那么招商銀行在房地產(chǎn)業(yè)貸款上的策略是否可以看作一次戰(zhàn)略上的“老馬失蹄”？讀懂君嘗試從其2019年以來的年報業(yè)績溝通會、以及公開數(shù)據(jù)上尋找答案。

2019年：水面之下

據(jù)國家統(tǒng)計局：2019年1—12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長9.9%，投資側(cè)熱情依舊。

但銷售側(cè)已經(jīng)出現(xiàn)拐點：在2017年的高增長、2018年低增長后，2019年的商品房銷售面積較上年下降0.1%變?yōu)樨撛鲩L，銷售額增速也大幅降低至6.5%。這是2017年以來，銷售額增速首次低于開發(fā)投資，供需的格局發(fā)生了變化。（作者僅查詢了2017~2022年數(shù)據(jù)，故而說2017年以來。）

這一年之后，一些銀行如民生銀行開始收縮房地產(chǎn)業(yè)務。

在招商銀行2019年業(yè)績溝通會上，時任副行長的王良在回答“壓降房地產(chǎn)不良壓降及如何看待房地產(chǎn)貸款”相關問題時提及：房地產(chǎn)不良貸款的存量比較少的，目前的房地產(chǎn)貸款幾筆，金額大概20多億，去年由于有一戶不良貸款清收回來，導致不良貸款率下降的比例比較大。整體房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款率很低，是存量貸款中是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。截至去年末，全行境內(nèi)公司房地產(chǎn)貸款余額2842.63億元，幾乎都有資產(chǎn)的抵押，損失風險會很小。

這其實也透露出了兩個信號：其一，房地產(chǎn)業(yè)貸款的風險是大額集中性風險，對于“零售之王”也不例外；其二，招商銀行在2019年對房地產(chǎn)業(yè)的信心十分充足。

同時，招商銀行2019年年報中一段與房地產(chǎn)業(yè)無關的描述也有借鑒價值：對煤炭、鋼鐵、船舶制造、光伏制造、煤化工等16個本公司壓縮退出類行業(yè)，本公司繼續(xù)執(zhí)行行業(yè)分類管理策略，嚴格客戶準入標準，優(yōu)先滿足涉及節(jié)能環(huán)保改造和技術改造升級等綠色信貸融資需求，適度增加對業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)的融資支持。

業(yè)績溝通會和年報都提到了“優(yōu)質(zhì)”這個關鍵詞，請記住，下面要考。

2020年：短暫回暖

2020年，整個房地產(chǎn)業(yè)都出現(xiàn)了短暫的回暖。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：2020年1—12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長7.0%，2020年，商品房銷售面積比上年增長2.6%，商品房銷售額增長8.7%。此外，2020年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金比上年增長8.1%，其中，國內(nèi)貸款增長5.7%

從整體的數(shù)據(jù)變化可以看出，2020年房企的到位資金整體呈現(xiàn)先抑后揚的趨勢，時間越靠后，增速越快，這個增速變化不是簡單的加減，僅12月份增加的增速就把全年的增速從6.6%提升到8.1%，這相當于一個運動員背著11個“拖后腿的兄弟”取得了第一名。

要知道，2020年8月，房地產(chǎn)的“三道紅線”融資新規(guī)就已經(jīng)發(fā)布，《關于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）也于2020年末發(fā)布，這都可以看作是影響房地產(chǎn)走勢的重要信號。

招商銀行是如何看待、應對這些政策面變化的？

2020年末，招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款和個人住房貸款金額雙雙增加，其中房地產(chǎn)業(yè)貸款占比下降，而個人住房貸款占比還出現(xiàn)了上升的情況。

招商銀行2020年年報提及：“該文件（《通知》）對本公司的總體影響可控。本公司將在嚴格落實文件要求的同時，以此為契機積極布局其他優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，靈活調(diào)整資產(chǎn)投放節(jié)奏，努力保持資產(chǎn)收益平穩(wěn)?！?

年報還指出：2021年，受“三道紅線”融資新規(guī)和商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理等監(jiān)管新政影響，預計部分杠桿率高、有息負債沉重、三四線城市項目占比高的房地產(chǎn)企業(yè)融資能力和回款情況可能變差，資金壓力可能增大。本公司將持續(xù)對房地產(chǎn)客戶及區(qū)域資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，聚焦中心城市和戰(zhàn)略客戶，預計在宏觀環(huán)境及產(chǎn)業(yè)政策無重大變化的情況下，房地產(chǎn)領域資產(chǎn)質(zhì)量將保持相對平穩(wěn)。

讀懂君認為:招商銀行2020年加碼房地產(chǎn)的底氣有幾個維度：

首先同行們都在加碼，招商銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款增速為6.08%與國內(nèi)房地產(chǎn)貸款增速5.7%基本保持同一步調(diào)；其次，招商銀行的基本盤太好了，抗風險能力大大優(yōu)于同行。

還有一點就是，招商銀行很聚焦“優(yōu)質(zhì)”無論是上文提及的16個壓縮退出行業(yè)，還是2020年及之后的業(yè)績溝通、財報上，都體現(xiàn)出了這種經(jīng)營風格：行業(yè)或許在下行，但下行行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)、項目依然是好客戶、好項目。

然而，誰又能預料到，這短暫的回暖竟是暴風雨來臨的前奏。

2021年：疾風驟雨

2021年的疾風驟雨讓所有人心驚膽戰(zhàn)。

恒大等房企暴雷牽扯無數(shù)銀行，招商銀行又怎能獨善其身，這一年招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率從2020年末的0.3%驟然增加至1.41%，而讓人難以理解的是：2021年招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款金額居然再一次增加，與宏觀數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出相反走勢。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金比上年增長4.2%，其中，國內(nèi)貸款比上年下降12.7%，下圖的變化曲線與2020年截然相反：12月被11個領先的“兄弟”拉著跑，依然是倒數(shù)第一名。

招商銀行為何繼續(xù)加碼房地產(chǎn)？

2021年的招商銀行業(yè)績溝通會上，房地產(chǎn)也成了討論的重點，這次招商銀行不如前兩年那般樂觀，但依舊算不上悲觀。

已經(jīng)擔任副行長的朱江濤指出：針對房地產(chǎn)行業(yè)，我個人判斷目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于風險的上升和風險的釋放階段，具體到我們行來講，房地產(chǎn)業(yè)務的風險也會跟行業(yè)整體形勢保持一致，但是通過上述我的介紹，我們會進一步強化管理，不良率會控制在我們可接受的區(qū)間內(nèi)，至于行業(yè)何時見頂，我們要密切關注一手和二手市場端具體銷售變化的情況，這是關于房地產(chǎn)的整體情況。

朱江濤總結(jié)稱，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于風險上升和釋放的階段，整體行業(yè)性的不良率還會進一步上升。招行會進一步強化管理，使不良率控制在合理可接受的區(qū)間內(nèi)。

有意思的是，2021年招商銀行屢屢在房地產(chǎn)并購貸上出手，管理層在業(yè)績溝通會上的一些表態(tài)也比較具有參考價值：相對于風險，他們眼中看到的更多是機會，并且再次體現(xiàn)出了上文提到的經(jīng)營風格，“下行行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)、項目依然是好客戶、好項目”。

時任副行長李德林：盡管大家看到目前房地產(chǎn)行業(yè)遇到了一定的困難，但是我覺得結(jié)構(gòu)調(diào)整是一個慢變的過程，大家不要高估了短期的影響而低估了長期影響。目前行業(yè)在短期內(nèi)出現(xiàn)了劇烈的振蕩，我們的態(tài)度仍然沒有變。在行業(yè)的上行期，我們看到一些風險、危機；目前在市場形勢比較低落的情況下，我們也看到了一些結(jié)構(gòu)性的機會。我們認為，當前房地產(chǎn)的問題可以通過重組并購實現(xiàn)軟著陸，這是一個有效的途徑，對銀行來說也是結(jié)構(gòu)性的機會。

王良則指出：招商銀行認為，我們對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)要分開來看，房地產(chǎn)行業(yè)依然是國家的經(jīng)濟支柱性行業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)也要一分為二地看，房地產(chǎn)企業(yè)很多還是非常優(yōu)質(zhì)的，經(jīng)營非常穩(wěn)健的，現(xiàn)金流、杠桿率都是比較健康的，部分的企業(yè)出了風險，我們這個時候要一分為二區(qū)別對待，選擇優(yōu)秀的開發(fā)商與他們合作，共同化解當前的風險。我們也要把開發(fā)貸和按揭貸款區(qū)分看，按揭貸款是滿足千家萬戶的購房供應需求，我們要積極支持購房按揭貸款的發(fā)放，我們針對這些政策，目前整體的房地產(chǎn)形勢，是風險逐步暴露，處于進一步調(diào)整期的時期，我們區(qū)別對待，有保有壓，對于好的項目、好的客戶我們要加強合作，并購貸款的方式就是合作的內(nèi)容之一。

2021年年報還指出：本集團將密切跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策，加強房地產(chǎn)風險形勢研判，預計在當前宏觀環(huán)境及行業(yè)政策下，本集團房地產(chǎn)領域資產(chǎn)質(zhì)量將保持總體穩(wěn)定。

總結(jié)來說，2021年雖然房地產(chǎn)業(yè)有“危”，但招商銀行把很多目光放到了“機”上，始終堅持服務房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)、項目，這也可以解答為何2021年招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款金額不降反升。

2022年：風險出清？

2022年的房地產(chǎn)與招商銀行2021年年報中預計的“在當前宏觀環(huán)境及行業(yè)政策下，本集團房地產(chǎn)領域資產(chǎn)質(zhì)量將保持總體穩(wěn)定”完全不同，房地產(chǎn)業(yè)的急劇惡化給了招商銀行一記猛錘。

過去幾年，無論房地產(chǎn)業(yè)如何疲軟，但整體還在增長之中，而2022年行業(yè)各項數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了斷崖。

首先是房地產(chǎn)開發(fā)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%。

開發(fā)投資的大幅降低，帶來的自然是施工面積的下降。2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積比上年下降7.2%，房屋新開工面積下降39.4%，房屋竣工面積下降15.0%。

上述三項數(shù)據(jù)尤其是竣工面積的大幅下降，體現(xiàn)在微觀上就是爛尾潮，這大大打擊了購房者的信心，加上三年疫情......房地產(chǎn)銷售側(cè)的數(shù)據(jù)更加嚴峻：2022年，商品房銷售面積比上年下降24.3%，商品房銷售額下降26.7%。

爛尾潮也會加劇斷供潮，斷供潮增加了銀行的風險，但是銀行的風險不只來自于斷供的個人，更有房企，銷售額降低不只意味著房企沒錢開發(fā)，也意味著房企沒錢還貸，銀行會怎么辦？當然是縮貸。

以上因素相互疊加，無論是房企銷售回款還是貸款融資又或是自籌資金，都在2022年出現(xiàn)斷崖式下跌。2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金比上年下降25.9%。其中，國內(nèi)貸款下降25.4%；利用外資下降27.4%；自籌資金下降19.1%；定金及預收款下降33.3%；個人按揭貸款下降26.5%。

綜上，三年疫情疊加房地產(chǎn)業(yè)連年遇冷，一系列利空在2022年集中爆發(fā)，房企不斷倒下，開發(fā)投資、施工面積下降引發(fā)爛尾潮，爛尾潮加劇了銷售額的下降和斷貸潮，這又造成購房者信心低迷更不愿買房，銀行為降低風險不得不對房企縮貸，銷售額本就降低的房企遭遇縮貸后，能投入開發(fā)的資金又會降低，一場房地產(chǎn)業(yè)的惡性循環(huán)開始了。

聚焦“優(yōu)質(zhì)”的零售之王也沒能獨善其身，招商銀行2022年的房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率增速延續(xù)了2021年的勢頭，猛然增長至4.08%，房地產(chǎn)業(yè)的貸款金額也終于在2022年出現(xiàn)了下降。

2023年，招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量會是什么走勢？

在招商銀行2022年業(yè)績溝通會上，“我們判斷今年房地產(chǎn)行業(yè)的不良率可能還會有所上升， 但是不良生成會大幅下降。”朱江濤對于房地產(chǎn)風險給出了自己的看法：展望 2023 年，招行房地產(chǎn)行業(yè)的風險大概率在今年基本出清。

“總的來看，2022 年全行房地產(chǎn)的風險（表內(nèi)）得到了充分的釋放，關于您關心的拐點問題（房地產(chǎn)不良率什么時候出現(xiàn)拐點），我個人的判斷是 2023 年整個房地產(chǎn)的不良生成相較去年會有比較大幅度的下降，但是我們四個季度之間的不良生成可能不會那么均衡。目前來講，整個房地產(chǎn)不良處置的難度會進一步加大，所以存在一定的滯后性。因此我們判斷今年房地產(chǎn)行業(yè)的不良率可能還會有所上升， 但是不良生成會大幅下降?？偟膩碇v，展望 2023 年，招行房地產(chǎn)行業(yè)的風險大概率在今年基本出清?！敝旖瓭岬?。

朱江濤的判斷不無道理，一方面招行房地產(chǎn)貸款金額在下降，另一方面房地產(chǎn)業(yè)救市的“三支箭”已經(jīng)射出。

復盤：戰(zhàn)略失誤？

本文的大標題開始沒有問號的。

最初，作者認為招商銀行在房地產(chǎn)業(yè)務上的表現(xiàn)，是一次讓人難以理解的戰(zhàn)略性失誤。

但閱讀了諸多資料之后，作者的看法有所改變。

在房地產(chǎn)問題上，雖然招商銀行錯過了收縮業(yè)務的窗口期，但其目的也是為了抓住機遇，招商銀行在過去幾年的房地產(chǎn)業(yè)貸款金額像極了巴菲特的那句名言“別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪”。

故而辯證的去看，招商銀行在房地產(chǎn)業(yè)務上的舉措也可以看做是創(chuàng)新型銀行自帶冒險屬性的一種體現(xiàn)。

同時也如李德林2021年所述：“我覺得結(jié)構(gòu)調(diào)整是一個慢變的過程，大家不要高估了短期的影響而低估了長期影響?！?/strong>短期來看招商銀行的房地產(chǎn)貸款的確對資產(chǎn)質(zhì)量形成了挑戰(zhàn)，但長期去看，房地產(chǎn)復蘇之后，招商銀行的已經(jīng)出現(xiàn)風險的“優(yōu)質(zhì)”客戶、項目，可能會從不良貸款中轉(zhuǎn)回，再不濟也就是處置不良資產(chǎn)，招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款多數(shù)都有“優(yōu)質(zhì)”企業(yè)的抵押，損失可控。