｜GUIDE｜

■今年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢是什么？

■供需下行，如何守住底線打開上限？

■誰能最早走出房地產(chǎn)行業(yè)寒冬？

作者｜齊笑

編輯｜嘉辛

黃金周是房企極為看重的營銷節(jié)點，也是“銀十”的重要支撐。

今年黃金周期間，在政策呵護(hù)下，不少房企推出了打折優(yōu)惠來吸引購房者。

例如，碧桂園延續(xù)金秋購房節(jié)活動，推出限時、價值千元的購房福利；保利地產(chǎn)推出特惠房源限時秒殺、特惠房源同享其它折扣福利等活動。

10月8日，中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年國慶假期期間，整體成交降幅仍比較大，但考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性，結(jié)合企業(yè)反饋及認(rèn)購情況來看，部分城市黃金周樓市出現(xiàn)一定恢復(fù)，部分城市出現(xiàn)同比增長。

國慶期間，一線城市里，北京新房在國慶假期期間保持了一定的熱度，上海9月份新房成交就有較明顯的釋放，二線城市的沈陽、濟(jì)南表現(xiàn)亮眼。

一些房企也公布了銷售業(yè)績，據(jù)界面新聞報道龍湖集團(tuán)全國銷售金額達(dá)到70億元，華發(fā)股份銷售超30億元，德信地產(chǎn)全國銷售金額為20億元。

可見，已有房企感受到了市場的回溫。那么，今年，房地產(chǎn)行業(yè)運行有什么趨勢和特點？第四季度是否會延續(xù)？哪些房企更安全、能更快走出寒氣？本文將回答這些問題。

01

下半年：供需壓力仍然存在

今年上半年，中國內(nèi)地房地產(chǎn)的運行呈現(xiàn)出幾個明顯的特點。

第一，總量上銷售下滑，結(jié)構(gòu)上，大型企業(yè)中，頭部房企表現(xiàn)更好，馬太效應(yīng)凸顯。

上半年，全國商品房的銷售面積和銷售額分別同比下降22.20%和28.90%至6.89億平方米和6.61萬億元。

即使是并未出現(xiàn)項目停工、債務(wù)逾期等現(xiàn)象的優(yōu)質(zhì)房企，也難以逃脫大環(huán)境的沖擊。

浙商證券的一份研報統(tǒng)計了23個優(yōu)質(zhì)樣本房企的銷售情況，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地等9家央國企，萬科、金地等四家混合所有制房企，碧桂園、濱江集團(tuán)、龍湖、美的置業(yè)等10家民營房企。

這23家樣本房企上半年總銷售金額2.03萬億元，同比減少38.19%；總銷售面積1.26億平米，同比減少41.21%；銷售均價16146元/平米，略有提升。

（來源：浙商證券）

第二，中報營收利潤承壓，頭部房企韌性顯現(xiàn)。

以收入口徑來看，上半年，內(nèi)資房企的座次發(fā)生了變化，萬科成為內(nèi)房“營收王”，碧桂園則降至第二位，綠城中國、龍湖增速較快，增幅均超過50%，排名也在上升，美的置業(yè)、越秀地產(chǎn)新晉TOP10。

利潤方面，從2019年開始，房企的毛利率普遍下降，到今年上半年，多家房企毛利率已經(jīng)跌破20%。

相比于2021年全年，上半年也有不少企業(yè)出現(xiàn)了好的信號：萬科的毛利率下降幅度很小，可能已在探底；龍湖毛利率下滑之后仍在20%之上，疊加收入增幅大，凈利潤有所上漲；濱江集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)凈利率得到改善。

第三，審慎投資，拿地減少。

在景氣度尚未恢復(fù)的當(dāng)前，房企本就有比較大的銷售和資金壓力，再加上保交付的影響，房企的拿地和新開工的意愿下降。

上半年，房企新開工面積規(guī)模為6.64億平方米，同比大幅下降34.42%。

拿地上，總量無疑在下滑。結(jié)構(gòu)上分化嚴(yán)重，TOP10房企新增貨值占到了百強總貨值的49%，國企、央企仍是土地市場的主力軍，民企出手的不多，地方平臺公司扮演“托底”角色。

第四，融資規(guī)模減少，房企更看重精細(xì)化運營。

三道紅線之下，有的房企不得不收縮負(fù)債規(guī)模，優(yōu)質(zhì)房企也會主動收縮融資。仍以上面23家樣本房企為例，截至2022年6月底，其有息負(fù)債為3.08萬億元，同比下降0.13%，同時銷售費用率和管理費用率相較于2021年也有小幅下降。

（來源：浙商證券）

降本增效在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)達(dá)成共識，各房企逐漸重視對費用的控制，管理走向精細(xì)化。

進(jìn)入下半年，多地爆發(fā)“停工斷貸”風(fēng)波，監(jiān)管層面高度重視，政策暖風(fēng)頻頻吹來，包括需求側(cè)下調(diào)部分城市的首套房房貸利率、公積金貸款利率，供給側(cè)在融資方面加大保交樓力度，市場方面，部分城市取消了二手房參考價。

政策的傳達(dá)需要時間，從銷售來看，第三季度購房者置業(yè)情緒尚未修復(fù)，但九月中旬以來，部分城市出現(xiàn)環(huán)比正增長，供給端也有所修復(fù)，如8月份土地成交款環(huán)比上升，9月份，集中供地有一輪高峰。

可以看到，下半年，房地產(chǎn)行業(yè)供需壓力仍然存在，同時以維穩(wěn)和托底的政策彰顯市場溫度邊際回暖，那么，什么樣的房企能夠抵擋住寒氣，率先走出寒冬？

市值榜認(rèn)為要從兩個維度考察房企：財務(wù)和經(jīng)營。

02

融資能力：開始比三道紅線更重要

盡管短期市場情緒回暖，但長期來看，房地產(chǎn)企業(yè)早晚會踏入不同于“高周轉(zhuǎn)、上規(guī)模”的另一條河流。

財務(wù)安全是房企成功轉(zhuǎn)型或者第二增長曲線穩(wěn)健發(fā)展之前的底線。

財務(wù)安全不能不看的指標(biāo)就是房地產(chǎn)行業(yè)獨有的三道紅線。

以今年中報的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，滿足三道紅線的房企不多。包括：中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商等央企國企，民企的典型是新城、龍湖、濱江，有一些房企相比于2021年年報還降檔了。

房企爆雷一般起于流動性風(fēng)險，隨著自救過程中資產(chǎn)處置的不斷深入，流動性風(fēng)險逐步演化為更嚴(yán)重的“資不抵債”。

三道紅線中現(xiàn)金短債比是判斷流動性的一項指標(biāo)，現(xiàn)金短債比(寬口徑)=現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物/短期有息債務(wù)，比值越高，短期償債能力越無憂。23個樣本房企的半年報數(shù)據(jù)中，現(xiàn)金短債比(寬口徑)在3以上的，有中海地產(chǎn)、金地、龍湖和建發(fā)股份。

在當(dāng)前房企經(jīng)營模式下，三道紅線評判的是底線，融資能力則一方面影響房企的財務(wù)安全，另一方面關(guān)系到經(jīng)營規(guī)模的上限。

聯(lián)合資信的一份研報提到，房企的境內(nèi)債將在2023年3月迎來集中兌付期，美元債亦將在2023年1月和4月迎來償債高峰期。

目前境外新增融資渠道已基本喪失，人民幣的貶值加大了美元債的償還壓力。

因此，經(jīng)營回款之外，在境內(nèi)的融資能力關(guān)乎到房企的生存與發(fā)展。

房企境內(nèi)融資能力如何，可以從兩個維度進(jìn)行觀察：評級和融資成本。

先看房企的信用評級。

今年3月以來，房企融資環(huán)境逐步寬松，以信用保護(hù)工具為民營房企發(fā)債上保險，是一個創(chuàng)新舉動。

5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，發(fā)行債券獲信用保護(hù)工具支持，可以說得到了官方的認(rèn)可。

8月19日，中國銀行間市場交易商協(xié)會召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債信用公司增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資。首批試點企業(yè)除碧桂園、龍湖之外，還有金地、新城和遠(yuǎn)洋集團(tuán)等。

據(jù)媒體報道，獲得標(biāo)普、惠譽、穆迪“全投資級”評級的房企只有7家，分別是中海地產(chǎn)、華潤置地、萬科、保利發(fā)展、龍湖、金茂及越秀集團(tuán)。

再來看融資成本。

據(jù)研報統(tǒng)計，從2018年到2022年上半年，加權(quán)平均融資成本低于5%，且整體處于下降中的房企有保利發(fā)展、招商蛇口和金地集團(tuán)。在年報中，龍湖使用的口徑略有不同，融資成本同樣不斷下行且處于低位，2022年上半年為3.99%。此外，濱江集團(tuán)的融資成本下降也比較快，2022年上半年為4.7%。

融資能力強、財務(wù)安全的為數(shù)不多的幾家房企中，龍湖、濱江集團(tuán)等民營房企顯得難能可貴。

03

下個賽段：誰的根基更牢固？

融資需要資信高，財務(wù)安全和經(jīng)營安全息息相關(guān)。財務(wù)安全，終究要回到經(jīng)營安全上。

經(jīng)營，我們分為兩方面討論：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和第二增長曲線。

看房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，一方面要看土地儲備的總額，新增情況，另一方面要看周轉(zhuǎn)和去化能力，也就是回款的速度，這又涉及到土儲的城市量級。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年土地儲備總貨值（權(quán)益口徑）的前10為綠地控股、保利發(fā)展、碧桂園、中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、中國金茂、越秀地產(chǎn)和華潤置地。

從上半年的整體情況來看，高能級城市的銷售韌性較強。

克爾瑞預(yù)計第四季度，“熱點恒熱”的分化格局不會發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)：核心一二線城市還將高位維持，相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊比較大，即便“以價換量”，去化效果依舊難言樂觀。

這種背景之下，兩類房企將有更大的機會：堅持高能級城市布局的房企和小而美的區(qū)域聚焦性房企。

美的置業(yè)在上半年堅持城市升級戰(zhàn)略，龍湖大部分貨值集中于高能級城市，克爾瑞的房企存貨管理報告顯示，上半年有30家房企存貨周轉(zhuǎn)率較高，其中龍湖、綠城結(jié)轉(zhuǎn)加速。

再來看誰的第二增長曲線靠得住。

當(dāng)前，房企的第二增長曲線比較常見的方向有物業(yè)、商業(yè)運營和長租公寓，都是能夠創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流入的模式，一方面為企業(yè)未來的價值增長提供支撐，另一方面在當(dāng)前有分散風(fēng)險的作用，當(dāng)然也有跨界步伐更大的，如汽車，不再討論。

物業(yè)管理方面，從規(guī)模來看，中指研究院的2022百強名單顯示，碧桂園物業(yè)排第一名。其中一個重要原因是并購，比如去年碧桂園服務(wù)發(fā)生了7宗收并購事件，披露的交易總金額近190億元，涉及在管面積2.8億平方米。

這就意味著財務(wù)安全性更高、資金儲備更豐富、流動性更強的房企，機會較大，比如上文提及的現(xiàn)金短債比超過3的幾家房企。

大的物管企業(yè)里，萬科的萬物云剛上市，龍湖智創(chuàng)生活正在排隊，募資之后有望進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。

從服務(wù)能力來看，不管是樂居財經(jīng)近期發(fā)布的第三季度物業(yè)服務(wù)滿意度榜單，還是品牌力百強榜單，萬科的物業(yè)和龍湖智創(chuàng)生活，都位居前列。

商業(yè)運營方面，新城控股的吾悅廣場是一個成功的典范，截至今年6月底，吾悅廣場開業(yè)面積1189萬平米，出租率高達(dá)96%；物業(yè)收入占公司營業(yè)收入10.23%，毛利率高達(dá)72.22%。

不同的榜單中，商業(yè)地產(chǎn)運營排名靠前的房企還有中海、龍湖和華潤。

最后看長租公寓，最穩(wěn)定的要數(shù)萬科的泊寓和龍湖的冠寓。2020年，泊寓實現(xiàn)了現(xiàn)金流層面的盈利，去年，冠寓首次實現(xiàn)盈利。租賃住房頭部企業(yè)實現(xiàn)盈利，也是行業(yè)正式走向成熟的一個標(biāo)志。

房地產(chǎn)行業(yè)一直在變化，短期變化是至暗時刻已經(jīng)過去，行業(yè)正在邊際回暖，長期變化則是精細(xì)化運營和第二增長曲線將構(gòu)成房企新的地基。

在漫長的旅途中，房企既要抬頭看天上的月亮，也要低頭看地上的六便士，既要解決短期的困難，也要為未來的趨勢及機會做好準(zhǔn)備。