編輯 | 林芽

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“房子是用來住的，不是用來炒的”

炒作學區房、經營貸入樓市……樓市違規行為時有發生。3月26日，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合印發了《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，嚴打經營貸違規進樓市。

此前，北上廣等多個城市也發布針對樓市的調控政策，嚴查經營貸違規流入房地產領域行為，讓炒房客們夜不能寐。

經營貸變身炒房資金新路徑

經營貸款是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業或個體戶的經營需要。

經營貸已存在多年，為何這兩年出現異化，甚至成為樓市過熱的推手？

經營貸與房貸之間的利率差是關鍵所在。

個人經營貸款利率此前通常為4%左右,而同期的房貸利率普遍在5%至6%區間。在2020年，為支持疫情下中小微企業資金周轉，銀行等金融機構大幅降低小微企業的貸款利率。據了解，不少銀行的房抵經營貸利率降至4%以下，個別優質企業甚至能拿到低至3.65%的利率，利率差直觀可見。

經營貸成為了助推多地樓市上漲的資金源，對利率“敏感”的貸款中介，馬上盯上了這一利率差所帶來的套利空間。“過橋融資、全款買房、套取經營貸、還掉過橋融資”，一些銀行、資金中介、房產中介提供的服務可謂“面面俱到”。

據悉，在滬深等地，購房者只需花幾千元就能通過中介購買一家成立一年以上的公司，只要購房者名列公司前三大股東，且名下有房產，就能以房產為抵押物，向銀行申請經營貸。

部分銀行對經營性貸款借款人主體資質審核不嚴，未穿透式核查貸款資金流向，這也縱容了資金中介、房產中介的違規行為，讓炒房者輕易獲得了低成本的資金。

多方主體利用渠道的便捷性和信息的通達度，將樓市變成了“冒險家們的樂園”。而那些努力湊首付的剛需購房客們，卻還在樓市里望眼欲穿地等候購買自住房的機會；那些真正需要“解渴”的中小微企業們，也可能還在苦苦掙扎。

多地對涉房資金“精準調控”

日前，一場針對違規挪用經營貸炒房的“圍剿”在多個熱點城市陸續展開。各地監管部門也陸續公布經營貸流入樓市的調查情況，嚴查力度空前。

3月23日，北京銀保監局針對2020年下半年以來發放的個人經營性貸款等業務合規性開展自查，發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元。  

上海銀保監局表示，上海地區135家商業銀行已經完成個人住房信貸管理專項自查工作，存在貸款資金用途違規，部分個人消費貸、經營貸資金流入房地產市場。

中國人民銀行廣州分行和廣東銀保監局公布的數據顯示，經排查，截至3月16日，發現廣東轄內（不含深圳）銀行機構涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。 

深圳銀保監局、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報經營貸專項核查結果：已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款，處罰違規機構4家，處罰問責違規責任人14人次，處罰金額合計575萬元。 

在這一系列“圍剿”活動中，有相當部分的貸款出現了房地產中介機構、小額貸款公司等“包裝”助推的身影。涉嫌違規的操作方式，包括通過中介機構過橋墊資套取經營貸置換個人住房按揭貸款、經過轉手多次后挪用個人經營性貸款用于購房首付款等。

全面圍剿，樓市迎來強監管

“堵截”經營貸炒房，對于任何鉆空子的投機行為，都應嚴格查處、嚴肅處理。

此次，三部門聯合發布《通知》，將更有利于堵住漏洞。

《通知》從加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理等方面，督促銀行業金融機構進一步強化審慎合規經營，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。同時要求進一步加強中介機構管理，建立違規行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。

后續，有關部門將依法嚴格問責，加強聯合懲戒，將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入征信系統。

相比鉆政策漏洞獲得的收益，事后面臨處罰的更大，很可能“賠了夫人又折兵”。

炒房客們，還敢炒房嗎？