“不建議投資長(zhǎng)租公寓，這是不賺錢的生意，靠燒投資者的錢是條不歸路”。

這是SOHO中國的董事長(zhǎng)潘石屹在2018年8月舉行的“潘談會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)給出的建議。

在那之前，長(zhǎng)租公寓是“風(fēng)口上的豬”，萬科A、龍湖集團(tuán)、招商蛇口等地產(chǎn)企業(yè)紛紛入局，摩根士丹利、貝塔斯曼亞洲、春華資本、老虎基金、達(dá)晨財(cái)智等頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)慷慨解囊。并催生出蛋殼公寓、青客公寓兩家美股上市企業(yè)。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在2019年時(shí)國內(nèi)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)就已經(jīng)達(dá)到了1.73萬億元，整個(gè)市場(chǎng)增速迅猛。

然而進(jìn)入2020年后，爆雷、跑路頻頻與長(zhǎng)租公寓關(guān)聯(lián)起來，即便是蛋殼公寓、青客公寓這兩家企業(yè)也未能幸免。

當(dāng)年3月，蛋殼發(fā)布首份上市后的業(yè)績(jī)報(bào)告，凈虧損從2018年的14億元擴(kuò)大到34億元。而截至2019年12月31日，蛋殼公寓持有現(xiàn)金和限制性現(xiàn)金共34.56億元，但公司2019年全年運(yùn)營(yíng)開支就高達(dá)103億元。

進(jìn)入4月，則是青客公寓公司資金鏈難以為繼，各地公司失聯(lián)、拖欠房東租金、被曝向租客騙貸等等，目前公司實(shí)控人金光杰已經(jīng)被限制高消費(fèi)。青客公布的2019年年報(bào)顯示，公司凈虧損5億元，三年累計(jì)虧損超過12億元。

最終，前者落得個(gè)破產(chǎn)清算，退市離場(chǎng)；后者也迎來了被摘牌的命運(yùn)，且摘牌后仍需面臨巨額執(zhí)行款。

整個(gè)行業(yè)一度陷入沉寂，資本也不得不重新考量投資決策。

行業(yè)一片蕭索中，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：魔方公寓）向港交所遞交了上市申請(qǐng)，聯(lián)席保薦人為摩根士丹利和建銀國際。若其成功上市，將成為港交所首家長(zhǎng)租公寓上市公司。

不過，作為長(zhǎng)租公寓龍頭，魔方公寓與業(yè)內(nèi)其他企業(yè)相同，也面臨著盈利能力不強(qiáng)，成本高企等一系列問題。

風(fēng)口上的“公寓”

全國第七次人口普查（以下簡(jiǎn)稱“七普”）調(diào)查結(jié)果顯示，過去十年，人口加速向大城市集聚。截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個(gè)城市常住人口超1700萬。超大城市的人口增長(zhǎng)主要來自于外來人口的導(dǎo)入。這些外來常住人口成為城市“新市民”的同時(shí)，也為當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展提供了生產(chǎn)力和消費(fèi)力，同時(shí)增加了城市的住房需求。

除了城市與城市之間的人口流動(dòng)性在提高，城市內(nèi)部的短距離人口流動(dòng)也顯著增強(qiáng)。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口規(guī)模約為1.17億，與2010年的0.4億相比增加了約0.77億，增長(zhǎng)192.7%。這表明，即便在同一城市內(nèi)，現(xiàn)代人已不會(huì)長(zhǎng)期僅居住在一處住所，而是根據(jù)工作地點(diǎn)的變化來靈活選擇便利的居住場(chǎng)所。

這些都給租房市場(chǎng)帶來了巨大的商業(yè)機(jī)遇。

2011年前后，第一批看到這片藍(lán)海市場(chǎng)的企業(yè)開始探索長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式。

2011年5月，自如友家正式上線運(yùn)營(yíng)；

次年，青客公寓，優(yōu)客逸家成立；

到2014年末，行業(yè)內(nèi)數(shù)得上名字的長(zhǎng)租公寓品牌已經(jīng)接近30家。

一直到2017年前后，隨著資本的持續(xù)涌入，再加上當(dāng)時(shí)共享單車的熱度下降和隱憂浮現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓正式成為那只接替共享單車而站在風(fēng)口上的豬。

圖源：仲量聯(lián)行

市場(chǎng)上常見的長(zhǎng)租公寓大致可以分為兩類：

一類是以自如、蛋殼公寓為代表的分散式長(zhǎng)租公寓，他們?cè)诟鱾€(gè)小區(qū)住宅樓里承租房間，再通過裝修改造之后出租；

另一類是以新派公寓、魔方公寓為代表的集中式長(zhǎng)租公寓，它們通常將一整棟樓租下來，改造成公寓出租。

可以看得出來，這些公寓都是輕資產(chǎn)模式，即不擁有房屋的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，只是房子的“搬運(yùn)工”，也就是大家常說的“二房東”。

正因如此，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)重資本的行業(yè)。每一套房子收進(jìn)來，在沒有產(chǎn)生一分錢收益的前提下就需要投入幾萬塊去裝修改造，這部分投入要靠后續(xù)的租金差價(jià)一年多甚至兩年的時(shí)間才能回收。

具體來說，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)在收到租戶的租金之前，需要給業(yè)主支付房費(fèi)，然后還要承擔(dān)裝修成本、材料、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用如品牌宣傳，服務(wù)費(fèi)用如家具維修，以及人工等各項(xiàng)費(fèi)用。正因如此，一些頭部平臺(tái)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。這種高收低租、長(zhǎng)收短付的模式下，企業(yè)普遍面臨經(jīng)營(yíng)問題。

潘石屹就曾在采訪中表示，“租房?jī)r(jià)格再翻番還是虧本的。”因?yàn)樵谂耸倏磥恚课莩鲎獾耐顿Y回報(bào)率不超過5%、6%，回報(bào)率最高也不超過1%，如果再加上企業(yè)管理費(fèi)用和營(yíng)業(yè)成本，這個(gè)生意就基本是虧的。

36氪也在報(bào)道中指出，長(zhǎng)租公寓在入住率在95%的情況下，拿房成本達(dá)到租金收入的60%則息稅前利潤(rùn)率為0，人房比達(dá)到11人/百間則息稅前利潤(rùn)率也將為0。

行業(yè)規(guī)模出現(xiàn)分化

如今回看，租房市場(chǎng)供需兩端的長(zhǎng)期不平衡是長(zhǎng)租公寓行業(yè)蛋糕迅速做大的根本原因。

在城市化不斷深化的背景下，人口流動(dòng)加速，但由于房?jī)r(jià)高企，租房成為了更多年輕一代的選擇，需求端的嚴(yán)重饑渴催生出長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，眾多長(zhǎng)租公寓品牌在短短數(shù)年間取得了爆發(fā)性增長(zhǎng)。

同時(shí)，2016年12月，會(huì)議定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，提出要建立多渠道共計(jì)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動(dòng)各種住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策逐步出臺(tái)。

2019年經(jīng)歷了部分品牌“爆雷”、“租金貸”和“甲醛超標(biāo)”等負(fù)面消息后，行業(yè)開始進(jìn)入調(diào)整階段。

2020年一季度后，國內(nèi)疫情迅速得以控制，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序進(jìn)行、人們的生活和工作步入正軌；尤其是2020年下半年以來，重點(diǎn)城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)租賃需求迅速恢復(fù)。

經(jīng)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，十家市場(chǎng)頭部長(zhǎng)租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018底年的35.6萬套增長(zhǎng)至2020年底的73萬套，數(shù)量將近翻番，而這些存量主要分布在一線及1.5線城市中。

根據(jù)部分開發(fā)商及品牌2020年年報(bào)顯示，這些品牌開業(yè)6月以上門店的平均入住率高達(dá)89%-95%。這表明即使在疫情持續(xù)影響下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需求彰顯韌性。

圖源：仲量聯(lián)行

從供應(yīng)端來看，部分城市中高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐漸成型。雖然中國長(zhǎng)租公寓中較為典型的房型普遍以30-40平方米的單間為主，通常配有簡(jiǎn)易家裝、獨(dú)衛(wèi)、及小型開放式廚房。這類大眾化產(chǎn)品主要以青年、白領(lǐng)為目標(biāo)客群，在市場(chǎng)上占據(jù)主導(dǎo)地位。

但近兩年來，市場(chǎng)上已有一批中高端長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品陸續(xù)入市。

以上海為例，目前方隅、佰舍、睿星旗下的一些項(xiàng)目給租客提供了更多樣化的房型選擇、更寬敞及有設(shè)計(jì)感的居住空間、更合理的戶型布局以及更高品質(zhì)的家具軟裝等，這正迎合了一批中高端租賃需求。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上海市場(chǎng)上中高端長(zhǎng)租公寓的存量套數(shù)占比已由2018年的2%上升到2021年上半年的8%。

克而瑞分析指出，“長(zhǎng)租公寓拼規(guī)模的時(shí)代逐漸結(jié)束。從去年開始，多數(shù)企業(yè)主逐漸放慢規(guī)模擴(kuò)張的腳步，注重穩(wěn)健增長(zhǎng)，開始聚焦開業(yè)項(xiàng)目的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。”

住房租賃市場(chǎng)不斷擴(kuò)圍背后，智研咨詢發(fā)布的《2022-2028年中國房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況及發(fā)展趨向分析報(bào)告》顯示，2021年，中國住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約為2.2萬億元，同比增長(zhǎng)15.8%。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)計(jì)，到2026年，我國住房租賃市場(chǎng)規(guī)模有望突破3.5萬億元。

魔方公寓危中尋機(jī)

本次IPO的主角魔方公寓自2009年成立以來經(jīng)歷了13輪股權(quán)認(rèn)購、4輪融資，估值在不到十年間翻了25倍。

截至2022年6月30日，公司在26座城市的394個(gè)地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)76190套在營(yíng)公寓，其中直營(yíng)公寓有50074套，加盟管理和第三方托管公寓有26116套。

就直營(yíng)模式而言，公司的收入包括住戶支付的租金及住戶居住期間公司向其提供配套服務(wù)的公寓管理服務(wù)費(fèi)。

2019年-2021年，公司通過直營(yíng)模式產(chǎn)生收入9.11億元、9.13億元及13.9億元，占同期總收入的96.2%、96.2%及94.5%，為公司主要收入來源。

但需要警惕的是，2019年-2021年以及截至2022年6月30日止六個(gè)月，公司直營(yíng)模式下管理的公寓平均出租率呈下降趨勢(shì)，分別為88.0%、80.2%、86.5%及82.4%。

圖源：招股書

就加盟管理和第三方托管模式而言，公司的收入主要來自向加盟商及委托方收取初始一次性費(fèi)用，及根據(jù)加盟管理和第三方托管公寓總收入百分比持續(xù)收取管理服務(wù)費(fèi)。

2019年-2021年，公司通過加盟管理和第三方托管模式產(chǎn)生收入920萬元、1870萬元及3780萬元，占同期總收入的1.0%、2.0%及2.6%。

可見對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)而言，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利并容易。

進(jìn)入2022年后，魔方公寓的業(yè)績(jī)進(jìn)一步出現(xiàn)波動(dòng)，規(guī)模增長(zhǎng)放緩，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)已經(jīng)開始大幅下滑。上半年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8.5億元，較去年同期增長(zhǎng)24.15%，但期內(nèi)利潤(rùn)僅有41萬元，較2021年上半年的1.62億元，大幅下滑99.75%。

圖源：招股書

不僅如此，魔方公寓在現(xiàn)金流也并不富裕，截至2022年6月末，魔方生活的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有6.23億元。

另一方面，魔方公寓的口碑也出現(xiàn)下滑，在黑貓投訴上輸入“魔方公寓”可以搜到349條結(jié)果，其中如不退押金、7天無條件退款不肯退、水電費(fèi)收費(fèi)超標(biāo)、服務(wù)效率低下、隔音差、管理不到位等等都是高頻詞。

所以魔方公寓計(jì)劃闖關(guān)港交所的動(dòng)作難言樂觀，可以看到：

一方面長(zhǎng)租公寓租賃市場(chǎng)高速增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)整體市場(chǎng)并沒全面回暖；

另一方面，蛋殼公寓、青客公寓們的失敗，進(jìn)一步加深了投資者對(duì)這種商業(yè)模式的懷疑。

總 結(jié)

從肆意生長(zhǎng)到規(guī)范化發(fā)展，住房租賃行業(yè)正在國家政策的指引下逐步完成洗牌。

相關(guān)專家認(rèn)為，機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化、金融化相結(jié)合的發(fā)展模式是未來住房租賃行業(yè)努力的方向，同時(shí)長(zhǎng)租公寓也會(huì)邁入資管時(shí)代。今年7月，首單保租房基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲深交所通過，以此為契機(jī)，近期多只保障性租賃住房REITs正式發(fā)售，預(yù)示著這一領(lǐng)域正在經(jīng)歷著不斷的改革和創(chuàng)新。

進(jìn)入8月，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT首批三只保障性租賃住房REITs正式發(fā)售。首批保租房REITs“三箭齊發(fā)”，擬認(rèn)購份額均超100倍。根據(jù)公告測(cè)算，三只產(chǎn)品預(yù)計(jì)募資總額約38億元。

北宋文學(xué)家、書法家蘇軾曾說：“試問嶺南應(yīng)不好，卻道，此心安處是吾鄉(xiāng)。”

如何讓租房的租客住得舒心、住得放心，讓他們找到“心安處”，讓城市成為他們的“吾鄉(xiāng)”，是全體從業(yè)者需要考慮的難題。