2023年12月25日，上海交易所披露，中信證券-建發-紅星美凱龍上海全球家居1號店南館項目已經獲得反饋更新，計劃發行總額為人民幣36.41億元。若發行成功，這將在一定程度上緩解紅星美凱龍的債務壓力。

但債務違約歷史以及紅星美凱龍下滑的業績，讓這個融資項目的前景難以預料。

債務高企下，紅星美凱龍賣身建發股份

紅星美凱龍曾是國內數一數二的連鎖家居商場龍頭，早期通過“買地-招商-收租-運營-物業升值-抵押物業-再買地”的玩法，享受到了地產增值紅利。

隨著房地產行業下行，紅星美凱龍的母公司紅星美凱龍控股集團有限公司（以下簡稱“紅星控股”）開始面臨債務難題。

根據紅星控股在上海清算所的債券發行人財報數據，2022年上半年，紅星控股總資產1874.88億，總負債1229.18億，其中一年內到期的流動負債662.25億，賬上現金僅有87.56億。因此，紅星控股不得不出售紅星美凱龍的股份獲取流動資金。

2023年6月25日，廈門建發股份有限公司（600153.SH，簡稱“建發股份”）公告稱，完成對紅星美凱龍家居集團股份有限公司的控股權收購，以62.86億元收購13.04億股紅星美凱龍A股股份。本次交易完成后，建發股份成為紅星美凱龍的控股股東，占股29.95%，紅星美凱龍實際控制人變更為建發股份。

2023年8月15日，紅星美凱龍公告進行人事大調整，董事會及高層團隊已完成選舉換屆。大批建發系核心高管進入管理層，14個席位中占了5席，創始人車建新卸任公司董事長一職，任董事、總經理。建發集團黨委副書記、總經理鄭永達出任紅星美凱龍董事長。

在建發集團入主后，紅星美凱龍的財務狀況沒有明顯的改善。財報顯示，2023年第三季度，紅星美凱龍營收30.15億元，同比下降14.51%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-7.11億元。前三季度經營活動產生的現金流量凈額為27.68億元，同比下降30.37%。

紅星控股的債務難題也并未得到解決。2024年1月11日，紅星控股發布公告，截至2023年12月31日，公司合并范圍內新增到期未能償還的債務總規模為4.11億元。紅星控股表示，違約原因為受行業周期性下行的負面影響，疊加宏觀經濟環境、融資環境的不利變化，公司新增融資受限，流動性出現緊張，未能按時對付本息。目前，紅星控股正與債權人協商。

此外，紅星美凱龍在1月11日發布公告稱，紅星控股所擁有的紅星美凱龍股份遭到凍結，紅星控股直接持有紅星美凱龍22.91%的股份，共997,595,667股，累計凍結、輪候凍結、標記的股份數為1,046,096,735 股，占紅星控股所持股份總數的104.86%。

紅星美凱龍計劃申報CMBS，緩解債務壓力

紅星美凱龍同樣面臨債務難題，根據財報，截至2023年第三季度，紅星美凱龍有息負債約為275億，其中一年內到期的非流動負債為67.5億，貨幣現金僅有36.7億元。

建發入主并不能解決紅星美凱龍的債務困難，2023年初，建發股份就表示，此次收購不會承擔紅星美凱龍的全部債務。因此在債務壓力下，紅星美凱龍加大了融資的力度。

2023年10月29日，紅星美凱龍發布關于擬設立商業抵押貸款資產支持專項計劃（CMBS）的公告，稱其子公司新偉置業擬將所持物業上海全球家居1號店南館作為底層資產，通過向投資者發行資產支持證券的方式募集資金并設立資產支持專項計劃，規模不超過人民幣40.01億元，期限不超過8年。

紅星美凱龍上海全球家居1號店

公告提到，紅星美凱龍將認購100萬的次級資產支持證券，大股東建發股份作為差額支付承諾人在發生約定的差額支付啟動事件的情況下對專項計劃費用、優先級資產支持證券的各期預期收益和應付本金的差額部分承擔差額支付義務，并作為回售承諾人在本次專項計劃每滿 3 年對經登記確認回售的專項計劃優先級資產支持證券進行贖回。這意味著在這次CMBS籌備中，建發股份為該賣場項目提供增信措施。

在公告中稱，募集的資金將會被用于包括但不限于償還底層資產存量負債、補充公司流動資金等用途。

紅星美凱龍業績持續下滑

2023年以來，紅星美凱龍的業務始終不理想。

除營收下降，歸母凈利潤虧損外，紅星美凱龍的店鋪數量和經營面積也在不斷減少。截至2023年12月末，紅星美凱龍的自營商場已經從去年年底的94家凈減少至87家，委管商場從285家凈減至275家。總經營面積從2023年初的2250.83萬平方米減少至2023年第三季度的2195.6萬平方米。

這種下滑與家居產業的回暖趨勢背道而馳。2023年前三季度，我樂家居、歐派家居、志邦家居等企業均實現了業績和營收的雙增長。

紅星美凱龍的經營表現，讓上海全球家居1號店南館能否真正實現連年增長打上一個問號。

2022年9月，標普對紅星美凱龍下調了評級與負面觀察，信用評級從“B+”下調至“B-”，認為該司未來兩年現金將減少和高潛在債務到期，流動性風險增加。另一家評級機構惠譽在同一時間把紅星美凱龍的獨立信用狀況下調至“BB-”，理由是中國房地產市場的新房銷售持續疲弱疊加疫情影響，紅星美凱龍經營會受到一定影響。

此外，為紅星美凱龍提供增信措施的建發股份，自身遇到了難題。建發股份的業績在今年遭遇了下滑，依靠收購紅星美凱龍的并表，今年前三季度，建發股份歸母凈利潤為124.21億元，同比增長238.52%。在剔除收購美凱龍控制權事項帶來的重組收益后，建發股份前三季度的歸母凈利潤僅為29.3億元，同比下降20.14%。

紅星美凱龍的資產證券化產品曾有違約先例

除紅星美凱龍、建發股份業績下滑外，紅星美凱龍在資產證券化產品的違約的歷史或許也可能對此次CMBS發行造成影響。

2017年9月12日，紅星美凱龍（1528.HK）發布公告稱，國內首單家居MALL類REITs產品——“暢星-高和紅星家居商場資產支持專項計劃”成功設立，26.5億元的集資目標獲悉數認購，產品到期日為2022年9月13日。

這款產品屬于類REITs，與CMBS同屬于資產證券化產品，都是通過將不動產證券化獲取資金的方式。

這款類REITs產品包括優先級A檔資產支持證券、優先級B檔資產支持證券和次級資產支持證券。工商銀行、中信銀行和郵儲銀行等認購優先級資產支持證券，而紅星美凱龍間接持有次級資產支持證券。紅星美凱龍需要在支付權利維持費后根據專項計劃文件享有優先購買權，并提供差額補足等增信措施。

2021年10月，紅星美凱龍發布公告，稱一期專項計劃即將到期，紅星美凱龍擬繼續與渤海匯金證券資產管理有限公司等相關方合作設立暢星-高和紅星家居商場（二期）資產支持專項計劃（暫定名），該專項計劃將受讓一期專項計劃持有的相關資產。

但該二期類REITs始終未能發行。且根據REITs家轉述市界報道，在暢星-高和紅星家居商場資產支持專項計劃2022年9月13日到期后，有多位投資人爆料稱并未償付本金。

紅星美凱龍能度過難關嗎？

根據上海交易所公布的信息，中信證券-建發-紅星美凱龍上海全球家居1號店南館已于11月21日獲得上海證券交易所的受理。12月25日，上海交易所再次披露，該項目已經獲得反饋更新。

但紅星美凱龍不斷走低的業績，以及曾經違約的歷史，讓該項目的未來打上一個問號。

即使成功發行，發行總額36.41億元的資金也僅能稍稍緩解即將面臨的債務難題。在房地產行業持續下行的情況下，紅星美凱龍的未來仍充滿未知。