出品｜公司研究室地產組

文｜曲奇

中秋假期期間，富力地產創(chuàng)始人李思廉和張力努力自救。

9月20日晚，碧桂園服務公告稱，將以不超過100億元人民幣的價格收購富力物業(yè)100%股權。隨后，富力地產公告，公司主要股東董事長李思廉及聯(lián)席董事長兼總裁張力為支持集團，將提供約80億港元的股東資金，在未來一至兩個月內完成，并預計9月21日收到第一筆款項24億港元。

受次消息影響，9月21日，富力地產股價大漲12%。

李思廉張力賣掉富力物業(yè)曲線

富力物業(yè)雖然有“富力”之名，但與上市公司富力地產在股權上沒有直接關系，2020年，李思廉、張力對富力物業(yè)私有化后，物業(yè)板塊屬于李、張二人的個人資產。

2020年末，富力物業(yè)管理552個項目，分布在國內26個省、自治區(qū)、直轄市的102個城市，總在管建筑面積為6940萬平方米。其中，住宅物業(yè)的在管建筑面積為5810萬平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積為1120萬平方米。

根據(jù)碧桂園服務的公告，對富力物業(yè)的收購分為兩個階段，第一階段針對富力物業(yè)2021年現(xiàn)狀部分，對價不超過70億元人民幣；第二部分針對未來0.66億平方米在管面積合約部分，對價不超過30億元人民幣。相當于，碧桂園服務以100億人民幣買了富力物業(yè)的“現(xiàn)在+未來”。

100億元現(xiàn)金將分四期進行支付，第一階段的70億元將分為三期，第一期支付20億元，第二期支付30億元，第三期支付20億元；第二階段為第四期支付30億元。9月17日，碧桂園服務與富力物業(yè)雙方已經在監(jiān)管銀行開設監(jiān)管賬戶，且碧桂園物業(yè)香港已存入第一期所需支付的現(xiàn)金20億元。

根據(jù)當下人民幣與港幣的匯率推算，李思廉、張力為富力地產提供的84億港元資金，與第一階段的70億元人民幣相當，富力地產于9月21日收到的24億港元與20億元人民幣相當。

李思廉、張力先將物業(yè)公司以100億人民幣的價格賣給碧桂園服務，再以免息貸款的形式向富力地產提供80億港元的資金支持，完成了一次曲線救富力地產的操作。

可動用的短期資金與債務間存在300億缺口

2017年，李思廉與王健林完成了備受矚目的“世紀交易”，但接盤萬達的高端酒店項目，也讓富力地產背上了沉重的債務負擔。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年6月末，富力地產剔除預收賬款后的資產負債率為74.9%，凈負債率為123%，現(xiàn)金短債比約為0.55，“三道紅線”沒有一個達標，屬于“紅檔”房企。富力地產管理層在中期業(yè)績會上表示，公司預計2023年會完成“三道紅線”全部轉綠，“2021年一條，2022年一條，2023年一條。”

公司董事長助理李啟明表示，富力的目標是以減債為主或者以紅線達標為主，公司除了物色一些新的融資渠道之外，也會專注公司本身的業(yè)務，比如賣樓，以產生現(xiàn)金流幫助公司減債。

富力的債務壓力也影響了其信用評級，9月14日，惠譽將富力地產及其子公司富力香港的評級展望由“穩(wěn)定”下調至“負面”。惠譽稱，負面評級展望反映了富力地產的融資渠道有限。不過，惠譽也認為，富力地產總可售資源達7820億元人民幣，公司擁有一些選項來解決這些即將到來的到期債務。

富力可以變賣一些優(yōu)質地產項目換取流動性。這一次，李思廉、張力選擇直接賣富力物業(yè)緩解富力地產的資金壓力。法國里昂證券認為，富力預期基于手頭上可用現(xiàn)金和股東提供財務支持，除非出現(xiàn)任何不可預見的情況，否則即使不作任何外部融資或資產處置，也有足夠流動性來償付短期內到期的債務。

不過，根據(jù)富力地產的中報，2021年6月末，公司短期借款519億，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有128億，可動用的短期資金與債務間存在390億的缺口。即便算上李思廉、張力提供的約70億人民幣資金，未來12個月仍有300億的資金缺口。

但是，里昂證券認為，李思廉、張力的行動有助于緩解投資者對富力的流動性擔憂及未來六個月股價壓力。在富力地產的危難之際，大股東對公司直接支援的重要性不言而喻。

七、八兩月銷售額同比負增長

富力地產雖然可以靠李思廉、張力提供的80億港元暫時度過危機，提振市場信心，但仍不能輕松。

2021年，富力地產銷售目標為1500億元，可售資源為2700億元，去化率達到55%即可達成目標。李思廉稱，由于部分舊改項目在三四季度才推出市場，所以大概是“四六開”的推貨節(jié)奏，也就是上半年600億銷售額，下半年900億銷售額。

2021上半年，富力地產合同銷售金額達650.8億元，同比增長18%；銷售面積約為485.2萬平方米，同比增長6%；銷售均價增長至1.34萬元/平方米，主要由于一線及二線城市銷售占比較高，包括廣州、海南、西安及北京。

但是房企2021年下半年面臨嚴峻銷售壓力，接下來4個月的銷售情況可能會不大樂觀。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌近期坦言，“今年下半年的銷售壓力很大，下半年市場會很慘烈。”根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年8月，百強房企中近7成企業(yè)單月銷售額同比降低，其中26家同比降幅超30%。

富力地產下半年的銷售情況也不理想，2021年7月和8月，公司銷售額分別為82.6億和93.6億，同比增速分別為-22.8%和-13.8%。“金九銀十”也不如往年那般的熱鬧，富力地產想靠銷售回款緩解現(xiàn)金流壓力，則要加大銷售力度，才能完成年度銷售目標，縮減債務規(guī)模。（完）