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深圳房價,破防了!

城市財經余飛2024-01-08 13:42
深圳是上一輪樓市大牛期間的領軍者,由他發動,帶動北上廣上漲,然后南京、蘇州、杭州、廈門、武漢、青島等一眾東部、中部熱點城市次第上漲,最后傳導到西部熱點城市。

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深圳房價破防了

眼見他起高樓,眼看他宴賓朋,眼看他樓塌了。

這句話形容當下的房地產,雖不免夸張,但也一定程度上成為了當今樓市的注腳,只是在各種政策托底之下,下降速度沒有想象中那么快而已。

看中國樓市的現狀,其實只要盯著北上廣深四個頭部城市即可,尤其是深圳,作為中國樓市風向標和先行者,深圳樓市的一顰一笑,基本就會帶動全國樓市浮沉。

深圳是上一輪樓市大牛期間的領軍者,由他發動,帶動北上廣上漲,然后南京、蘇州、杭州、廈門、武漢、青島等一眾東部、中部熱點城市次第上漲,最后傳導到西部熱點城市。

同時,他也是這一輪樓市調整的揭幕人。2021年2月深圳率全國之先發布了二手房指導價,成為中國房價全面調整之濫觴。

彼時至今,深圳樓市已經調整了近三年時間。

三年時間里,深圳的房價從8字頭跌入7字頭,再跌入如今的6字頭,房價已經回到了2018年。

樂有家數據顯示,目前深圳的二手房均價跌至6.5萬元/平方米,比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌幅22%,比2022年跌12%。

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以價換量,遍地打折促銷,二手房掛牌量高企,是深圳樓市如今的情形,更是全國樓市的真實寫照。

在以價換量之下,深圳去年的二手房成交量有了一波起色。

深房中協數據顯示,2023全年,深圳二手房錄得成交量42574套,比2020年上漲了58.5%。但絕對量相較于高點時期,基本是膝蓋斬,是過去六年成交量第二低。

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新房由于有下跌因素控制,沒法像二手房那樣大力度下跌,所以成交量仍在下跌,且成交量不如二手房。

樂有家數據顯示,2023年深圳新房網簽31621套,比去年還低,創過去五年新低。新房成交價僅下跌1.64%。

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周期力量不可阻擋

深圳,成功用實力詮釋了,什么叫周期的力量不可阻擋。

論經濟實力、人口規模、產業實力、金融實力、科創實力,深圳都是中國城市的拔尖者。

深圳過去的經濟、產業、金融、科技、人口發展,有目共睹且舉世矚目。

看幾組數據。

深圳1979年立市時,當時還是中國南海邊的小漁村,GDP僅1.96億元。如今的深圳,GDP超三萬億,位居全國第三。2022年深圳GDP32387.68億元,是1979年立市時的16524倍。

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制圖:城市財經;數據:深圳市統計局

同時人口從開始的31.41萬,一路增長,沖破百萬,沖破千萬,只在去年歷史性地減少了一次。2022年深圳市常住人口規模1766.18萬人,是1979年立市時的56倍。

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制圖:城市財經;數據:深圳市統計局

工業方面,去年深圳在工業總產值上超越上海,成為了工業增加值與工業總產值的雙料冠軍,真正的中國工業第一城。

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制圖:城市財經;數據:各城市統計局

科創方面,世界知識產權組織最新發布“全球科技集群”的排名,“深圳—香港—廣州”科技集群,被評為全球第二大科技集群。這個集群的主要得分,是深圳的PCT專利。深圳每年的PCT專利數量,跟全德國相當,且連續十八年位居全國第一。

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制圖:城市財經;數據:世界知識產權組織、康奈爾大學、歐洲工商管理學院

擁有如此高深武功的深圳,貌似根本沒有下跌的基礎。

但是,房價瘋狂上漲之下,讓這座城市中1800萬人,能夠買得起房的寥寥。

深圳的房屋自有率才30%左右,也即還有70%左右的人沒有自己的房子。一半以上的人口住在相對廉價的城中村。

目前,深圳的住房結構中,超過一半是城中村,深圳有一大半的人口住在城中村,城中村成為深圳的天然廉租房,為深圳人口超過2000萬提供了基本條件。

商品房189萬套,保障房51萬套,公寓等其他住房97萬套,單位自建房55萬套,工業宿舍183萬套。

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即便調整了三年,深圳的房價和絕大多數普通工薪階層都沒有關系。

從房價收入走勢來看,當下一個普通工薪階層,想要在深圳買房,需要不吃不喝40年以上才行,算上吃喝,按照現在的房價,這輩子都沒希望。

深圳房價,早就透支了這座城市本身的承受力。

有人或許會說,像京滬深這種城市,商品房本來就不是給普通人準備的。

這句話只對了一半。無論哪座城市,房子的中流砥柱都是中產階層。深圳富人買房如買菜不錯,但所有的投資與炒作,最終都需要中產來接盤,形成一個閉環。

正因為房價遠超城市大多數的購買力,讓大多數無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水,讓有實力投資的人也丟失了信心,才進入了不斷調整的周期當中。

看看深圳過去一年成交量最高的50個片區,只有3個維持微幅上漲,3個持平,44個價格在下跌。

其中羅湖翠竹片區跌幅最大,下跌了26%。龍崗布吉、鹽田沙頭角、寶安西鄉、福田八卦嶺跌幅均在20%以上。

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重點學區樓盤整體成交價格從高點時期的9.35萬/平方米跌至如今的6.85萬/平方米,跌幅26.7%。

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六大名校片區均價,從132490元/平方米,跌至100741元/平方米,下跌了24%。而且跌勢依舊,很快會整體跌破10萬+。

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同期深圳的二手房掛牌量也創下歷史新高。

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今年深圳樓市預測

深圳乃至全國樓市未來會如何走?這是所有想買房和想賣房的人,都想知道的答案。

這個答案,其實只有時間能給予,沒有誰能夠準確預測任何節點。

但從國際慣例和當前的經濟形勢來看,本號認為,本輪房價調整的周期,短則三年,長則五年以上。所有房價仍遠透支本身潛力、購買力的城市,都還有調整空間。

短期內,還看不到停歇的趨勢。

現在所有城市都進入了買方市場。對于購房者來說,無論哪個城市,都可以不著急,慢慢挑選。

當然,不是所有的人都能等這么久。畢竟房子對于很多家庭,的確是硬性需求,自身要居住,小孩上學也需要房子。

對于自身實力足夠的購房者來說,有購房急需求,可以買,只是擺好心態即可。對于不著急的人而言,大可以等等。

除了大調整趨勢外,商品房還有另一個利空,那就是保障房的大規模建設與入市。

去年8月份國務院審議通了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》,拉開了中國二次房改大幕。

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未來中國超大特大城市會走向新加坡模式,給未來的房地產劃定兩個圈子,一個商品房圈子,一個保障房圈子。

隨著保障房、商品房雙軌制的到來,未來保障房會分流掉商品房市場一半以上的需求。

而且,保障房是政府主導,供應量在未來幾年會呈井噴狀。

這也是本號多次強調,往后的商品房市場需求會進一步減弱。

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