創始人離世一周年之際，中國最大的房產交易服務平臺貝殼回港二次上市了。

5月11日上午，貝殼正式在港主板掛牌交易，發行價30.854港元/股，開盤破發后上漲。截至11時，股價31.5港元，總市值1195億港元。

為外界所關注的是，貝殼此次以介紹上市形式赴港，同時保持了紐交所的主要上市地位和交易，并且不涉及新股融資，也無發售環節。

由此推斷，眼下貝殼手里并不差錢，此次“回港”更多是為了應對中概股環境帶來的壓力。然而，風險遠不止來自于波濤起伏的股市。

去年以來，靈魂人物左暉因病逝世后，貝殼一度陷入反壟斷風波，后又遭聞風而來的渾水做空，今年更被美國列入“欲摘牌名單”，疫情反復與房地產監管調控等多重不確定因素疊加下，即便它外殼再牢固，成長軌跡也必然受到波及。

時至今日，貝殼已是國內房產交易紅海的龐然大物，一舉一動都牽扯著整片海域的起伏，但這也意味著傳導而來的壓力正在不斷加劇。

#01

溺水的2021

2021年被彭永東視為貝殼史無艱難的一年。

這年5月24日，左暉離世四天后，彭永東接任董事長一職，扛起了貝殼大旗。但次日就有媒體報道稱，國家市場監管總局正在對貝殼找房啟動反壟斷調查。

彼時，阿里剛因反壟斷被開出182億元的罰單，同在4月，貝殼的死對頭58同城的創始人姚勁波，在社交媒體隔空喊話“呼吁國家反壟斷罰款貝殼找房40億元”。一時間外界將矛頭指向了貝殼。

盡管貝殼隨即公開否認，但消息似乎并非空穴來風，國家市場監管總局同年4月公布的互聯網平臺企業《依法合規經營承諾》（第三批名單），貝殼赫然在列。

業內對其是否涉嫌壟斷一直存有爭議，隨著貝殼市場地位的不斷提升，反壟斷成為懸在它頭上的達摩克里斯之劍。創世人離世與反壟斷風波的雙重打擊，讓貝殼股價一度陷入低迷。

雪上加霜的是，伴隨著監管層“房住不炒”維穩基調，多城市升級調控，出臺二手房指導價制度，7月網上更傳出中介費下調消息。

房產交易熱度走低，直接影響著地產中介業績和傭金收入，反映在貝殼財報上就成了增速下滑、虧損加劇。

貝殼找房2021年財報顯示，全年GTV（平臺總成交額）達3.85萬億元，同比僅增長10.1%；營收增長14.6%至808億元；經調整后凈利潤為22.94億元，同比下滑了約六成。

其中，三四季度更是出現了17.56億元和9.3億元的連續虧損，第四季度其二手房業務和新房業務的GTV同比降幅分別為39.4%和24%。

業績溺水之后，往往帶來的是業務和人員收縮。根據財報數據對比，貝殼2021年第四節度連接的門店相比第三季度減少了2908家，經紀人減少了60982人。

據媒體報道，貝殼去年10月在上海、深圳等區域公司開啟“裁員”，主要涉及全國后臺職能線。今年3月貝殼再被曝出新一輪人員優化，主要涉及二手和新房交易服務事業群，去年10月至今，貝殼已有20多名中高層陸續離職。

遭到渾水做空后，貝殼的股價愈加低迷。3月10日，貝殼發布了2021年財報后，股價狂跌超20%，甚至探底到個位數。截至5月9日收盤，貝殼股價為11.37美元，總市值137億美元，較之歷史估計最高點79美元，市值蒸發了超八成。

回首2020年貝殼逆勢赴美敲鐘，上市當天股價大漲87%，彭永東站在左暉身旁與臺上的團隊成員意氣風發，一切仿佛被定格在了昨日。

#02

2022年會更難嗎

2021年11月，處于水深火熱中的貝殼提出“一體兩翼”戰略，以應對不斷涌來的壓力。

所謂“一體”指的是貝殼房產經紀業務基本盤；“兩翼”是指其租賃業務和家裝家居業務。“一體”直接關乎著貝殼的生存能力，“兩翼”則可看做是它的第二生長曲線。

當下，貝殼的基本盤已經動搖。招股書顯示，貝殼2020年營收為704.81億元，凈利潤27.78億元，2021年營收為808億元，凈利潤卻虧損了5.24億元；毛利率從23.9%下滑了4.3個百分點至19.6%。

貝殼的營收大頭主要來自二手房和新房業務，收入模式主要是房產交易的抽傭以及平臺服務費。2020年開始，貝殼的新房業務比重反超二手房業務，直到去年達57.5%，新房交易貢獻利潤率較低，這也是貝殼毛利下滑的誘因之一。

圖片來源：貝殼招股書

房產經紀業務的活力與房地產周期以及監管政策高度關聯，監管層近兩年不斷放出調控信號。

去年年初，多地陸續發布二手房指導價，同時出現房貸收緊情況，密集出臺的監管政策讓房產交易市場進入了“冷靜期”。據貝殼研究院數據，全國二手房交易規模在 4 季度同比下滑了43%，環比下降了21%。

而對于地產開發商而言，顯然希望加速銷售回款，但由于回血資金不足，往往會給房產中介帶來爛賬甚至壞賬風險。

從年報來看，貝殼2021年末賬面應收賬款余額從上年末的131.84億元降至93.25億元，減值準備從11.22億元提高至21.51億元；新房回款周轉天數從2020年的103天下降為2021年的97天。顯然是優先考慮了新房回款的穩定性。

3月業績說明會上，被問及今年房地產的復蘇趨勢，貝殼管理層表示：一季度觸底后，市場信心會循序回復，交易額跌幅二季度開始收窄，恢復同比增長。

但除了房地產周期外，如今又多了一個不確定因素——疫情。

貝殼剛剛遞交的招股書上，風險因素下方寫到：

2022年初，上海出現一波因奧密克戎變異株引發的感染，為遏制其傳播，已實施一系列限制及隔離措施。我們于上海的經紀門店暫時關閉，等待尚不確定的COVID-19疫情的發展。

疫情復發正給貝殼平臺上的房產經紀門店運營和訪問帶來巨大挑戰，盡管貝殼的VR看房技術處于行業領先地位，但房產交易的促成還是缺少不了線下驗房等環節。

最近國內疫情復發的上海和北京，是國內最大的兩個房地產市場，也貝殼的業務重心所在。2019-2021年，貝殼分別有35.1%、32.0%及33.2%的凈收入來自北京和上海。

由此可見，今年對貝殼而言仍然充滿不確定性。

#03

何時能上岸

如今的貝殼，體量已經足夠龐大。

據灼識咨詢報告，2021年中國居住行業中前五名公司的總交易額占比約為14.6%，其中貝殼以9.7%的市場份額排名第一。招股書顯示，貝殼連接的門店超過45000家，經紀人數量超40萬，移動月活用戶超3700萬。

圖片來源：貝殼招股書

這個龐然大物如今漂洋過海回港二次上市，引發了業內外的注目，也使關注它的人拋出疑問：貝殼何時能上岸？

貝殼想要上岸，就需要具備離開房產中介這片紅海也能生存的能力。因此，穩住基本盤的同時，“兩翼”則成了它能否飛起的關鍵。

早在左暉尚在任時，貝殼就推出了家居服務平臺“被窩家裝”，其前身是萬鏈裝飾，最終萬科抽身，這也預示著家裝市場不易滲透。相關報告顯示，截至2021年，家裝家居市場參與者超過10萬家，但前五大玩家的累計市占率還不足5%。

但貝殼仍然不斷加碼，今年4月，貝殼以80億完成了對家裝家居品牌圣都家裝的鯨吞，將業務擴張的一塊重要拼圖收入囊下，截至去年底圣都家裝在全國31個城市擁有110余家門店。

業績說明會上，彭永東也表示，“貝殼家裝業務已經實現了從0到1，圣都將讓貝殼更快實現從1到100的規模化復制。”足見其對新業務的態度與信心。

再看貝殼“兩翼”中的租賃業務，同樣已被市場實踐驗證是個微利賽道。去年底，貝殼推出“貝殼租房”，貝殼的首個青年公寓項目在今年初落地于上海徐匯區，總體量達2978套。

提到長租公寓，大家或許第一時間會想到自如、蛋殼，以及前兩年雷聲滾滾的長租公寓市場。蛋殼“爆雷”后，自如成為了活下來的最大贏家，如今親兄弟貝殼也大張旗鼓參與進來，顯然是有進一步鞏固市場地位的用意，畢竟房地產中介本身拼的就是規模優勢。

值得注意的是，在貝殼最新披露的股權架構中，已看不到軟銀、高瓴資本的身影，唯剩騰訊仍是貝殼最大的機構股東，但持股比例也從12.3%降至了10.8%。

兩年前站在貝殼身后的一眾知名投資方，如今多半已經悉數離場，對于“回港”之后的貝殼而言，接下來是新生亦或下沉，我們拭目以待。