創(chuàng)始人離世一周年之際，中國最大的房產(chǎn)交易服務(wù)平臺貝殼回港二次上市了。

5月11日上午，貝殼正式在港主板掛牌交易，發(fā)行價30.854港元/股，開盤破發(fā)后上漲。截至11時，股價31.5港元，總市值1195億港元。

為外界所關(guān)注的是，貝殼此次以介紹上市形式赴港，同時保持了紐交所的主要上市地位和交易，并且不涉及新股融資，也無發(fā)售環(huán)節(jié)。

由此推斷，眼下貝殼手里并不差錢，此次“回港”更多是為了應(yīng)對中概股環(huán)境帶來的壓力。然而，風(fēng)險遠(yuǎn)不止來自于波濤起伏的股市。

去年以來，靈魂人物左暉因病逝世后，貝殼一度陷入反壟斷風(fēng)波，后又遭聞風(fēng)而來的渾水做空，今年更被美國列入“欲摘牌名單”，疫情反復(fù)與房地產(chǎn)監(jiān)管調(diào)控等多重不確定因素疊加下，即便它外殼再牢固，成長軌跡也必然受到波及。

時至今日，貝殼已是國內(nèi)房產(chǎn)交易紅海的龐然大物，一舉一動都牽扯著整片海域的起伏，但這也意味著傳導(dǎo)而來的壓力正在不斷加劇。

#01

溺水的2021

2021年被彭永東視為貝殼史無艱難的一年。

這年5月24日，左暉離世四天后，彭永東接任董事長一職，扛起了貝殼大旗。但次日就有媒體報道稱，國家市場監(jiān)管總局正在對貝殼找房啟動反壟斷調(diào)查。

彼時，阿里剛因反壟斷被開出182億元的罰單，同在4月，貝殼的死對頭58同城的創(chuàng)始人姚勁波，在社交媒體隔空喊話“呼吁國家反壟斷罰款貝殼找房40億元”。一時間外界將矛頭指向了貝殼。

盡管貝殼隨即公開否認(rèn)，但消息似乎并非空穴來風(fēng)，國家市場監(jiān)管總局同年4月公布的互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)《依法合規(guī)經(jīng)營承諾》（第三批名單），貝殼赫然在列。

業(yè)內(nèi)對其是否涉嫌壟斷一直存有爭議，隨著貝殼市場地位的不斷提升，反壟斷成為懸在它頭上的達(dá)摩克里斯之劍。創(chuàng)世人離世與反壟斷風(fēng)波的雙重打擊，讓貝殼股價一度陷入低迷。

雪上加霜的是，伴隨著監(jiān)管層“房住不炒”維穩(wěn)基調(diào)，多城市升級調(diào)控，出臺二手房指導(dǎo)價制度，7月網(wǎng)上更傳出中介費下調(diào)消息。

房產(chǎn)交易熱度走低，直接影響著地產(chǎn)中介業(yè)績和傭金收入，反映在貝殼財報上就成了增速下滑、虧損加劇。

貝殼找房2021年財報顯示，全年GTV（平臺總成交額）達(dá)3.85萬億元，同比僅增長10.1%；營收增長14.6%至808億元；經(jīng)調(diào)整后凈利潤為22.94億元，同比下滑了約六成。

其中，三四季度更是出現(xiàn)了17.56億元和9.3億元的連續(xù)虧損，第四季度其二手房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)的GTV同比降幅分別為39.4%和24%。

業(yè)績溺水之后，往往帶來的是業(yè)務(wù)和人員收縮。根據(jù)財報數(shù)據(jù)對比，貝殼2021年第四節(jié)度連接的門店相比第三季度減少了2908家，經(jīng)紀(jì)人減少了60982人。

據(jù)媒體報道，貝殼去年10月在上海、深圳等區(qū)域公司開啟“裁員”，主要涉及全國后臺職能線。今年3月貝殼再被曝出新一輪人員優(yōu)化，主要涉及二手和新房交易服務(wù)事業(yè)群，去年10月至今，貝殼已有20多名中高層陸續(xù)離職。

遭到渾水做空后，貝殼的股價愈加低迷。3月10日，貝殼發(fā)布了2021年財報后，股價狂跌超20%，甚至探底到個位數(shù)。截至5月9日收盤，貝殼股價為11.37美元，總市值137億美元，較之歷史估計最高點79美元，市值蒸發(fā)了超八成。

回首2020年貝殼逆勢赴美敲鐘，上市當(dāng)天股價大漲87%，彭永東站在左暉身旁與臺上的團(tuán)隊成員意氣風(fēng)發(fā)，一切仿佛被定格在了昨日。

#02

2022年會更難嗎

2021年11月，處于水深火熱中的貝殼提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，以應(yīng)對不斷涌來的壓力。

所謂“一體”指的是貝殼房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本盤；“兩翼”是指其租賃業(yè)務(wù)和家裝家居業(yè)務(wù)。“一體”直接關(guān)乎著貝殼的生存能力，“兩翼”則可看做是它的第二生長曲線。

當(dāng)下，貝殼的基本盤已經(jīng)動搖。招股書顯示，貝殼2020年營收為704.81億元，凈利潤27.78億元，2021年營收為808億元，凈利潤卻虧損了5.24億元；毛利率從23.9%下滑了4.3個百分點至19.6%。

貝殼的營收大頭主要來自二手房和新房業(yè)務(wù)，收入模式主要是房產(chǎn)交易的抽傭以及平臺服務(wù)費。2020年開始，貝殼的新房業(yè)務(wù)比重反超二手房業(yè)務(wù)，直到去年達(dá)57.5%，新房交易貢獻(xiàn)利潤率較低，這也是貝殼毛利下滑的誘因之一。

圖片來源：貝殼招股書

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的活力與房地產(chǎn)周期以及監(jiān)管政策高度關(guān)聯(lián)，監(jiān)管層近兩年不斷放出調(diào)控信號。

去年年初，多地陸續(xù)發(fā)布二手房指導(dǎo)價，同時出現(xiàn)房貸收緊情況，密集出臺的監(jiān)管政策讓房產(chǎn)交易市場進(jìn)入了“冷靜期”。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國二手房交易規(guī)模在 4 季度同比下滑了43%，環(huán)比下降了21%。

而對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，顯然希望加速銷售回款，但由于回血資金不足，往往會給房產(chǎn)中介帶來爛賬甚至壞賬風(fēng)險。

從年報來看，貝殼2021年末賬面應(yīng)收賬款余額從上年末的131.84億元降至93.25億元，減值準(zhǔn)備從11.22億元提高至21.51億元；新房回款周轉(zhuǎn)天數(shù)從2020年的103天下降為2021年的97天。顯然是優(yōu)先考慮了新房回款的穩(wěn)定性。

3月業(yè)績說明會上，被問及今年房地產(chǎn)的復(fù)蘇趨勢，貝殼管理層表示：一季度觸底后，市場信心會循序回復(fù)，交易額跌幅二季度開始收窄，恢復(fù)同比增長。

但除了房地產(chǎn)周期外，如今又多了一個不確定因素——疫情。

貝殼剛剛遞交的招股書上，風(fēng)險因素下方寫到：

2022年初，上海出現(xiàn)一波因奧密克戎變異株引發(fā)的感染，為遏制其傳播，已實施一系列限制及隔離措施。我們于上海的經(jīng)紀(jì)門店暫時關(guān)閉，等待尚不確定的COVID-19疫情的發(fā)展。

疫情復(fù)發(fā)正給貝殼平臺上的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店運營和訪問帶來巨大挑戰(zhàn)，盡管貝殼的VR看房技術(shù)處于行業(yè)領(lǐng)先地位，但房產(chǎn)交易的促成還是缺少不了線下驗房等環(huán)節(jié)。

最近國內(nèi)疫情復(fù)發(fā)的上海和北京，是國內(nèi)最大的兩個房地產(chǎn)市場，也貝殼的業(yè)務(wù)重心所在。2019-2021年，貝殼分別有35.1%、32.0%及33.2%的凈收入來自北京和上海。

由此可見，今年對貝殼而言仍然充滿不確定性。

#03

何時能上岸

如今的貝殼，體量已經(jīng)足夠龐大。

據(jù)灼識咨詢報告，2021年中國居住行業(yè)中前五名公司的總交易額占比約為14.6%，其中貝殼以9.7%的市場份額排名第一。招股書顯示，貝殼連接的門店超過45000家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超40萬，移動月活用戶超3700萬。

圖片來源：貝殼招股書

這個龐然大物如今漂洋過海回港二次上市，引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的注目，也使關(guān)注它的人拋出疑問：貝殼何時能上岸？

貝殼想要上岸，就需要具備離開房產(chǎn)中介這片紅海也能生存的能力。因此，穩(wěn)住基本盤的同時，“兩翼”則成了它能否飛起的關(guān)鍵。

早在左暉尚在任時，貝殼就推出了家居服務(wù)平臺“被窩家裝”，其前身是萬鏈裝飾，最終萬科抽身，這也預(yù)示著家裝市場不易滲透。相關(guān)報告顯示，截至2021年，家裝家居市場參與者超過10萬家，但前五大玩家的累計市占率還不足5%。

但貝殼仍然不斷加碼，今年4月，貝殼以80億完成了對家裝家居品牌圣都家裝的鯨吞，將業(yè)務(wù)擴(kuò)張的一塊重要拼圖收入囊下，截至去年底圣都家裝在全國31個城市擁有110余家門店。

業(yè)績說明會上，彭永東也表示，“貝殼家裝業(yè)務(wù)已經(jīng)實現(xiàn)了從0到1，圣都將讓貝殼更快實現(xiàn)從1到100的規(guī)模化復(fù)制。”足見其對新業(yè)務(wù)的態(tài)度與信心。

再看貝殼“兩翼”中的租賃業(yè)務(wù)，同樣已被市場實踐驗證是個微利賽道。去年底，貝殼推出“貝殼租房”，貝殼的首個青年公寓項目在今年初落地于上海徐匯區(qū)，總體量達(dá)2978套。

提到長租公寓，大家或許第一時間會想到自如、蛋殼，以及前兩年雷聲滾滾的長租公寓市場。蛋殼“爆雷”后，自如成為了活下來的最大贏家，如今親兄弟貝殼也大張旗鼓參與進(jìn)來，顯然是有進(jìn)一步鞏固市場地位的用意，畢竟房地產(chǎn)中介本身拼的就是規(guī)模優(yōu)勢。

值得注意的是，在貝殼最新披露的股權(quán)架構(gòu)中，已看不到軟銀、高瓴資本的身影，唯剩騰訊仍是貝殼最大的機構(gòu)股東，但持股比例也從12.3%降至了10.8%。

兩年前站在貝殼身后的一眾知名投資方，如今多半已經(jīng)悉數(shù)離場，對于“回港”之后的貝殼而言，接下來是新生亦或下沉，我們拭目以待。