與弟弟張近東相比，作為哥哥的張桂平要低調(diào)許多，甚至很多人并沒有聽說過這個(gè)名字。

實(shí)際上，張桂平不僅僅是“蘇寧”品牌最初的創(chuàng)始人，而且其掌舵的蘇寧環(huán)球早在2005年便成功登陸資本市場，在2015年一度位列“2015中國民營企業(yè)500強(qiáng)”第17位。

同樣是在2015年，主業(yè)為房地產(chǎn)的蘇寧環(huán)球早早開啟了向“大文體、大金融、大醫(yī)美”。可惜七年時(shí)間過去，公司轉(zhuǎn)型并不順利，相關(guān)業(yè)務(wù)占比不足一成，再加上房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入下行周期，蘇寧環(huán)球同樣面臨著業(yè)績波動(dòng)、資金緊張等問題。

在張近東和他的蘇寧集團(tuán)已然陷入困境的情況下，作為大哥的張桂平，又能否力挽狂瀾，帶領(lǐng)蘇寧環(huán)球度過寒冬呢？

擬募資28億元，蘇寧環(huán)球亟需補(bǔ)血

再融資渠道松綁后，開啟定增的房地產(chǎn)企業(yè)再添一員。

近日，蘇寧環(huán)球發(fā)布公告稱，公司擬以非公開發(fā)行股票方式，募集不超過28億元資金，其中23億元用以投資榮錦瑞府、濱江雅園兩個(gè)項(xiàng)目，5億元補(bǔ)充流動(dòng)資金。

圖源：蘇寧環(huán)球相關(guān)公告

公告顯示，榮錦瑞府和濱江雅園項(xiàng)目均位于江蘇省南京市，且均已獲得項(xiàng)目土地并開工建設(shè)，部分房屋已經(jīng)預(yù)售，此番投入的募集資金與“保交樓、保民生”息息相關(guān)。

與部分其他募資房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目面臨停工、延期甚至爛尾等狀況不同，據(jù)安居客信息，上述兩個(gè)樓盤施工進(jìn)展還算順利。其中濱江雅園進(jìn)度較快，根據(jù)當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問回答，樓盤12棟住宅中，8棟已為現(xiàn)房，其余準(zhǔn)現(xiàn)房約在2023年5月交付；榮錦瑞府早期開始預(yù)售的9號樓與12號樓，預(yù)計(jì)2024年4月30日交付。

目前，蘇寧環(huán)球也未出現(xiàn)公開債務(wù)違約等事件。不過，其資金鏈狀況并不十分樂觀。

截至2022年第三季度末，蘇寧環(huán)球貨幣資金余額為7.55億元，其中約3.2億元因保證金、凍結(jié)款（官司糾紛）、房管局監(jiān)管等原因處于受限狀態(tài)。相比之下，公司同期短期借款及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)15.61億元。

定增公告亦明確表示，公司短期償債壓力較大，此次募資的目的之一是于擴(kuò)大公司資金儲(chǔ)備，降低償債風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等待過冬

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)，大部分房企業(yè)績出現(xiàn)較大波動(dòng)，蘇寧環(huán)球也不例外。

2019年至2021年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入分別為36.46億元、40.4億元、25.93億元；2022年上半年，同比繼續(xù)下降34.99%，至9.76億元。

實(shí)際上，在2015年，蘇寧環(huán)球該業(yè)務(wù)板塊營收尚高達(dá)71.33億元，實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積76.23萬平方米，位列全國房企114為。而最近三年，克而瑞、中指研究院等第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企銷售面積、銷售額排行TOP200中，均未出現(xiàn)蘇寧環(huán)球身影。

除了大環(huán)境影響外，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的另一重原因在于張桂平的主動(dòng)求穩(wěn)。

一方面，將業(yè)務(wù)重心始終聚焦于南京。

2015年，公司58.29%的營業(yè)收入來自于南京，2019年至2022年上半年，這一數(shù)字分別為79.39%、87.78%、65.54%、82.44%。作為經(jīng)營近三十年的大本營，蘇寧環(huán)球在當(dāng)?shù)貥?gòu)建起了完善的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)、積累了較高的知名度，進(jìn)而能夠保持一定的運(yùn)作效率，有效降低成本。

例如2015年，公司南京地區(qū)業(yè)務(wù)毛利率為58.72%，蕪湖、宜興作為另外兩個(gè)營收占比超10%的地區(qū)，毛利率卻只有-14.16%、-1.41%，差距明顯。

另一方面，謹(jǐn)慎控制拿地節(jié)奏。

截至2019年末，蘇寧環(huán)球剩余可開發(fā)建筑面積為230.45萬平方米，2022年上半年末，則為222.78萬平方米。并且，在此期間，公司僅新增了陜西省西安市西咸新區(qū)空港新城一塊土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積43.95萬平方米。

這意味著三年半時(shí)間內(nèi)，蘇寧環(huán)球不僅幾乎沒有拿地，而且對在手土地開發(fā)進(jìn)度也不算快。甚至在2021年2月8日，其不惜虧損2.68億元，退還了安徽省蕪湖市一塊12.3萬平方米尚未開發(fā)的商業(yè)辦公用地，原因?yàn)椤案鶕?jù)蕪湖商業(yè)辦公樓市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展預(yù)期，認(rèn)為如果繼續(xù)按原規(guī)劃開發(fā)建設(shè)商業(yè)辦公樓，建成后可能會(huì)因無法被”。

在“穩(wěn)健”戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，蘇寧環(huán)球犧牲了規(guī)模，保住了利潤。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率常年保持在60%左右，遠(yuǎn)高于行業(yè)整體約20%的水平。2022年前三季度，公司以58.89%的毛利率，位列A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司第7位。

得益于此，2019年至2022年前三季度，蘇寧環(huán)球扣非凈利潤分別為12.92億元、10.6億元、6.02億元、4.96億元。較好的盈利能力也成為其在行業(yè)寒冬中，尚能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要原因。

有地產(chǎn)企業(yè)人士分析，受疫情影響，短期房地產(chǎn)市場尚未回暖。不過在房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位被重申、圍繞供需兩端利好政策不斷加碼并逐步顯效，度過2022年的“寒冬”后，相信2023年將迎來轉(zhuǎn)機(jī)，走上健康發(fā)展之路。

在定增公告中，蘇寧環(huán)球同樣對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展表達(dá)了信心，并給出了三點(diǎn)理由：

其一，房地產(chǎn)作為我國的國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對于建材、冶金、家電、機(jī)械、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有巨大的促進(jìn)作用，其穩(wěn)定發(fā)展對于保持我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)過渡和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級具有重大意義。

其二，我國仍處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，城鎮(zhèn)化動(dòng)力依然較強(qiáng)；城鎮(zhèn)化建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，為房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供了足夠的需求支撐。

其三，我國大量城市已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期, 推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等老城區(qū)改造為主要內(nèi)容的城市 更新改造,也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的發(fā)展空間。

轉(zhuǎn)型七年，成效幾何？

作為蘇寧環(huán)球的實(shí)控人，1951年出生，已逾古稀之年的張桂平，創(chuàng)業(yè)故事充滿了勵(lì)志色彩。19歲時(shí)，他的母親離世，4年后，父親也與世長辭，作為家中長子，23歲的張桂平便需要負(fù)擔(dān)家中3個(gè)弟弟妹妹的學(xué)費(fèi)、生活費(fèi)。

直至1987年，在弟弟妹妹們陸續(xù)工作后，張桂平才從單位辭職經(jīng)商，以“蘇寧”品牌銷售各種電器。3年后，張近東也選擇了下海，兄弟倆一起打拼。值得注意的是，在蘇寧環(huán)球和蘇寧電器集團(tuán)有限公司（下稱蘇寧電器）官網(wǎng)，正是以張桂平、張近東各自開始創(chuàng)業(yè)的年份作為創(chuàng)辦時(shí)間。

圖源：罐頭圖庫

1992年，張桂平投資成立江蘇蘇寧建設(shè)集團(tuán)有限公司，正式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。已經(jīng)走上正軌的電器業(yè)務(wù)，則逐步由張近東全權(quán)打理。

張桂平的眼光是獨(dú)到的，20世紀(jì)90年代開始，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期，常住人口城鎮(zhèn)化率從1995年的29.04%一路上升至2011年末的51.27%，年均增速1.39%。房地產(chǎn)行業(yè)的黃金年代隨之到來。

2005年，蘇寧環(huán)球通過重大資產(chǎn)重組，成功借殼吉林紙業(yè)完成上市，發(fā)展進(jìn)一步加速。

正如第二部分所述，到2015年，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)迎來巔峰，此時(shí)，張桂平再一次展現(xiàn)了其超前的意識——地產(chǎn)業(yè)務(wù)求穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，向“大文體、大健康、大金融”謀求轉(zhuǎn)型。

按照設(shè)想，文體方面，蘇寧環(huán)球擬布局影視、動(dòng)漫、游戲等細(xì)分領(lǐng)域，并通過合適的方式積 極參與體育資源改革以及教育資源的整合；大健康方面，重點(diǎn)將聚焦醫(yī)美產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，在國內(nèi)一二線城市及核心醫(yī)美消費(fèi)聚集城市，以并購、設(shè)立等方式獲取多家知名連鎖或大型單體醫(yī)美醫(yī)院；金融領(lǐng)域，則會(huì)配置具有牌照準(zhǔn)入優(yōu)勢、具有客戶聚集效應(yīng)、具有行業(yè)壁壘的金融資產(chǎn)，以打造全功能金融平臺。

蘇寧環(huán)球同時(shí)認(rèn)為，公司成熟的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將在土地、建筑物、線下客戶、現(xiàn)金流等環(huán)節(jié)對于上述轉(zhuǎn)型方向形成支撐。

如此藍(lán)圖看起來十分美好，然而現(xiàn)實(shí)卻是骨感的。

首先是“大文創(chuàng)”。2017年，蘇寧環(huán)球文化創(chuàng)意業(yè)務(wù)營收為2.53億元，占總營收比重達(dá)4.39%，但隨后幾年迅速下降。2022年上半年，營收、占比分別降至0.12億元，1.03%。

其次是“大健康”。早在2016年，蘇寧環(huán)球便發(fā)布公告稱，與控股股東蘇寧環(huán)球集團(tuán)共同出資成立醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金，規(guī)模高達(dá)50億元。但此后數(shù)年，一直未有太大動(dòng)作，相關(guān)業(yè)務(wù)亦未在年報(bào)單獨(dú)示列。

直至2021年，公司將上海天大醫(yī)療美容醫(yī)院（下稱“天大醫(yī)療”）、無錫蘇亞醫(yī)療美容醫(yī)院有限公司（下稱“無錫蘇亞”）、唐山蘇亞美聯(lián)臣醫(yī)療美容醫(yī)院有限公司（下稱“唐山蘇亞”）、石家莊蘇亞美聯(lián)臣醫(yī)療美容醫(yī)院有限公司（下稱“石家莊蘇亞”）等醫(yī)院同步收入囊中。

據(jù)首創(chuàng)證券分析，隨著多起并購的完成，蘇寧環(huán)球醫(yī)美板塊業(yè)務(wù)涉及整形、注射、皮膚等，“蘇亞醫(yī)美”品牌體系當(dāng)前在區(qū)域市場已具備較強(qiáng)的競爭力和品牌美譽(yù)度，同時(shí)公司已成立跨職能部門的并購團(tuán)隊(duì)，未來有望通過產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)標(biāo)的并購，待培育成熟后注入上市公司將顯著提升公司的盈利能力。

但從體量來看，年報(bào)顯示，公司當(dāng)年醫(yī)療美容業(yè)務(wù)營收達(dá)1.79億元，占總營收比重6%。

圖源：截自蘇寧環(huán)球2022年半年報(bào)

至于“大金融”，蘇寧環(huán)球歷年年報(bào)中皆未出現(xiàn)金融業(yè)務(wù)，主要控股參股子公司中，同樣沒有與金融相關(guān)的。

整體來看，2022年上半年，在營業(yè)收入大幅下降的情況下，蘇寧環(huán)球房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比依舊高達(dá)86.21%。轉(zhuǎn)型七年有余，不知道張桂平對此數(shù)據(jù)會(huì)持何感想。

起家于電器，轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，如今又跨入醫(yī)療美容，你如何看待張桂平的創(chuàng)業(yè)軌跡？對于這位張近東的胞兄，你又是否有更多了解？歡迎在文末留言。