出品|公司研究室地產(chǎn)組

文|曲奇

2022年開年僅一個(gè)月，就有一家千億房企進(jìn)行了一輪裁員。1月16日，中梁控股表示因公司架構(gòu)調(diào)整，控股集團(tuán)總部相關(guān)職能將與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合。據(jù)悉，中梁控股這輪裁員涉及人數(shù)大約在300人左右。前腳剛宣布裁員，第二天中梁就發(fā)公告表示已提前償還于1月31日到期的美元債。

左手裁員右手還債，中梁控股一邊收縮規(guī)模，一邊向外界證明自己的信用。曾經(jīng)屬于激進(jìn)派房企的中梁控股走穩(wěn)了嗎？

1.年初大裁員，重新回歸地產(chǎn)主業(yè)

地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境不好，無(wú)論是大房企還是中小房企都在裁員、收縮業(yè)務(wù)線。2021年12月末，“宇宙第一房企”碧桂園將區(qū)域公司數(shù)量由106個(gè)縮減至65個(gè)；2022年1月中旬，“千億黑馬”中梁控股也傳出了裁員消息。

據(jù)公開報(bào)道，1月16日，中梁控股發(fā)布《關(guān)于控股集團(tuán)總部組織調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)的通知》，表示因公司架構(gòu)調(diào)整，控股集團(tuán)總部相關(guān)職能將與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合。據(jù)悉，沒(méi)有明確落位的員工將于1月17日安排正式離職，公司將按照法律規(guī)定的離職補(bǔ)償金N+1(含績(jī)效工資)進(jìn)行支付，試用期員工按照0.5個(gè)月工資支付離職補(bǔ)償金。

公開資料顯示，中梁控股集團(tuán)平臺(tái)公司員工曾多達(dá)600余人，2021年下半年經(jīng)過(guò)一次人員調(diào)整后還剩300余人。2022年的這次整合，涉及控股集團(tuán)總部148人、新基礎(chǔ)建設(shè)支撐集團(tuán)164人、其他組織33人，其中80余人擇優(yōu)回流。按批計(jì)算，相當(dāng)于把總部架構(gòu)“一刀切”，幾乎是徹底解散。

中梁方面回應(yīng)部分媒體表示，公司這次主動(dòng)精簡(jiǎn)冗余人員，是去年下半年系列主動(dòng)調(diào)整中的一環(huán)。裁員是順應(yīng)行業(yè)大勢(shì)，也和行業(yè)其他企業(yè)一樣，這個(gè)動(dòng)作完成后，這一輪調(diào)整也告一段落。

中梁控股創(chuàng)始人楊劍十分推崇的高周轉(zhuǎn)和阿米巴模式，這是讓中梁的規(guī)模實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的原因。2016年到2019年，銷售額從190億增至1525億，年復(fù)合增長(zhǎng)率100%。或許是主業(yè)規(guī)模擴(kuò)張地太快，2019年上市之前，中梁控股開始拓展的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，這也被看作楊劍在地產(chǎn)之外的試驗(yàn)田。

但以目前地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境，有些房企為了保住地產(chǎn)主業(yè)，無(wú)奈賣掉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)物業(yè)公司。如果中梁的創(chuàng)新業(yè)務(wù)不能實(shí)現(xiàn)盈利，或者還需要地產(chǎn)輸血，楊劍選擇“斷臂求生”，砍掉冗余業(yè)務(wù)也是一種自保的手段。

2.提前還美元債，“明股實(shí)債”存隱患

前一天，中梁控股剛下發(fā)裁員通知，接著1月17日，公司發(fā)公告表示，已提前償還了于2022年1月31日到期的美元債剩余本金金額及應(yīng)計(jì)利息。本次償付后，未來(lái)2個(gè)月中梁無(wú)到期美元債需償還。中梁控股一邊裁員一邊提前還債，前者是為了節(jié)流，后者是為了向市場(chǎng)注入信心。

從這次中梁積極償還美元債的態(tài)度上看，美元債投資人不需要有太多的擔(dān)心。不過(guò)，2022年5月到8月，中梁控股將有3筆到期的美元債，金額分別為2.93億美元、4.35億美元、1.5億美元。這4個(gè)月較為密集的還款期，對(duì)中梁來(lái)說(shuō)還是有不小挑戰(zhàn)的。

“三道紅線”方面，2021年6月末，中梁控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.3%；凈負(fù)債率56.1%；非限制現(xiàn)金與即期借貸比率約為1.2，踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。從總債務(wù)方面看，2021年6月末，中梁控股有息負(fù)債546億，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)為232億元，占比42%，這說(shuō)明2022年6月前，公司集中還款的壓力較大。

除了上述所說(shuō)的債務(wù)債，中梁控股的“隱性債務(wù)”是不容忽視的。2017年以來(lái)，中梁控股的凈負(fù)債率快速下降，并在2018年降至“紅線”以內(nèi)，公司曾解釋稱：“負(fù)債率的快速下降，因?yàn)榧瘓F(tuán)剝離了一部分資產(chǎn)，同時(shí)總權(quán)益和盈利增加，并保留了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”

總權(quán)益增長(zhǎng)主要源于少數(shù)股東權(quán)益的激增，2021年6月末，中梁的少數(shù)股東權(quán)益為225.8億，較2020年末的192.8億增長(zhǎng)了33億。同期，中梁的歸母股東權(quán)益僅有113.8億，較2020年末增長(zhǎng)了5億。

中梁控股少數(shù)股東權(quán)益幾乎是歸母股東權(quán)益的2倍，但2021年上半年，少數(shù)股東凈利潤(rùn)12.0億，比歸母凈利潤(rùn)少了1.8億，兩者權(quán)益和利潤(rùn)并不匹配，這也是房企的“明股實(shí)債”。2021年末，另一家少數(shù)股東權(quán)益占比偏高的房企中國(guó)奧園員工理財(cái)暴雷，正在尋求賣資產(chǎn)自救。所以說(shuō)，中梁控股即便美元債能提前兌付，但“隱性債務(wù)”也存在一定的暴雷風(fēng)險(xiǎn)。

3.激進(jìn)變求穩(wěn)，回款率成重要考核指標(biāo)

在地產(chǎn)圈，楊劍曾經(jīng)是激進(jìn)派的代表之一，楊劍有句名言，“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市就是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)。”因此，以高周轉(zhuǎn)、重三四線為主的中梁控股也被稱為“小碧桂園”。2016年到2018年，中梁控股的銷售額從190億增長(zhǎng)至1015億，成為一家千億房企。

2021年，中梁控股合約銷售1718億，同比增長(zhǎng)1.78%；合約銷售面積1427.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.71%。按2021年集團(tuán)1800億元的銷售目標(biāo)來(lái)算，目標(biāo)完成率為95%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不到90%，中梁的目標(biāo)完成率高于行業(yè)平均水平。

根據(jù)中梁控股公眾號(hào)的信息，2021年，公司調(diào)整了考核指標(biāo)，將業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)由“合同銷售”改為“銷售回款”。當(dāng)房企融資端受限時(shí)，銷售回款是保持現(xiàn)金流穩(wěn)定的重要手段，尤其是中梁控股的債務(wù)大部分以短期債務(wù)為主，提高回款率則顯得更為重要。

通過(guò)促銷售、去庫(kù)存、搶回款，2021年11月中旬，中梁控股比預(yù)期提前了42天實(shí)現(xiàn)了全年的資金回收，全年銷售回款率達(dá)85%，現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)了正向增長(zhǎng)。按85%的回款率推算，2021年中梁控股銷售回款接近1500億。

2021年12月初，銀保監(jiān)會(huì)表示，現(xiàn)階段根據(jù)各地不同情況，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款。隨后，龍湖集團(tuán)、碧桂園、龍光集團(tuán)三家民營(yíng)房企成功在境內(nèi)發(fā)債，境內(nèi)融資窗口再次開啟。

2022年，楊劍表示“中梁將穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，持續(xù)追求有質(zhì)量的安全健康發(fā)展。”接下來(lái)，能否進(jìn)入優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健的房企行列對(duì)求穩(wěn)的中梁而言至關(guān)重要。如能獲得境內(nèi)融資窗口，則表明中梁具有一定的安全性，不然只靠銷售回款一條腿走路，還是有些危險(xiǎn)。