也是一種自保的手段。

2.提前還美元債，“明股實債”存隱患

前一天，中梁控股剛下發裁員通知，接著1月17日，公司發公告表示，已提前償還了于2022年1月31日到期的美元債剩余本金金額及應計利息。本次償付后，未來2個月中梁無到期美元債需償還。中梁控股一邊裁員一邊提前還債，前者是為了節流，后者是為了向市場注入信心。

從這次中梁積極償還美元債的態度上看，美元債投資人不需要有太多的擔心。不過，2022年5月到8月，中梁控股將有3筆到期的美元債，金額分別為2.93億美元、4.35億美元、1.5億美元。這4個月較為密集的還款期，對中梁來說還是有不小挑戰的。

“三道紅線”方面，2021年6月末，中梁控股剔除預收賬款后的資產負債率79.3%；凈負債率56.1%；非限制現金與即期借貸比率約為1.2，踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。從總債務方面看，2021年6月末，中梁控股有息負債546億，其中一年內到期的債務為232億元，占比42%，這說明2022年6月前，公司集中還款的壓力較大。

除了上述所說的債務債，中梁控股的“隱性債務”是不容忽視的。2017年以來，中梁控股的凈負債率快速下降，并在2018年降至“紅線”以內，公司曾解釋稱：“負債率的快速下降，因為集團剝離了一部分資產，同時總權益和盈利增加，并保留了優質資產。”

總權益增長主要源于少數股東權益的激增，2021年6月末，中梁的少數股東權益為225.8億，較2020年末的192.8億增長了33億。同期，中梁的歸母股東權益僅有113.8億，較2020年末增長了5億。

中梁控股少數股東權益幾乎是歸母股東權益的2倍，但2021年上半年，少數股東凈利潤12.0億，比歸母凈利潤少了1.8億，兩者權益和利潤并不匹配，這也是房企的“明股實債”。2021年末，另一家少數股東權益占比偏高的房企中國奧園員工理財暴雷，正在尋求賣資產自救。所以說，中梁控股即便美元債能提前兌付，但“隱性債務”也存在一定的暴雷風險。

3.激進變求穩，回款率成重要考核指標

在地產圈，楊劍曾經是激進派的代表之一，楊劍有句名言，“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市就是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”因此，以高周轉、重三四線為主的中梁控股也被稱為“小碧桂園”。2016年到2018年，中梁控股的銷售額從190億增長至1015億，成為一家千億房企。

2021年，中梁控股合約銷售1718億，同比增長1.78%；合約銷售面積1427.7萬平方米，同比增長5.71%。按2021年集團1800億元的銷售目標來算，目標完成率為95%。克而瑞數據顯示，2021年，規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，平均目標完成率不到90%，中梁的目標完成率高于行業平均水平。

根據中梁控股公眾號的信息，2021年，公司調整了考核指標，將業績評價指標由“合同銷售”改為“銷售回款”。當房企融資端受限時，銷售回款是保持現金流穩定的重要手段，尤其是中梁控股的債務大部分以短期債務為主，提高回款率則顯得更為重要。

通過促銷售、去庫存、搶回款，2021年11月中旬，中梁控股比預期提前了42天實現了全年的資金回收，全年銷售回款率達85%，現金流實現了正向增長。按85%的回款率推算，2021年中梁控股銷售回款接近1500億。

2021年12月初，銀保監會表示，現階段根據各地不同情況，合理發放房地產開發貸款、并購貸款。隨后，龍湖集團、碧桂園、龍光集團三家民營房企成功在境內發債，境內融資窗口再次開啟。

2022年，楊劍表示“中梁將穩字當頭、穩中求進，持續追求有質量的安全健康發展。”接下來，能否進入優質穩健的房企行列對求穩的中梁而言至關重要。如能獲得境內融資窗口，則表明中梁具有一定的安全性，不然只靠銷售回款一條腿走路，還是有些危險。