出品|WEMONEY研究室

編輯|劉雙霞

金融支持房地產(chǎn)舉措不斷。

11月23日，人民銀行官網(wǎng)消息，近日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》《通知》，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、租賃融資、個人房貸和征信等方面共16條措施。

該《通知》被稱為“金融支持房地產(chǎn)16條”。

《通知》提到，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團(tuán)控股公司風(fēng)險，在保證債權(quán)安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

在個人住房貸款方面，監(jiān)管支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

鼓勵金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

前兩日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會。會議指出，要全面落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。全國性商業(yè)銀行要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，發(fā)揮“頭雁”作用，主動靠前發(fā)力。

政策號召之下，11月23日，國有大行相繼宣布與房企建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，涉及銀行分別為：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行；涉及房地產(chǎn)企業(yè)分別為：萬科集團(tuán)、中海發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)。

具體來看，交通銀行為美的和萬科分別給予了200億和1000億的意向性綜合授信額度，其用途包括開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等。中國銀行和萬科簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，并向萬科提供1000億元的意向性授信額度。

農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，進(jìn)一步加深合作，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國各大商業(yè)銀行密集對重點房企進(jìn)行授信。此次授信動作大、信號意義強(qiáng)，充分體現(xiàn)了商業(yè)銀行積極落實金融16條政策的導(dǎo)向。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次事件充分說明，各主要商業(yè)銀行已經(jīng)在持續(xù)落實金融16條的政策內(nèi)容。此類商業(yè)銀行屬于國內(nèi)大銀行，其在當(dāng)前穩(wěn)樓市方面承擔(dān)了非常大的責(zé)任，是后續(xù)房地產(chǎn)金融市場的重要供給端，對于進(jìn)一步改善房企資金狀況有積極的作用。當(dāng)前銀行動作說明其工作步調(diào)一致、支持信號也很明顯。

附：關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序

（一）穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團(tuán)控股公司風(fēng)險，在保證債權(quán)安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

（二）支持個人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

（三）穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放。鼓勵金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù)，提供必要的貸款支持，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

（四）支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

（五）保持債券融資基本穩(wěn)定。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動化解風(fēng)險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

（六）保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險防控的基礎(chǔ)上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

二、積極做好“保交樓”金融服務(wù)

（七）支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。

（八）鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。在專項借款支持項目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機(jī)構(gòu)特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。

對于剩余貨值的銷售回款可同時覆蓋專項借款和新增配套融資的項目，以及剩余貨值的銷售回款不能同時覆蓋專項借款和新增配套融資，但已明確新增配套融資和專項借款配套機(jī)制安排并落實還款來源的項目，鼓勵金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)自愿前提下積極提供新增配套融資支持。

新增配套融資的承貸主體應(yīng)與專項借款支持項目的實施主體保持一致，項目存量資產(chǎn)負(fù)債應(yīng)經(jīng)地方政府組織有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計評估確認(rèn)并已制定“一樓一策”實施方案。商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開發(fā)貸款項下新設(shè)“專項借款配套融資”子科目用于統(tǒng)計和管理。配套融資原則上不應(yīng)超過對應(yīng)專項借款的期限，最長不超過3年。項目銷售回款應(yīng)當(dāng)劃入在主融資商業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行開立的項目專用賬戶，項目專用賬戶由提供新增配套融資的商業(yè)銀行參與共同管理。明確按照“后進(jìn)先出”原則，項目剩余貨值的銷售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專項借款。

對于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類；對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

三、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置

（九）做好房地產(chǎn)項目并購金融支持。鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目。鼓勵金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司（以下統(tǒng)稱資產(chǎn)管理公司）發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險管理等方面的經(jīng)驗和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險化解模式，推動加快資產(chǎn)處置。鼓勵資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開展合作，提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題金融債券。

（十）積極探索市場化支持方式。對于部分已進(jìn)入司法重整的項目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項目復(fù)工交付。鼓勵資產(chǎn)管理公司通過擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項目處置。支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，支持項目完工交付。

四、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益

（十一）鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息。對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。在此過程中，金融機(jī)構(gòu)要做好客戶服務(wù)工作，加強(qiáng)溝通，依法保障金融消費者合法權(quán)益，同時按相關(guān)規(guī)定做好資產(chǎn)分類。對于惡意逃廢金融債務(wù)的行為，依法依規(guī)予以處理，維護(hù)良好市場秩序。

（十二）切實保護(hù)延期貸款的個人征信權(quán)益。個人住房貸款已調(diào)整還款安排的，金融機(jī)構(gòu)按新的還款安排報送信用記錄；經(jīng)人民法院判決、裁定認(rèn)定應(yīng)予調(diào)整的，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院生效判決、裁定等調(diào)整信用記錄報送，已報送的予以調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善處置相關(guān)征信異議，依法保護(hù)信息主體征信權(quán)益。

五、階段性調(diào)整部分金融管理政策

（十三）延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，人民銀行、銀保監(jiān)會或人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實際情況并經(jīng)客觀評估，合理延長其過渡期。

（十四）階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策。相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要用好人民銀行、銀保監(jiān)會已出臺的適用于主要商業(yè)銀行、全國性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動房地產(chǎn)風(fēng)險市場化出清。

六、加大住房租賃金融支持力度

（十五）優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點加大對獨立法人運營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，合理設(shè)計貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業(yè)中長期資金需求。鼓勵金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項目認(rèn)定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認(rèn)定書后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

（十六）拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營。鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。