海南，曾造就了無數(shù)富豪，是無數(shù)炒房客心中的“寶地”和“圣地”。

但如今，海南早已不是炒房者的天堂了。

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買下22套房被開發(fā)商“賴賬”

仲裁了10年也沒拿到

最近，一則新聞突然引起網(wǎng)友的關(guān)注。一名退休教師13年前在三亞買了22套房，但直到如今，一套房都沒有拿到。

據(jù)中房報(bào)的報(bào)道，2009年，海南尚未限購之前，來自湖北武漢的退休教師葉女士和朋友在海南考察投資項(xiàng)目，最終全款在三亞“皇家生態(tài)海景花園”（后改名為“陽光山海灣”）房地產(chǎn)項(xiàng)目購買了1325.26平米的房產(chǎn)，一共22套期房，當(dāng)時(shí)房源單價(jià)為4000多元至7000多元/平方米。葉女士以“將購房款采用借款的方式支付”與該項(xiàng)目開發(fā)商簽訂了22份《商品房買賣合同》，并在三亞市房管部門進(jìn)行了備案登記。

2010年后，房子蓋好了，但葉女士卻拿不到房子。

開發(fā)商表示，葉女士并非“購房”，而是“借款”。據(jù)現(xiàn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人稱，原皇家生態(tài)海景花園項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中由于資金等多方面原因遇到了困難，不得不向外界融資。他表示，他們與葉女士之間只是借款糾紛，雙方簽訂的《商品房買賣合同》只是一種擔(dān)保方式，并非房屋買賣關(guān)系。

雙方僵持不下，最終采取了仲裁方式。2010年，22份仲裁裁定書裁決涉案房屋所有權(quán)歸葉女士所有，開發(fā)商協(xié)助購房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。2012年5月，海口市海事法院作出22份執(zhí)行裁定書，裁定開發(fā)商為22套涉案房產(chǎn)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并過戶至葉女士的名下。此外，法院還向三亞市國土環(huán)境資源局、三亞市住建局送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書等。

但距離仲裁已經(jīng)過去10多年了，葉女士依舊沒有要到房子。葉女士也就此事向三亞市多個(gè)職能部門信訪投訴，但得到的答復(fù)卻是：皇家生態(tài)海景花園目前還沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收，有關(guān)部門將無法為她核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證。

開發(fā)商那邊態(tài)度也十分堅(jiān)決，表示他不可能給葉女士房子。詭異的是，開發(fā)商雖然表示與葉女士之間為借款糾紛，但是目前為止，開發(fā)商也并沒有“還清借款”，據(jù)開發(fā)商表示，在2009年1月和9月分兩次向葉女士借款761萬元，如果不包括利息，目前尚欠她400萬元左右。

而在葉女士維權(quán)的這十多年間，三亞的房價(jià)也已由當(dāng)初數(shù)千元一平方米，漲至3萬元左右/平方米。

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爛尾十多年，業(yè)主求助無門

爛尾十多年，一直拿不到房的也不止葉女士一個(gè)人。

據(jù)網(wǎng)上的相關(guān)宣傳資料顯示，皇家生態(tài)海景花園的開發(fā)商為三亞天泓房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司，現(xiàn)為三亞紅郊安置開發(fā)有限公司。該項(xiàng)目此前在網(wǎng)上的推廣中稱，小區(qū)是由3幢11-13層帶高級電梯的小高層和16幢獨(dú)立式別墅組成的低密度、低容積率的現(xiàn)代化高檔社區(qū)，“高尚經(jīng)典的富人宅邸社區(qū)”“居住和投資的最佳選擇”。

但實(shí)際上，該項(xiàng)目一直到目前為止，只有3幢小高層，近200套房源，距離此前宣稱的“上千戶”還有不小差距，16幢別墅也完全沒有影子。

圖源：中國房地產(chǎn)報(bào)

據(jù)房天下陽光山海灣業(yè)主論壇顯示，一則2013年的帖子中，就有網(wǎng)友表示，陽光山海灣是個(gè)“爛尾項(xiàng)目”，“3年前就爛尾了”。也就是說，從2010年該項(xiàng)目的3幢小高層建好之后，別墅項(xiàng)目就開始爛尾了。

不僅如此，許多人購買陽光山海灣小戶型住宅的業(yè)主，也像葉女士一樣，沒有收到房子。

據(jù)國際旅游島商報(bào)2016年的一篇報(bào)道顯示，一位周先生在2004年支付10萬元簽訂了商品房認(rèn)購書，2006年與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，買下“皇家生態(tài)海景花園”一套53.34平方米的房子，但是11年過去了，開發(fā)商的房子還未竣工，一直沒有交房。

在當(dāng)時(shí)的報(bào)道中，開發(fā)商表示，小區(qū)未能如期竣工是受到不可抗力因素影響，目前公司正在克服困難，預(yù)計(jì)2017年底可以交房。  

但結(jié)合最近葉女士的新聞可以知道，截至最近，該小區(qū)依舊僅建成3幢小高層，沒有任何新房建成。當(dāng)時(shí)開發(fā)商宣稱的2017年底可以交房，還得打上一個(gè)問號。

3

海南的爛尾樓，并沒有完全消失

葉女士大手筆投資房地產(chǎn)，和海南的炒房熱密不可分。

上個(gè)世紀(jì)末，海南房地產(chǎn)市場一片火熱，“要掙錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”，成為淘金者的口頭禪。不少如今在資本市場叱咤風(fēng)云的大佬，當(dāng)年都曾在海南淘金，如馮侖、潘石屹在內(nèi)的“萬通六君子”，還有最近醫(yī)美賽道火熱的華熙生物，其創(chuàng)始人趙燕的第一桶金，也來自海南炒房。

炒房潮之下，海南房價(jià)一日千里，從1988年到1991年，海口三亞等熱門地區(qū)商品房價(jià)格基本維持在1300-1400元/平方米之間，而1992年就躥升到5000元/平，1993年更是達(dá)到7500元/平的巔峰，兩年翻了三倍以上。

而當(dāng)時(shí)，海南的人均可支配收入只有2000多元。1992年全國商品房均價(jià)只有995元/平，而北上廣深的商品房均價(jià)直到1998年都還在5000元以內(nèi)。

海南樓市的很快就引起官方的注意。1993年6月，面對樓市過熱，中央出臺宏觀調(diào)控政策后，海南房地產(chǎn)市場泡沫猛然破裂，大量房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，無數(shù)人血本無歸，徒留下一大批爛尾樓。“天涯、海角、爛尾樓”，一時(shí)間成為海南的代名詞。

之后，海南的樓市蕭條了一段時(shí)間。但在海南多方推進(jìn)，司法、行政雙驅(qū)動下，上世紀(jì)90年代樓市破滅留下的爛尾樓，慢慢消失了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2007年底，海南的閑置建設(shè)用地絕大部分被收回或盤活，已處置了23353.87公頃，占閑置總量的98.13%；

緊接著，海南又迎來了新一波炒房熱。

2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，提出到2020年海南將初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地，嗅覺靈敏的投資客蜂擁而至，海南又再次成為炒房客的天堂。

前文中葉女士購入陽光山海灣的時(shí)間，更好趕上這波熱度。

在這波炒房熱中，鳳凰島等人工島成為熱門，當(dāng)時(shí)鳳凰島房價(jià)一度被炒至能比肩京城的頂級豪宅。恒大的海花島最火熱的時(shí)候，島上有100多家房地產(chǎn)中介，賣房就像“撿人頭”一樣，發(fā)傳單就能賣出房子。

除了人工島之外，海南其他地方的房價(jià)也被帶了起來，但與此同時(shí)，各種爛尾樓也層出不窮。

在今年7月，多城爛尾樓業(yè)主發(fā)強(qiáng)制停貸告知書前后，有海南的網(wǎng)友吐槽：類似這樣的爛尾樓，海南多的是。

另一方面，在環(huán)保風(fēng)波下，海南房地產(chǎn)市場下行，再加上去年年底以來的房地產(chǎn)暴雷潮，今年以來，海南房地產(chǎn)市場逐漸地低迷。據(jù)海南統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月，海南省房屋銷售面積為334.33萬㎡，比上年同期減少10.4%；房屋銷售金額583.0041億元，比上年同期減少14.3%；折合房屋銷售均價(jià)約為1.74萬元/㎡。

熱點(diǎn)城市海口、三亞成交熱度下降明顯。海口銷售面積156.68萬㎡，同比減少14.4%；銷售均價(jià)15592.5元/㎡，同比下滑8.9%。三亞銷售面積60.18萬㎡，同比減少11.9%；銷售均價(jià)26666.5元/㎡，同比下滑18.3%。

可以明顯看到的趨勢是：炒房客，正在撤離海南。