誰也沒想到，一款主打穩定回報的收益權REIT會成為“韭菜”收割工具。

截至2023年12月18日，富國首創水務REIT創下上市以來的盤中最低點：2.631。雖然隨后幾天出現了連續反彈，但距離兩年前的發行價仍有20%的跌幅。

2021年6月，這只REIT的發行價高達3.7元，機構散戶爭相搶購。從上市到2022年2月，僅僅半年多的時間，富國首創水務REIT的凈值一路從3.7元漲至6.775元，區間漲幅超過80%。

隨后，在配售機構即將解禁的壓力下，基金凈值一路走低。截至2023年12月15日，富國首創水務REIT凈值跌至2.6元，比兩年前的發行價低30%，比一年前的最高價低62%。

2023年，富國首創水務REIT的價格下跌了28%，很多沖著6%年度分紅去的散戶，沒想到先支付了5年未來收益當學費。

一只標榜收益穩定的水務收益權REIT兩年多時間價格上下波動超過142%，走勢之動蕩超過很多股票，很多散戶被深度套牢，即使首發買入的如今也依然虧損，背后原因是什么？

風險提示不足

富國首創水務REIT的暴跌，與首輪REIT產品被爆炒有一定關系。首批上市的REIT大都被瘋狂炒作過一波，本來預期年化收益率4%-8%的類固收產品，硬生生被炒成了走勢跌宕起伏的股票。而價格暴漲之后，迎來的是漫長的下跌。

但是，剔除市場爆炒因素，我們也要看到，產品發行機構在引入復雜金融產品時準備不足，對投資者的風險提示不充分，尤其是當產品凈值被炒作至瘋狂階段，沒有及時限制散戶申購，也是造成本輪REIT暴跌悲劇的重要原因。

就富國首創水務REIT而言，富國基金在發行材料中強調，該產品以獲取基礎設施項目污水處理服務費等穩定現金流為主要目的。但很少有投資者知道，該產品的底層基礎資產所依賴的特許經營權收費模式較為特殊，運營年限越長，持有資產的市場價值越低，這會導致基金凈值不斷降低，最終趨于零。

這意味著，該基金雖然收益穩定，但基金價值與收益權的剩余年限負相關。從某種意義上說，基金持有人的分紅，相當一部分是以基金凈值的不斷損耗為代價的。投資人獲得的收益，很大部分來自于投資者的本金，這是很多投資人并不了解的。富國基金雖然在說明書中對特許經營權模式做了介紹，但對基金凈值最終將歸零的風險提示僅用寥寥數語一筆帶過，風險告知并不充分。

在富國首創水務REIT被炒到6元多的時候，該產品整體估值達到了35億元。而該產品的底層資產實際價值不到18億元，富國基金管理團隊難道不清楚這完全背離了產品基本面嗎？

公開信息顯示，富國基金第一次提示富國首創水務REIT的交易風險是2022年1月18日，當時，該基金凈值已經漲到6.4元，距3.7元的發行價已經上漲了42%。一只年分紅率只有7%的產品，半年時間凈值上漲幅度超過了6年的分紅，這難道是正常的嗎？但富國基金一直沒有提示風險。

2022年1月18日，富國首創水務REIT首次發布風險提示，但僅表示“隨著交易價格的大幅上漲，凈現金流分派率將顯著下降”。

風險僅僅是現金流分派率顯著下降嗎？富國基金難道不清楚，富國首創水務REIT最終的歸宿是凈值歸零，如果沒有了高分紅，投資者的本金是不可能拿回來的嗎？

在6元多高價買入富國首創水務REIT，現金流分派率只有4%左右，意味著大約要25年才能回本。而富國首創水務REIT最賺錢的底層項目存續期只剩下不到10年。因此，2022年6元高位買入富國首創水務REIT的投資者，即便持有到2047年，運氣好的話能拿回本金，賺錢是不可能的。

2022年2月9日，隨著基金凈值更瘋狂的上漲，富國基金再次發布風險提示。這一次，富國基金終于提到，基金凈值上漲，除了影響分紅率外，更大的風險在于基金凈值最終會歸零。

問題是，富國基金發布這一風險提示時，富國首創水務REIT凈值已經處于頂部了，無數散戶被套牢。

一只收益權reit，年度內凈值波動超過15%以上都不是正?，F象，基金管理人理應對此類炒作給予及時、認真的風險提示，必要時完全可以關閉申購通道。但富國基金唯一的動作就是，在凈值漲到6元以上時才象征性地發了幾則風險提示。這不是默許資金炒作又是什么？

毫不客氣地說，在富國首創水務REIT凈值暴漲暴跌的問題上，富國基金作為基金發行方和管理人，是極其不負責任的，不管是有意還是無意都充當了炒作資金“割韭菜”的幫兇，根本沒有盡到投資者權益保護的職責。

高位擴募買入四線城市項目

更離譜的是，在產品凈值暴跌、大批散戶被套住之后，富國基金在2022年9月發布公告，宣布擴募購入新基礎設施項目。而此時，基金凈值仍然在4.6元的高位。在首發項目投資者體驗如此糟糕的條件下，富國基金急匆匆地在高位宣布擴募，目的何在？

根據公告，富國首創水務REIT擬購入項目為山西省四線城市長治市的首創水務，該項目資產評估值約10.3億元，特許經營期限至2047年7月31日。

項目披露財務數據顯示，2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，長治首創的主營業務收入分別為8577萬元、1.21億元、1.33億元、6674萬元毛利潤分別為757.93萬元、2264.27萬元、3178.13萬元及2160.06萬元，毛利率分別為8.84%、18.64%、23.98%及32.37%；利潤總額分別為-1679萬元、-52萬元、543萬元、1017萬元。

擴募前，富國首創水務REIT底層資產包括深圳市福永、松崗、公明水質凈化廠BOT特許經營項目及合肥市十五里河污水處理廠PPP項目2個子項目。全部底層資產市場價值超過17億元。其中，深圳項目資產組的市場價值為8.17億元，其中公明水廠資產組的市場價值為2.64億元，福永水廠資產組的市場價值為2.55億元，松崗水廠資產組的市場價值為2.98億元。合肥項目資產組的市場價值為9.29億元。

2022年，富國首創水務REIT底層資產收入2.94億元，凈利潤3164萬元。2023年上半年，深圳項目收入8522萬元，合肥項目收入5997萬元。上半年實現凈利潤2023萬元。

招募說明書顯示，深圳首創的特許經營權分別在2031年和2033年到期，合肥首創的特許經營權在2047年到期。如果基金沒有及時納入新的基礎設施項目，則在經營權到期后，基金凈值將歸零。

從基金持有底層資產的剩余價值看，深圳福永水廠和松崗水廠經營期限至2031年結束，目前剩余8年；公明水廠經營期限至2033年12月結束，目前剩余10年。首創合肥項目至2047年9月結束，目前剩余24年。

這意味著，8年后，富國首創水務REIT的項目將只剩下深圳公明水廠和合肥項目；10年后，富國首創水務REIT將只有合肥一個項目。這一項目將持續26年，直到2047年基金合同到期。

從各項目收入貢獻看，2022年，合肥項目收入為1.08億元，深圳項目收入為1.81億元，在總收入中占比分別為37%和63%。無論毛利率還是凈利潤率方面，深圳項目都遠優于合肥項目。但恰恰是貢獻最大的項目，存續期限最短。

例如，2023年上半年，合肥項目毛利率為23.64%，凈利潤為17.9%；深圳項目的毛利率和凈利率分別為37.4%和24.42%。

因此，富國首創水務REIT產生現金流最多、凈利潤貢獻最大的資產實際只有不到10年的存續期限，8-10年后，富國首創水務REIT的凈現金流和凈利潤將雙雙腰斬，基金分紅回報率會大幅下滑。

富國基金在此次宣布擴募，購入新的底層項目，應該是為抵消未來深圳項目退出后基金收入和凈利潤下滑影響，但長治首創這個項目和深圳項目沒有可比性，雖然都是水務基礎設施項目，但我們都知道，這類基礎資產設施無論是收費能力還是擴容潛力，一向是一線城市最強，其次是二線城市，然后才是三四線城市。長治首創這個存續期雖然很長，但位于四線城市，和深圳以及合肥項目比，無論是營收還是盈利能力都存疑。而且該項目2019年和2020年一直虧損，2021年才扭虧為盈，但是其持續性究竟如何，基于說明書提供的資料很難判斷。

值得注意的是，富國基金宣布擴募購入新項目后，富國首創水務REIT凈值繼續下跌，一直到目前，基金凈值實際已經跌破了發行價?？梢姸壥袌鰧τ跀M購入的底層資產并不看好。

內部收益率低至2.66%

從投資收益率看，富國首創水務REIT的實際回報也沒有宣傳的那么好看。

在擴募說明書中，富國首創水務REIT提供的擴募前所持有的污水處理設施（即深圳和合肥項目）未來兩年的凈現金流分派率預計分別為6.8%和6.82%；擴募后全部污水處理設施（即深圳項目、合肥項目、長治項目）未來兩年的凈現金流分派率預計分別為6.64%和6.64%。

探長注意到，2021年募集說明書中，富國首創水務REIT預測的存續期內全周期內部收益率（IRR）約為6%。

很多人覺得，這個收益率看著很不錯是不是？不過，經過大幅炒作之后，富國首創水務REIT的內部收益率已經慘不忍睹了。

2022年9月，富國首創水務REIT擴募說明書稱，使用IRR(內部收益率)指標計算，按照基金公告日前二十個交易日市值均價為買入成本，基金擴募前持有的基礎設施資產的IRR為1.14%；擴募完成后，全部資產的IRR為2.66%。

探長注意到，富國首創水務REIT上市一年后，業績就開始變臉。在最初招募說明書中，對基金2021年和2022年預測營收分別為2.95億元和3億元，預測凈利潤分別為5974萬元和6575萬元；然而，實際上，基金2022年的營收為2.94億元，凈利潤只有3164萬元。實際凈利潤比預測凈利潤少了一半。

如今，富國試圖用擴募方式，拿四線城市的水務資產，對沖一線城市資產未來退出的風險，投資人會買賬嗎？