出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜曲奇

2.1億收購(gòu)安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán)后，2021年以來，碧桂園服務(wù)對(duì)外大大小小的收購(gòu)已花費(fèi)了192.53億。而按照碧桂園服務(wù)的野心來看，即2025年公司要實(shí)現(xiàn)千億營(yíng)收的目標(biāo)，碧桂園服務(wù)對(duì)外收購(gòu)的步伐似乎遠(yuǎn)未到停止的時(shí)候。

年內(nèi)花190億用于橫向并購(gòu)

根據(jù)公司研究室不完全統(tǒng)計(jì)，年初至今，碧桂園服務(wù)有7筆收購(gòu)，可分為3大4小。對(duì)富力物業(yè)、藍(lán)光嘉寶、彩生活的收購(gòu)額分別為100億、48.47億、33億，對(duì)中梁百悅智佳、長(zhǎng)城物業(yè)、康橋悅生活、安徽誠(chéng)和的收購(gòu)額均在10億以下。

碧桂園服務(wù)在收購(gòu)彩生活的公告中表示，收購(gòu)事項(xiàng)將是對(duì)公司業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)的規(guī)模和覆蓋范圍，促進(jìn)小區(qū)增值服務(wù)及其他服務(wù)的發(fā)展，尤其是促進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展，穩(wěn)固公司在行業(yè)的龍頭地位。

擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模進(jìn)而穩(wěn)固龍頭地位，一直是碧桂園服務(wù)追求的目標(biāo)。目前，物業(yè)管理行業(yè)仍然高度分散，前100強(qiáng)管理規(guī)模的市占率才30%左右。碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江認(rèn)為，行業(yè)遠(yuǎn)未到高度集中的階段，對(duì)有志于做大做強(qiáng)的公司都有很大機(jī)會(huì)。

上半年收購(gòu)藍(lán)光嘉寶后，碧桂園服務(wù)的在管面積得到大幅擴(kuò)充。2021年6月末，碧桂園服務(wù)在管面積6.44億平方米，較2020年末增加了2.67億平方米。其中，不含藍(lán)光嘉寶的在管面積由上年末的3.77億增長(zhǎng)至4.29億，凈增0.52億平方米；新增在管面積來自藍(lán)光嘉寶的部分為1.30億平方米；“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)新增在管面積0.85億平方米。

2020年末，保利物業(yè)在管規(guī)模為3.80億平方米，略高于碧桂園服務(wù)的3.77億平方米。但通過收購(gòu)藍(lán)光嘉寶，碧桂園服務(wù)成功超過保利物業(yè)，成為國(guó)內(nèi)在管規(guī)模第一大的上市物業(yè)公司。2021年6月末，碧桂園服務(wù)6.44億平方米的在管面積，相當(dāng)于1.5個(gè)保利物業(yè)的規(guī)模。

隨著收購(gòu)富力物業(yè)，2021年末碧桂園服務(wù)的在管規(guī)模將至少再增加0.86億平方米。同時(shí)，彩生活旗下的鄰里樂及財(cái)信發(fā)展的安徽誠(chéng)和也將進(jìn)一步擴(kuò)大碧桂園服務(wù)的規(guī)模。若保利物業(yè)等頭部物業(yè)公司沒有大規(guī)模并購(gòu)舉動(dòng)的話，碧桂園服務(wù)坐穩(wěn)上市物業(yè)公司中“第一大規(guī)模”的寶座難度不大。

3年募資290億港元

碧桂園服務(wù)對(duì)富力物業(yè)的百億收購(gòu)，成為物業(yè)史上“最貴”的收購(gòu)案。而上一個(gè)記錄同樣來自碧桂園服務(wù)，便是2021年2月對(duì)藍(lán)光嘉寶的48億收購(gòu)案。支撐碧桂園服務(wù)不斷對(duì)外并購(gòu)的底氣在于雄厚的資金實(shí)力。

2021年6月末，碧桂園服務(wù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為217.68億元人民幣。有分析師認(rèn)為，碧桂園服務(wù)通過配股融入大量資金，因而用于收購(gòu)的現(xiàn)金十分充裕。

2021年5月，碧桂園服務(wù)公告稱，擬通過配售的方式募資104.88億港元，同時(shí)，還計(jì)劃發(fā)行可轉(zhuǎn)債募資50.38億港元，本輪募資總額155.26億港元，成為物管行業(yè)史上規(guī)模最大的一次融資。

碧桂園服務(wù)稱，所募的155億港元資金將主要用于未來潛在收并購(gòu)項(xiàng)目、商業(yè)管理服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)、生活服務(wù)類新業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)拓展、營(yíng)運(yùn)資金及企業(yè)一般用途。

2018年上市以來，碧桂園服務(wù)已完成3次募資。2019年1月，配售1.69億股募資19.39億港元；2020年4月，發(fā)行可轉(zhuǎn)債募資38.75億港元；2020年12月，以配股的方式募資77.5億港元。上市3年，碧桂園服務(wù)從資本市場(chǎng)累計(jì)募集了290.9億港元。

碧桂園服務(wù)手里資金充裕，但2021年房地產(chǎn)行業(yè)生存環(huán)境的變化讓部分房企只能忍痛割愛，選擇性放棄物業(yè)這一優(yōu)質(zhì)板塊。關(guān)于富力物業(yè)的收購(gòu)，李長(zhǎng)江說，“可能4月份之前，對(duì)方（富力物業(yè)）沒有這個(gè)想法，4月份之后，大的房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生變化，股東的需求跟過去不一樣了，所以就開始談。”

除碧桂園服務(wù)外，近年來頭部物業(yè)企業(yè)均在大舉并購(gòu)，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)“大魚吃小魚”的趨勢(shì)。李長(zhǎng)江認(rèn)為，“現(xiàn)在的物業(yè)行業(yè)相當(dāng)于09年或者10年的房地產(chǎn)行業(yè)，那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)處于群雄逐鹿的趨勢(shì)。”隨著行業(yè)不斷整合，未來頭部公司所占的市場(chǎng)份額會(huì)逐步提升。

千億目標(biāo)下并購(gòu)后整合能力待考驗(yàn)

碧桂園服務(wù)2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層稱，力求在2021年到2025年五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“千億營(yíng)收”目標(biāo)，到2025年合約面積將超過18億平方米。千億營(yíng)收的結(jié)構(gòu)大致包括500億元的物業(yè)收入，300億元的增值服務(wù)收入，200億元的城市服務(wù)收入。

2020年，碧桂園服務(wù)營(yíng)收156億，若要在2025年實(shí)現(xiàn)千億營(yíng)收，年復(fù)合增長(zhǎng)率至少要保持在45%以上。

2021年上半年，碧桂園服務(wù)收入115.6億，同比增長(zhǎng)84.3%，高增長(zhǎng)的部分原因來自藍(lán)光嘉寶。2020年，藍(lán)光嘉寶收入27.34億，若按2020年上半年的11.7億收入推算，藍(lán)光嘉寶也至少為碧桂園服務(wù)增加了10億以上的收入，占上半年收入的10%以上。

根據(jù)廣發(fā)證券研報(bào)，預(yù)計(jì)2021年富力物業(yè)將為碧桂園服務(wù)提供0.86億平米在管面積，1.27億平米合約面積，全年為碧桂園服務(wù)貢獻(xiàn)42億收入，占碧桂園服務(wù)2020年收入的27%。

李長(zhǎng)江稱，收購(gòu)富力物業(yè)，可以與碧桂園服務(wù)在項(xiàng)目的分布上形成互補(bǔ)，特別是在一線城市的業(yè)務(wù)。除收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)外，碧桂園服務(wù)過往的規(guī)模并購(gòu)主要是一二線城市標(biāo)的。2020年末，碧桂園服務(wù)40%的在管面積位于一二線城市，規(guī)模達(dá)到1.5億平米。通過收購(gòu)富力物業(yè)，碧桂園服務(wù)將新增0.54億平一二線在管面積，使得碧桂園服務(wù)一二線在管面積突破2億平米關(guān)口。

不過，對(duì)比碧桂園服務(wù)與藍(lán)光嘉寶及富力物業(yè)的毛利率來看，富力物業(yè)的毛利率長(zhǎng)期偏低，將富力物業(yè)并表之后，可能會(huì)略微拉低碧桂園服務(wù)的毛利率。

而物業(yè)費(fèi)提價(jià)難是所有物管公司面臨的共同問題，碧桂園服務(wù)能否通過品牌溢價(jià)、運(yùn)營(yíng)能力、管理能力等方式，提高物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而帶動(dòng)富力物業(yè)毛利率有所提升，是碧桂園服務(wù)面臨的考驗(yàn)。