2023年樓市第一雷，炸在了共有產(chǎn)權(quán)房上。

這驚掉不少吃瓜群眾的下巴，要知道，前不久深圳樓市還放出重磅炸彈，把共有產(chǎn)權(quán)房提升到和商品房相同的份額。

深圳的共有產(chǎn)權(quán)房新政才剛宣布半個月，青島的共有產(chǎn)權(quán)房就因?yàn)槌峭镀脚_掏不出錢，出了問題。

有自媒體甚至直言：這可能是中國第一例“爛尾”的共有產(chǎn)權(quán)房，能載入中國房地產(chǎn)史冊的一幕！

但深藍(lán)財(cái)經(jīng)研究了下這件事，發(fā)現(xiàn)并沒有到所謂“爛尾”的程度，房子其實(shí)已經(jīng)建好了，開發(fā)商也沒有拖后腿，比起人們通常印象中的房地產(chǎn)“暴雷”，青島城陽共有產(chǎn)權(quán)房“暴雷”，更像是地方政府完砸了。

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青島城陽城投囊中羞澀

三年內(nèi)上千條投訴

事情要從一條給青島城陽區(qū)長的留言說起。

這位匿名網(wǎng)友稱城陽舜山府不給交房。留言中，他介紹自己是一名來青創(chuàng)業(yè)者，兩年前，他掏空了所有積蓄，向親戚朋友借了不少錢，購入了一套位于城陽區(qū)白云山龍湖舜山府的房屋和車位，首付款將近150萬元，2021年4月網(wǎng)簽，走的市政共有產(chǎn)權(quán)，政府方面出資76萬。

但現(xiàn)在新房交付時間已經(jīng)到，自己苦等兩年，砸進(jìn)全部身家買下的房子，卻收不到樓。

從以前的案例看，共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主收不到房，往往跟開發(fā)商拿不出錢有關(guān)。而這次青島共有產(chǎn)權(quán)房的罪魁禍?zhǔn)祝谷徊皇情_放商，而是有國資坐鎮(zhèn)的城投平臺——城陽市政投資集團(tuán)。

接下來的劇情就成了三方互相踢皮球。

開發(fā)商說：市政公司沒給打錢，你得去問他們什么時候給打款，要不就去找房管局投訴。

市政說：沒錢！

房管局也說：這事我們管不了，你們還得去找市政。不行就退房吧。

開發(fā)商又說：退房可以，不過要給20%的違約金。

網(wǎng)友也很無奈，退房太虧，全款300萬就要給60萬的違約金，但現(xiàn)在孩子要上學(xué)，自己明明買了房還要租房住，開支太大。最終無奈上區(qū)長信箱求助。

當(dāng)事方城陽市政投資集團(tuán)則在20天后回復(fù)：“現(xiàn)在正在積極籌措資金解決付款問題”。

直接把“沒錢”兩個字寫在了臉上。

這種情況還不是孤例。在青島城陽區(qū)，這樣的事還不少。

去年4月，一位青島市民寫信給民生服務(wù)中心，表示買的金秋泰和郡項(xiàng)目，也因?yàn)槭姓顿Y集團(tuán)沒有打款，導(dǎo)致銀行貸款遲遲下不來而不能收房，今年要上學(xué)的孩子沒了著落，“讓人才寒心”。

資金緊張的情況，還不止市政投資集團(tuán)這一家。

如去年7月，一名青島網(wǎng)友在領(lǐng)導(dǎo)留言板上給青島市城陽區(qū)委書記留言稱，自己認(rèn)購的一套白云山花園小區(qū)，因?yàn)槌顷柍鞘邪l(fā)展投資集團(tuán)一直未放款，無法如期收房。

青島城陽市政開發(fā)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（市政）、青島城陽城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（城發(fā)）、青島動車小鎮(zhèn)投資集團(tuán)有限公司（動投）等三家城投，也頻繁出現(xiàn)在市民的投訴中。

深藍(lán)財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，山東省領(lǐng)導(dǎo)留言板中，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的投訴和求助，基本都是青島城陽區(qū)，且大多數(shù)集中在城投平臺不給打款，或者遲遲不審批等問題上。

另外，在青島市城陽區(qū)政府門戶網(wǎng)站中，以“共有產(chǎn)權(quán) 不打款”作為關(guān)聯(lián)詞搜索，近三年的相關(guān)結(jié)果多達(dá)1397個。

投訴時間主要集中在2021年-2022年。而青島城陽區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)政策，從2020年10月才開始。

不過城陽市政投資集團(tuán)確實(shí)是在努力籌集資金。在這名網(wǎng)友留言后不久，12月22日，青島城陽共有產(chǎn)權(quán)人才住房8.8億元ABS債券終于被受理了。

不過受理之后，還要經(jīng)過審議、反饋、上會決定是否通過、封卷發(fā)函等流程，城陽市政投資集團(tuán)要等到錢到手估計(jì)還要等上幾個月。這應(yīng)該就是城陽市政投資集團(tuán)會回復(fù)“資金還在籌措中”的原因。

2

為什么暴雷？

地方財(cái)政壓力凸顯

山東青島，AKA北方第三城，GDP總量僅次于北京、天津的一顆明珠。

但這次共有產(chǎn)權(quán)房暴雷，為什么會發(fā)生在青島身上？

據(jù)青島市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)2月1日公布的數(shù)據(jù)，2022年青島市全市生產(chǎn)總值為14920.75億元，穩(wěn)居北方第三城，與天津的GDP總量差距進(jìn)一步縮小。

其中城陽區(qū)GDP總量為1348.33億元，排名全市第5。但增速卻僅為1.1%，全市墊底。

△2022年青島市各區(qū)GDP及增速情況。城陽區(qū)增速墊底。

圖源：齊魯壹點(diǎn)

眾所周知，土地財(cái)政是地方財(cái)政的主要來源。但自去年以來，樓市持續(xù)低迷，民企拿地意愿普遍偏低，土地出讓收入明顯下降，土地流拍現(xiàn)象也頻繁發(fā)生，這時，央國企和地方城投成為拿地的主力軍。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，地方城投成為了各地土拍市場上的拿地主力。拿地面積TOP100中地方城投有71個，是2021年的3倍多。

國企和地方城投強(qiáng)勢拿地的原因，除了市場因素之外，還有土地財(cái)政有關(guān)。部分地方政府為了維持土地財(cái)政收入，就讓國企拿地，輸血地方財(cái)政。

以去年青島第四批集中供地為例，城陽區(qū)土地出讓12例，僅一例為民企拿地，總價為4.37億。其他11例，要么是合作，要么是國資拿地。不僅沒賺，城投平臺還要掏出二三十億。城投的錢哪里來，說到底還是地方財(cái)政。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，2021年城陽市政全年?duì)I收13.26億元，凈利潤5880.38萬元；2022年上半年，總營收9.21億元，凈利潤卻僅有571.31萬元。半年間，負(fù)債已從84.39億元攀升到了110.88億元。

此外，據(jù)城陽區(qū)政府披露，2022年1-10月，城陽區(qū)還要指出財(cái)政總計(jì)285.9億元。

在此基礎(chǔ)上，還要再掏錢投入共有產(chǎn)權(quán)房，城陽區(qū)的財(cái)政壓力之大，可想而知。

值得注意的是，和北京、上海、廣州等共有產(chǎn)權(quán)房政策偏向保障性不同，青島共有產(chǎn)權(quán)房政策，更偏向人才政策。

前面城陽區(qū)區(qū)長信箱的許多留言中，都曾頻繁提到“人才”二字，而且力度之強(qiáng)，不僅向從院士到大專學(xué)歷七類人才開放，其中1-4類人才在8年后還能無償獲贈30%產(chǎn)權(quán)，5-7類人才在10年內(nèi)回購30%的產(chǎn)權(quán)。

最核心的一點(diǎn)：不做無房要求，管你有沒有房都可以買。

不僅可以用來自住，完全可以作為投資購買。

對比其他城市，青島城陽區(qū)政策可謂是相當(dāng)寬松了~

該政策一出，城陽樓市就像打了一針雞血。青島網(wǎng)上房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年，城陽區(qū)全年新房共成交24850套，較2019年幾乎翻番，其中僅人才共有產(chǎn)權(quán)住房網(wǎng)簽了11000余套，貢獻(xiàn)近半。

但壓力，卻落到了墊付30%的城陽城投平臺身上。