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萬達商管“三闖”港交所,上半年凈利潤40億,關聯(lián)方應收款暴增

公司研究室方圓2022-12-16 14:08 數(shù)字產(chǎn)業(yè)
萬達商管需要與時間賽跑爭取在香港上市。

本文系基于公開資料撰寫,僅作為信息交流之用,不構成任何投資建議。

出品|公司研究室IPO組

文|方圓

2022年卡塔爾世界杯即將落幕,這屆世界杯轉播期間,中方廣告主可以說吸引到了部分觀眾的目光。

作為本屆世界杯最大的中國贊助商,萬達可在任何時間和地方使用FIFA及其所有賽事活動商標進行營銷宣傳。這份“特權”背后,是萬達2016年斥資8.5億美元,與國際足聯(lián)簽署了長達15年合同換來的。萬達成為了世界杯的一級贊助商,與阿迪達斯、可口可樂等贊助商屬于同一級別。

而兩個月前,萬達商管第三次向港交所遞交招股書,萬達一邊在世界杯上大放光芒,另一邊卻要與時間賽跑。

01、上半年凈利潤增長5倍

萬達商管主要為萬達集團或獨立第三方商業(yè)廣場提供服務,商業(yè)運營服務主要包括商業(yè)管理服務、物業(yè)管理服務及增值服務。

2019年至2021年,萬達商管收入分別為134.4億、172.0億、234.8億,年復合增長率32.2%。2022年上半年,萬達商管收入134.8億,同比增長26.7%。

就服務模式而言,萬達商管可分為委托管理模式、租賃運營模式。其中,2021年6月后,所有萬達集團的綜合體均采用委托管理模式,并收取服務費,而大部分獨立第三方的綜合體采取租賃運營模式。

截至2022年6月末,萬達商管共管理425個商業(yè)廣場,在管建筑面積6008萬平方米。其中,來自萬達集團的項目為285個,在管面積為4260萬平方米;獨立第三方項目為140個,在管1748萬平方米。

2022年上半年,萬達商管委托管理模式收入為100.2億,收入占比74.4%;租賃模式收入為34.6億,收入占比25.6%。

值得一提的是,2021年5月之前,萬達商管在委托管理模式下提供的運營管理服務屬于萬達集團業(yè)務的一部分,不對其收取服務費用,導致萬達商管部分商業(yè)管理項目產(chǎn)生虧損。收入服務費之后,委托管理服務的毛利率明顯提高。

2019年至2022年上半年,萬達商管毛利率分別為34.1%、36.9%、44.8%、48.9%。其中,委托管理模式的毛利率分別為30.8%、31.3%、48.2%、55.4%,大幅提高;租賃管理模式毛利率分別為46.4%、42.8%、36.9%、30%,逐漸下滑且近兩年明顯低于委托管理模式毛利率。

2019年至2021年,萬達商管歸母凈利潤分別為12.8億、11.1億、34.7億,2022年凈利潤下滑。2022年上半年,萬達商管歸母凈利潤為40.2億,同比增長513.7%。

02、關聯(lián)方應收款大幅提升

從財務數(shù)據(jù)來看,萬達商管的業(yè)績有很大改善,但其仍依賴母公司萬達集團的“輸血”。

2019年至2022年上半年,萬達商管來自萬達集團的收入分別為96.4億、116.8億、163.8億、94.5億,收入占比分別為71.7%、67.9%、69.8%、70.1%。

但這部分收入?yún)s未能轉變成現(xiàn)金收入。

2019年末至2022年6月末,萬達商管應收關聯(lián)方貿(mào)易款項分別為5790萬、1.3億、11.6億、18.0億元,分別占總貿(mào)易應收款項的63.8%、52.9%、92.5%、91.5%。

對于2021年應收關聯(lián)方貿(mào)易款項大幅增加,萬達商管解釋稱,這是由于對萬達集團委托管理模式收取服務費用所致,而截至2022年5月31日,部分運營管理服務費尚未到期結付。

2022年上半年,萬達商管的應收關聯(lián)方貿(mào)易款項周轉天數(shù)為88天,2019年時僅為24天,周轉天數(shù)大幅增加,周轉次數(shù)大幅下滑。

03、對賭協(xié)議的上市期限只剩一年

萬達商管轉變經(jīng)營模式,或許與對賭協(xié)議有關。

此前萬達與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG等22家機構投資人設有對賭協(xié)議,承諾2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億、74.3億、94.6億。如未達成,則萬達將以零對價轉讓有關數(shù)量的股份,或向投資者支付現(xiàn)金補償。

對賭協(xié)議中更為重要的一條是,如果萬達商管無法在2023年順利上市,萬達集團將要為當年入股萬達商管的投資者,進行股份或現(xiàn)金補償。

標普曾在2022年8月認為,萬達商管能否成功上市存在不確定性,若萬達商管未能如期成功上市,未來12至18個月內萬達商管和萬達集團都將面臨較大的流動性壓力。

標普稱,2021年下半年,萬達商管從珠海萬達商管的幾名Pre-IPO輪投資人處收到395億元投資款。之后,萬達商管用這些資金償還了部分債務和進行短期金融投資。如果珠海萬達商管未能在2023年年底前上市,萬達商管有義務回購IPO前投資者持有的股份,因此標普將395億元的Pre-IPO輪投資款視作債務。

留給萬達商管完成對賭協(xié)議的時間只剩下一年,在接下來的一年時間里,萬達商管需要與時間賽跑爭取在香港上市,否則公司將面臨較大的現(xiàn)金流壓力。

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