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金科股份陷入“負螺旋”:銷售額下滑超60%,近700億債務難覓戰投

公司研究室大同2023-05-06 14:11 數字產業
金科離退市有多遠?

本文系基于公開資料撰寫,僅作為信息交流之用,不構成任何投資建議。

出品|公司研究室地產組

文|大同

4月29日,金科股份發布2022年年度報告。2022年,金科股份實現營收548.62億,同比下降51.15%;歸母凈利潤-213.92億,同比下降694.12%;扣非凈利潤為-205.20億,同比下降815.13%。

在A股上市的90家地產公司中,金科股份以214億虧損額位列行業第二,僅次于藍光發展的249億虧損額。此外,自2011年借殼上市以來,金科股份一直都是保持盈利狀態,但2022年這一年的虧損,基本將過去十年的利潤抹平。

01、陷入負反饋螺旋,銷售額下滑63%

2022年,金科股份銷售額約681億,相比2021年的1840億,下滑63%;銷售面積1028萬平方米,同比下降47.71%;銷售均價6624元/平方米,同比下降29.22%。

在財報中,金科股份稱受國際局勢動蕩、國內經濟受到需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力的影響,居民購房意愿顯著減弱,房地產銷售表現依舊低迷。

2022年,全國商品房銷售面積13.58億平方米,比上年下降24.3%,商品房銷售額13.33萬億元,下降26.7%。

國內房地產銷售市場確實沒有改善,但金科遠高于大盤的下滑幅度,除了宏觀經濟不好,更多是企業自身的原因。

金科股份的債務危機在2022年上半年就已經暴露了出來,盡管公司一直積極的引入戰投,卻遲遲沒有下文。在這樣的情況下,購房者即便想買金科的房子,也要慎重考慮一番。

2022年末,金科股份有息負債規模由上年末806.10億下降至689.25億,較上年壓降116.85億。

此外,截至年報披露日,金科累計完成304.95億有息負債的期限調整工作,其中包括12筆公開市場債務融資,涉及本金117.95億。簡單來說,過去一年,金科股份對約305億債務進行了展期。

金科在債務兌付方面確實是盡力了。但2022年末,金科股份短期借款及一年內到期的非流動負債合計為471.94億,公司貨幣資金只有119.58億,公司貨幣資金遠不能覆蓋短期債務,資金缺口超350億。

盡管金科表示,在4月末公司已累計獲批國家及地方政府專項借款資金、金融機構配套資金額度35.83億,其中24.63億已撥付至項目公司使用,一定程度上緩解了項目層面的短期資金流動性壓力。

但在350億資金缺口面前,這35億實在是杯水車薪。倘若2023年金科還是無法引入戰投,或找不到救助資金,2022年的大幅虧損恐怕還要持續下去。

02、地產毛利率僅5%,亟待引入戰投

根據年報,2022年,金科股份結算面積約657萬平方米,同比下降約45%;營業收入548.62億元,同比下降約51%;歸母凈利潤為-213.92 億,同比下降約694%。

毛利率方面,2022年,金科房地產業務毛利率5.61%,同比減少11.08個百分點;生活服務毛利率20.07%,同比減少13.12個百分點。

此外,2022年,金科新開工面積約217.88萬平方米,較2021年的1485萬平方米下降85%;竣工面積約962.14萬平方米,同比下降54%。

金科在年報中表示,“受到行業政策持續調控、購房消費信心不足及自身現金流承壓等因素影響,公司竣工交付項目規模減少,整體結轉規模下降、結算項目毛利下降。”

結合金科降價賣房情況來看,未來2-3年結轉2022年銷售額時,金科的毛利率恐怕還要創下新低。與此同時,由于金科緊張的現金流,新開工面積和竣工面積也有可能進一步下降,屆時金科“保交樓”恐怕都將成為問題。

2022年末,金科股份土地儲備5781萬平方米,較2021年末減少5%;總可售面積5614萬平方米,較2021年末減少15%。

按2022年的銷售情況來看,金科剩余的土地儲備大約可銷售5.5年,但結合公司債務情況來看,金科并沒有可用于拿地的資金,這些也就是金科的存量土儲。

顯而易見,金科股份如今已處于“負反饋螺旋”之中,倘若2023年,金科仍然無法引入戰投或重啟融資,公司的經營狀態依舊不會回暖。

03、多只地產股面臨退市風險,金科股份恐成其一

金科股份想要引入戰投,其中一個阻礙恐怕是公司未來可能面臨的退市風險。

A股實行全面注冊制后,上市股票數量大幅增加,但相應地退市數量相比以前也多了。

Wind數據顯示,5月4日,*ST藍盾、漢馬科技、雅運股份、金一文化等70只個股停牌。據不完全統計,在70只停牌的股票中,有近40只被實行風險警示,其中26只被實行退市風險警示。

這70只股票中,與地產相關的股票包括*ST藍光、奧園美谷、陽光城、美好置業、世茂股份等。

以昔日成都地產“一哥”藍光發展為例,5月4日,*ST藍光發布《關于公司股票可能被終止上市的第九次風險提示公告》,公司股票2023年5月4日收盤價為0.46元/股,已連續17個交易日收盤價低于人民幣1元。根據相關規定,如果公司股票連續20個交易日,每日股票收盤價均低于人民幣1 元,公司股票可能被上交所終止上市交易。

即便后面3個交易日*ST藍光股票能夠連續漲停,收盤價也無法回到1元以上。事實上,*ST藍光已經提前鎖定“1元退市”。

在藍光發展之后,面臨退市風險的地產股還有中天金融,5月5日收盤價0.63元/股;嘉凱城5月5日收盤價0.90元/股。

5月5日,金科股份收盤價1.44元/股,盡管離跌破1元仍有一段距離,但以金科股份的經營情況和地產股在二級市場的熱度來說,其面臨的退市風險一點也不小。

截至5月5日,金科股份總市值約77億,較歷史最高點下滑86%,接近“腳踝斬”。

與曾經的輝煌相比,如今債務纏身的金科股份,其股票對戰投而言是不具有吸引力的。此外,*ST藍光的例子在前,有退市風險的金科想引入戰投更是難上加難。

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