2020年，“三道紅線”發布，房地產的寒意傳遞給了每一個個體，銀行業自然首當其沖，招商銀行卻出現了一個難以理解的走勢。

2020年、2021年，招商銀行房地產業貸款的占比雖然有所下降，但金額卻屢創新高，超過了4000億元，之后發生的事情大家都知道：房企大量暴雷，銀行業頻繁踩雷，而招商銀行房地產業貸款不良率也急速飆升至2023年Q1末的4.55%。

在招商銀行2022年業績溝通會上，董事長廖建民指出““十四五”的戰略愿景是“創新驅動、模式領先、特色鮮明的最佳價值銀行”。

廖建民提到的“模式領先”讓人印象深刻，不過讀懂君更喜歡廖建民在2020業績溝通會上提出的“戰略領先”，他說“一家企業、一家銀行的成功首先是戰略的成功，招商銀行的領先也首先是戰略的領先。一個企業沒有戰略是重大風險，而戰略錯誤是系統性風險。”從創立伊始到今天資產超10萬億的大行，招商銀行就是靠著一次又一次的戰略領先成就了今天的遙遙領先。

那么招商銀行在房地產業貸款上的策略是否可以看作一次戰略上的“老馬失蹄”？讀懂君嘗試從其2019年以來的年報業績溝通會、以及公開數據上尋找答案。

2019年：水面之下

據國家統計局：2019年1—12月份，全國房地產開發投資比上年增長9.9%，投資側熱情依舊。

但銷售側已經出現拐點：在2017年的高增長、2018年低增長后，2019年的商品房銷售面積較上年下降0.1%變為負增長，銷售額增速也大幅降低至6.5%。這是2017年以來，銷售額增速首次低于開發投資，供需的格局發生了變化。（作者僅查詢了2017~2022年數據，故而說2017年以來。）

這一年之后，一些銀行如民生銀行開始收縮房地產業務。

在招商銀行2019年業績溝通會上，時任副行長的王良在回答“壓降房地產不良壓降及如何看待房地產貸款”相關問題時提及：房地產不良貸款的存量比較少的，目前的房地產貸款幾筆，金額大概20多億，去年由于有一戶不良貸款清收回來，導致不良貸款率下降的比例比較大。整體房地產行業的不良貸款率很低，是存量貸款中是非常優質的資產。截至去年末，全行境內公司房地產貸款余額2842.63億元，幾乎都有資產的抵押，損失風險會很小。

這其實也透露出了兩個信號：其一，房地產業貸款的風險是大額集中性風險，對于“零售之王”也不例外；其二，招商銀行在2019年對房地產業的信心十分充足。

同時，招商銀行2019年年報中一段與房地產業無關的描述也有借鑒價值：對煤炭、鋼鐵、船舶制造、光伏制造、煤化工等16個本公司壓縮退出類行業，本公司繼續執行行業分類管理策略，嚴格客戶準入標準，優先滿足涉及節能環保改造和技術改造升級等綠色信貸融資需求，適度增加對業內優質龍頭企業的融資支持。

業績溝通會和年報都提到了“優質”這個關鍵詞，請記住，下面要考。

2020年：短暫回暖

2020年，整個房地產業都出現了短暫的回暖。

據國家統計局數據：2020年1—12月份，全國房地產開發投資比上年增長7.0%，2020年，商品房銷售面積比上年增長2.6%，商品房銷售額增長8.7%。此外，2020年，房地產開發企業到位資金比上年增長8.1%，其中，國內貸款增長5.7%

從整體的數據變化可以看出，2020年房企的到位資金整體呈現先抑后揚的趨勢，時間越靠后，增速越快，這個增速變化不是簡單的加減，僅12月份增加的增速就把全年的增速從6.6%提升到8.1%，這相當于一個運動員背著11個“拖后腿的兄弟”取得了第一名。

要知道，2020年8月，房地產的“三道紅線”融資新規就已經發布，《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）也于2020年末發布，這都可以看作是影響房地產走勢的重要信號。

招商銀行是如何看待、應對這些政策面變化的？

2020年末，招商銀行房地產業貸款和個人住房貸款金額雙雙增加，其中房地產業貸款占比下降，而個人住房貸款占比還出現了上升的情況。

招商銀行2020年年報提及：“該文件（《通知》）對本公司的總體影響可控。本公司將在嚴格落實文件要求的同時，以此為契機積極布局其他優質資產，通過優化信貸結構，靈活調整資產投放節奏，努力保持資產收益平穩。”

年報還指出：2021年，受“三道紅線”融資新規和商業銀行房地產貸款集中度管理等監管新政影響，預計部分杠桿率高、有息負債沉重、三四線城市項目占比高的房地產企業融資能力和回款情況可能變差，資金壓力可能增大。本公司將持續對房地產客戶及區域資產結構進行調整，聚焦中心城市和戰略客戶，預計在宏觀環境及產業政策無重大變化的情況下，房地產領域資產質量將保持相對平穩。

讀懂君認為:招商銀行2020年加碼房地產的底氣有幾個維度：

首先同行們都在加碼，招商銀行的房地產業貸款增速為6.08%與國內房地產貸款增速5.7%基本保持同一步調；其次，招商銀行的基本盤太好了，抗風險能力大大優于同行。

還有一點就是，招商銀行很聚焦“優質”無論是上文提及的16個壓縮退出行業，還是2020年及之后的業績溝通、財報上，都體現出了這種經營風格：行業或許在下行，但下行行業的優質企業、項目依然是好客戶、好項目。

然而，誰又能預料到，這短暫的回暖竟是暴風雨來臨的前奏。

2021年：疾風驟雨

2021年的疾風驟雨讓所有人心驚膽戰。

恒大等房企暴雷牽扯無數銀行，招商銀行又怎能獨善其身，這一年招商銀行房地產業貸款不良率從2020年末的0.3%驟然增加至1.41%，而讓人難以理解的是：2021年招商銀行房地產業貸款金額居然再一次增加，與宏觀數據呈現出相反走勢。

國家統計局數據：2021年，房地產開發企業到位資金比上年增長4.2%，其中，國內貸款比上年下降12.7%，下圖的變化曲線與2020年截然相反：12月被11個領先的“兄弟”拉著跑，依然是倒數第一名。

招商銀行為何繼續加碼房地產？

2021年的招商銀行業績溝通會上，房地產也成了討論的重點，這次招商銀行不如前兩年那般樂觀，但依舊算不上悲觀。

已經擔任副行長的朱江濤指出：針對房地產行業，我個人判斷目前房地產行業仍然處于風險的上升和風險的釋放階段，具體到我們行來講，房地產業務的風險也會跟行業整體形勢保持一致，但是通過上述我的介紹，我們會進一步強化管理，不良率會控制在我們可接受的區間內，至于行業何時見頂，我們要密切關注一手和二手市場端具體銷售變化的情況，這是關于房地產的整體情況。

朱江濤總結稱，目前整個房地產行業仍然處于風險上升和釋放的階段，整體行業性的不良率還會進一步上升。招行會進一步強化管理，使不良率控制在合理可接受的區間內。

有意思的是，2021年招商銀行屢屢在房地產并購貸上出手，管理層在業績溝通會上的一些表態也比較具有參考價值：相對于風險，他們眼中看到的更多是機會，并且再次體現出了上文提到的經營風格，“下行行業的優質企業、項目依然是好客戶、好項目”。

時任副行長李德林：盡管大家看到目前房地產行業遇到了一定的困難，但是我覺得結構調整是一個慢變的過程，大家不要高估了短期的影響而低估了長期影響。目前行業在短期內出現了劇烈的振蕩，我們的態度仍然沒有變。在行業的上行期，我們看到一些風險、危機；目前在市場形勢比較低落的情況下，我們也看到了一些結構性的機會。我們認為，當前房地產的問題可以通過重組并購實現軟著陸，這是一個有效的途徑，對銀行來說也是結構性的機會。

王良則指出：招商銀行認為，我們對房地產行業和房地產企業要分開來看，房地產行業依然是國家的經濟支柱性行業，對房地產企業也要一分為二地看，房地產企業很多還是非常優質的，經營非常穩健的，現金流、杠桿率都是比較健康的，部分的企業出了風險，我們這個時候要一分為二區別對待，選擇優秀的開發商與他們合作，共同化解當前的風險。我們也要把開發貸和按揭貸款區分看，按揭貸款是滿足千家萬戶的購房供應需求，我們要積極支持購房按揭貸款的發放，我們針對這些政策，目前整體的房地產形勢，是風險逐步暴露，處于進一步調整期的時期，我們區別對待，有保有壓，對于好的項目、好的客戶我們要加強合作，并購貸款的方式就是合作的內容之一。

2021年年報還指出：本集團將密切跟蹤房地產行業宏觀政策，加強房地產風險形勢研判，預計在當前宏觀環境及行業政策下，本集團房地產領域資產質量將保持總體穩定。

總結來說，2021年雖然房地產業有“危”，但招商銀行把很多目光放到了“機”上，始終堅持服務房地產行業的優質企業、項目，這也可以解答為何2021年招商銀行房地產業貸款金額不降反升。

2022年：風險出清？

2022年的房地產與招商銀行2021年年報中預計的“在當前宏觀環境及行業政策下，本集團房地產領域資產質量將保持總體穩定”完全不同，房地產業的急劇惡化給了招商銀行一記猛錘。

過去幾年，無論房地產業如何疲軟，但整體還在增長之中，而2022年行業各項數據都出現了斷崖。

首先是房地產開發。國家統計局數據：2022年，全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%。

開發投資的大幅降低，帶來的自然是施工面積的下降。2022年，房地產開發企業房屋施工面積比上年下降7.2%，房屋新開工面積下降39.4%，房屋竣工面積下降15.0%。

上述三項數據尤其是竣工面積的大幅下降，體現在微觀上就是爛尾潮，這大大打擊了購房者的信心，加上三年疫情......房地產銷售側的數據更加嚴峻：2022年，商品房銷售面積比上年下降24.3%，商品房銷售額下降26.7%。

爛尾潮也會加劇斷供潮，斷供潮增加了銀行的風險，但是銀行的風險不只來自于斷供的個人，更有房企，銷售額降低不只意味著房企沒錢開發，也意味著房企沒錢還貸，銀行會怎么辦？當然是縮貸。

以上因素相互疊加，無論是房企銷售回款還是貸款融資又或是自籌資金，都在2022年出現斷崖式下跌。2022年，房地產開發企業到位資金比上年下降25.9%。其中，國內貸款下降25.4%；利用外資下降27.4%；自籌資金下降19.1%；定金及預收款下降33.3%；個人按揭貸款下降26.5%。

綜上，三年疫情疊加房地產業連年遇冷，一系列利空在2022年集中爆發，房企不斷倒下，開發投資、施工面積下降引發爛尾潮，爛尾潮加劇了銷售額的下降和斷貸潮，這又造成購房者信心低迷更不愿買房，銀行為降低風險不得不對房企縮貸，銷售額本就降低的房企遭遇縮貸后，能投入開發的資金又會降低，一場房地產業的惡性循環開始了。

聚焦“優質”的零售之王也沒能獨善其身，招商銀行2022年的房地產業貸款不良率增速延續了2021年的勢頭，猛然增長至4.08%，房地產業的貸款金額也終于在2022年出現了下降。

2023年，招商銀行房地產業貸款的資產質量會是什么走勢？

在招商銀行2022年業績溝通會上，“我們判斷今年房地產行業的不良率可能還會有所上升， 但是不良生成會大幅下降。”朱江濤對于房地產風險給出了自己的看法：展望 2023 年，招行房地產行業的風險大概率在今年基本出清。

“總的來看，2022 年全行房地產的風險（表內）得到了充分的釋放，關于您關心的拐點問題（房地產不良率什么時候出現拐點），我個人的判斷是 2023 年整個房地產的不良生成相較去年會有比較大幅度的下降，但是我們四個季度之間的不良生成可能不會那么均衡。目前來講，整個房地產不良處置的難度會進一步加大，所以存在一定的滯后性。因此我們判斷今年房地產行業的不良率可能還會有所上升， 但是不良生成會大幅下降。總的來講，展望 2023 年，招行房地產行業的風險大概率在今年基本出清。”朱江濤提到。

朱江濤的判斷不無道理，一方面招行房地產貸款金額在下降，另一方面房地產業救市的“三支箭”已經射出。

復盤：戰略失誤？

本文的大標題開始沒有問號的。

最初，作者認為招商銀行在房地產業務上的表現，是一次讓人難以理解的戰略性失誤。

但閱讀了諸多資料之后，作者的看法有所改變。

在房地產問題上，雖然招商銀行錯過了收縮業務的窗口期，但其目的也是為了抓住機遇，招商銀行在過去幾年的房地產業貸款金額像極了巴菲特的那句名言“別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪”。

故而辯證的去看，招商銀行在房地產業務上的舉措也可以看做是創新型銀行自帶冒險屬性的一種體現。

同時也如李德林2021年所述：“我覺得結構調整是一個慢變的過程，大家不要高估了短期的影響而低估了長期影響。”短期來看招商銀行的房地產貸款的確對資產質量形成了挑戰，但長期去看，房地產復蘇之后，招商銀行的已經出現風險的“優質”客戶、項目，可能會從不良貸款中轉回，再不濟也就是處置不良資產，招商銀行房地產業貸款多數都有“優質”企業的抵押，損失可控。

故而，作者認為：長期去看，“招商銀行戰略‘失蹄’房地產”并沒有絕對的確定性，于是就出現了一個問號。

相比于房地產業務，作為招商銀行掌舵人的廖建民與王良，他們的關注點更多在增長上。

2022年業績溝通會上，招商銀行董事長廖建民指出：房地產市場銷售額從過去高峰期的時候 17 萬億元，降到去年底 13.33 萬億元，少了近 4 萬億。為什么我們提出綜合支行，加快綠色金融、科技金融、普惠金融的發展？就是要尋找新的增長點，對沖房地產市場下行帶來的風險和挑戰。

同時，已經升任行長的王良也在業績溝通會上表達了一個觀點：去年對銀行的主要挑戰是風險的挑戰，今年的挑戰是營收的挑戰。

但是，招商銀行的房地產業務的表現也足以為戒，兩家銀行可以作為參考。

一直被坊間看作股份行“差等生”的民生銀行在2020年就開始收縮房地產業貸款，雖然其2022年末的不良率雖然比招商銀行更高，但得益于收縮及時，民生銀行減損很成功。與招商銀行相比這算得上是“別人貪婪我恐懼”。

與一些“小弟弟”相比，招商銀行加碼的時機明顯出現了失誤，比如寧波銀行。

2022年，寧波銀行居然在大半個銀行業房地產貸款縮水的情況下逆勢增長。2022年末房地產業貸款余額超過2020年、2021年總和，增長主要出現在2022下半年，也就是三支箭射出的前后，此時加碼的風險大大降低。

與招商銀行相比，寧波銀行才真正是“別人恐懼我貪婪”。

正如廖建民說的那樣：“一家企業、一家銀行的成功首先是戰略的成功，招商銀行的領先也首先是戰略的領先。一個企業沒有戰略是重大風險，而戰略錯誤是系統性風險。”

在房地產業務上，招商銀行的戰略相比于民生銀行、寧波銀行棋差一著，這雖然對大盤子影響有限，但也足以為戒。