出品|公司研究室地產組

文|曲奇

“房地產行業進入黑鐵時代”、“機票不買頭等艙”……

前些日子，萬科董事會主席郁亮在集團年會上的發言再次出圈。早在2018年，接管萬科一年的郁亮就高喊“活下去”，當時多數房企還沒意識到行業即將下行，反應過來時地產行業已經進入了寒冬期。

萬科是一家極具危機意識的房企，但這家行業標桿的目標不應僅僅是活下去，還應該活得好。而過去一年，萬科在銷售、拿地、多元化、市值等方面的表現都不盡人意。郁亮時代，萬科還是一家優秀的公司嗎？

01郁亮時代的萬科只會喊口號？

或許，萬科是房地產企業中最具有危機意識的一家公司。

萬科作為最早提出房地產行業拐點的公司，向市場拋出了“下半場”“白銀時代”“活下去”“管理紅利”等詞匯。2017年郁亮接管萬科后，一句“活下去”瞬間引起了全行業的關注和熱議。

站在2018年的時點看，萬科的“活下去”似乎有點危言聳聽，讓人不敢相信。但經過2021年的行業大震蕩，華夏幸福、佳兆業、陽光城等多家頭部房企深陷債務危機，恒大更是證明了不存在“大而不倒”的神話，活下去已經成為絕大多數房企在地產寒冬中的生存目標。

進入2022年后，萬科似乎又以“預言家”的身份走在了行業前面。近期，郁亮在萬科集團年會上表示，地產行業進入了“黑鐵時代”，縮表出清是發展的必然趨勢，這是一場生死戰。

郁亮認為，2022年很關鍵也很難，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。背水一戰意味著要么死、要么活，沒有中間狀態。當前萬科文化里最重要的就是講“節衣縮食、戰時氛圍”八個字。

萬科的“節衣縮食”是一場針對全員的運動。郁亮自爆稱，他讓助理給自己定機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班。郁亮表示，“能省多少錢不是最重要的，傳達的信號很重要”。

與郁亮的年薪相比，一年的機票錢確實是個小數字。萬科2020年的年報顯示，董事會主席郁亮的薪酬為1247.3萬元。如果算上經濟利潤獎金后，郁亮的薪酬便達到了3465萬元。當“節衣縮食”下沉到基層，郁亮稱，2022年萬科員工的收入將大幅下調，福利、補貼等要跟“黑鐵時代”相匹配。

自2018年喊出“活下去”的口號后，萬科的經營方向一直偏保守，這也是讓萬科遠離債務危機的原因之一。地產行業進入了“黑鐵時代”，不代表萬科也進入了“黑鐵時代”。近日，建業集團董事長胡葆森在展望房地產市場時表示，“現在對于很多已經躺平的企業，估計連黑鐵時代也不是了，像萬科這種優秀的企業，他們至少還應該是在白銀時代。”

然而，無論萬科現在是處于“白銀時代”還是“黑鐵時代”，活下去都不應該是萬科僅有的追求。畢竟，王石時代的萬科是行業標桿，規模獨占鰲頭。大家對萬科總有更高的要求和期望。

郁亮也說，“活下去不是熬下去，我們要找到在下一個春天里活下去的技能、方法、能力，不要冬天過去了就奄奄一息。”但郁亮時代的萬科，不僅丟掉了第一的寶座，轉型也未見成效。郁亮口號喊得響，但萬科的業績卻難以令人滿意。

02保守拿地會不會再次錯失良機？

土地儲備是房企的生命線。

2021年上半年，民營房企是市場上的拿地主力，尤其是第一輪土拍中，不少民營房企為了補充庫存，冒著不賺錢的風險溢價拿地。但到了2021年下半年，受困于債務和融資，民營房企縮減投資，市場上的拿地主力變成了保利、華潤等央企地產公司。

從本質上講，“寶萬之爭”后，萬科已不再屬于民企。深圳國資委旗下的深圳地鐵是萬科第一大股東，萬科算是一家混合所有制企業。但萬科2021年的拿地節奏卻與保利、華潤截然不同。

郁亮在2020年的股東大會上表示，“很多人指責我們太過保守，我們一定要做到現金為王，手有余糧，以更好地應對各種各樣的挑戰。”2021年上半年，萬科出手了。中指研究院數據顯示，2021年上半年，萬科權益地價總額約886.5億元，同比大增175.9%，位列行業第一名，月均拿地額148億元。

2021年7月，40%拿地銷售比出臺后，萬科在土地擴張上的力度顯著降低。中期業績會上，萬科管理層表示，“我們有自己的投資標準，達不到標準就不拿。萬科沒有停止拿地，今后投資標準要求會更高，好的項目還會拿。”

2021年下半年，萬科權益拿地額不足330億，月均拿地額約為55億元，僅為上半年的三分之一，投資端明顯收緊。但與下半年相比，上半年的地價相對偏高。總體來說，萬科2021的拿地策略由“激進”轉向了“保守”。

這并非萬科第一次保守拿地。2014年萬科宣布轉向“城市配套服務商”，當年萬科成了千億房企當中新增土地儲備最少的公司。為此，萬科被多家券商提醒“低土儲風險”。中信證券稱，因為土地儲備少，萬科有踏空的風險。

時任萬科董秘譚華杰表示，“進入白銀時代，房價單邊上漲的時代結束，市場波動加大，土地拿得多并不一定是財富。”隨后，2015年開啟的“漲價去庫存”地產牛市中，萬科的規模與碧桂園相差越來越多。

03“碧萬融保”中僅萬科凈利潤下滑

萬科不僅拿地少，銷售增速跟TOP10房企相比也不占優勢。

根據克而瑞數據，2022年1月，百城成交額同比銳減40%。企業方面，除極少數房企外，大部分主流房企的合同銷售額都出現了大幅下滑。不過，在TOP10房企陣營，萬科降幅是最大的。

2022年1月，萬科合同合同銷售額356億，同比減少50.2%。1月，碧桂園權益銷售額363億，同比下降9.8%；融創中國同比下降21%，保利發展同比下降34%，華潤置地同比下降37%。

從銷售均價角度看，2022年1月，萬科銷售均價為1.69萬元/平方米，同比下降5.6%，而碧桂園為0.78萬元/平方米，下降11.4%；保利1.53萬元/平方米，下降25%。和保利、碧桂園等房企相比，萬科在價格和銷售規模之間，選擇了保價。

過去兩年，地產行業由于地價占比在不斷升高，行業毛利率整體呈下降趨勢。2020年，萬科毛利率29.25%，較2019年下降7個百分點；2021年前3季度，萬科毛利率進一步下降至22.10%。

萬科總裁祝九勝在2021年業績會上解釋稱，從2017年到2020年之間，地價占比上漲了17個百分點，這將逐漸體現在日后的結算收入和結算利潤上。

然而，萬科的毛利率或許還沒到拐點。公司財務負責人韓慧華稱，地價比持續上升的影響，正從銷售端逐漸體現在結算端，對萬科自身而言，未來兩年還將面臨一定的毛利率壓力。

銷售規模增長有限、毛利率下降較快，這也是導致萬科凈利潤下滑的兩大重要原因。2021年上半年，萬科歸母凈利潤110.47億，同比下降11.68%。同期，碧桂園凈利潤增長6.1%，融創中國凈利潤增長9.4%，保利發展凈利潤增長1.72%。

與碧桂園、融創、保利相比，萬科的銷售規模增速低、凈利潤不僅沒有增長，反而出現下滑，萬科的表現或許難以讓人滿意。

04轉型7年未見成效

轉型不利是導致萬科凈利潤下滑的另一個主要因素。自2014年轉型以來，萬科在物業服務、長租公寓、商業開發、物流倉儲、冰雪度假、教育及產業園等多個領域發力。轉型至今已有7年，萬科多元化業務在收入中占比仍然偏低。

2021年前三季度，萬科總收入2714億，其中房地產開發業務收入2370億，多元化業務收入344億，占比僅有12.7%。2021年中，祝九勝反思轉型業務時，開玩笑稱，“有時候確實是人比人氣死人。”

轉型7年，祝九勝表示，與同行相比，有時候比的是規模，有時候比的是創利能力、結利能力，有時候比的是轉型發展能力，有時候比的是面向未來的能力。在這些能力上，萬科承認自己還有所欠缺。祝九勝坦言，萬科當年過于樂觀，對轉型所需的時間、所碰到的難度、所需要建立的能力嚴重估計不足。

商業地產的收租模式，被視為“現金奶牛”，也可以平滑地產周期。國內商業地產發展較好的企業有萬達、華潤置地、龍湖地產、新城控股等。

以華潤、龍湖為例，華潤商業地產有“萬象城”“萬象匯”“萬象天地”三大產品線，以中高端購物中心萬象城為主。龍湖商管也是三條產品線，分別是天街系列、社區購物中心星悅薈、中高端家居購物中心家悅薈，其中重慶北城天街是其代表作。

與華潤、龍湖相比，萬科商管的產品線可分為三大類型、7條產品線，分別是以萬科廣場為代表的區域型商業品牌、以萬科里、鄰里家、萬科生活廣場、萬科紅、萬科2049為代表的社區型商業品牌，以及城市更新文化商業。

產品線多不代表收入高。2021年上半年，萬科商業開發與運營收入36.3億，同比增長19.0%，在收入中占比2%。同期，龍湖物業投資板塊收入47.8億，同比增長42.4%，其中，商場租金收入約為37億，與萬科該業務規模相當。

毫無疑問，萬科仍然是行業標桿，但在規模、利潤、多元化等方面，萬科又沒有做到最優。2021年中，萬科管理層被問到股價承壓的問題，公司董秘朱旭表示，“公司股價下跌幅度確實較大，整個地產行業的跌幅也較大。”

不過，2021年8月以來，保利發展、華潤置地的股價反彈幅度分別超過70%和50%。其中，華潤置地的股價前些日子還創下歷史新高。而8月以來，萬科的反彈幅度最高只有30%左右，目前還處于底部區域。

或許，萬科已經不是行業中最優秀的公司了，郁亮不應該只顧著造詞傳遞焦慮，如何讓萬科活下去且活得更好，才能對得起大家對萬科的期望。