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出品|公司研究室

文|曲奇

10月19日，金地集團(tuán)公布了9月銷售數(shù)據(jù)、新增土地儲(chǔ)備、資信及償債能力情況。

在“金九銀十”較為冷淡的市場(chǎng)中，金地的數(shù)據(jù)還比較亮眼。

2022年9月，金地銷售額為227.0億，同比增長(zhǎng)7.05%；銷售面積110.7萬平方米，同比增長(zhǎng)12.78%。此外，在國(guó)慶節(jié)黃金周期間，金地實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)額超過70億元，創(chuàng)過去三年歷史同期新高。

然而，就今年整體情況來看，金地也在下滑。

2022年前9個(gè)月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約額1630.8億，同比下降28.69%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積706.4萬平方米，同比下降33.52%。

相比銷售數(shù)據(jù)，市場(chǎng)更為關(guān)注的是金地債券價(jià)格的異動(dòng)。

10月18日，金地集團(tuán)遭遇債券大跌，“21金地04”收跌52. 2%，“21金地03”盤中跌幅超過31%，盤中二次臨時(shí)停牌，收跌28.6%。

債券大幅下殺，是市場(chǎng)不看好金地投資價(jià)值和擔(dān)心債務(wù)違約的表現(xiàn)。

然而，根據(jù)金地的公告，2022年內(nèi)，金地已連續(xù)多次按期足額完成境內(nèi)外公開市場(chǎng)到期債券的兌付。截至10月19日，金地年內(nèi)已沒有需要償付的境內(nèi)外公開市場(chǎng)到期公司債券及中期票據(jù)。

2022年6月末，金地集團(tuán)剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.89%，凈負(fù)債率57.76%，現(xiàn)金短債比1.55，“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)保持綠檔。

明面上看，金地不像是一家經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)異常的房企。但市場(chǎng)或許更擔(dān)心金地的表外負(fù)債。

2022年7月，標(biāo)普下調(diào)金地評(píng)級(jí)至“負(fù)面”。標(biāo)普指出，金地集團(tuán)在未并表的合資項(xiàng)目上的大量敞口，降低了財(cái)務(wù)透明度，增加了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

9月初，穆迪也下調(diào)金地評(píng)級(jí)至“負(fù)面”，認(rèn)為金地合同銷售額低于預(yù)期，同時(shí)公開市場(chǎng)融資渠道減弱。

9月底，曾被視為“房企示范生”的旭輝控股曝出旗下項(xiàng)目涉及信托未如期兌付，導(dǎo)致旭輝“股債雙殺”。盡管金地的公開債務(wù)沒有問題，但表外負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)敞口究竟有多大，外界是無法知曉詳情的。

至于穆迪認(rèn)為金地融資能力減弱，今年2月，金地集團(tuán)在公開市場(chǎng)成功發(fā)行17億元的中期票據(jù)；7月，金地又以金地商置上海九亭金地廣場(chǎng)及北京搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈為底層資產(chǎn)，成功發(fā)行17億元資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

但除此之外，金地就鮮有動(dòng)作了。5月，金地集團(tuán)完成20億元中期票據(jù)注冊(cè)；8月，有市場(chǎng)消息稱，金地集團(tuán)計(jì)劃發(fā)行新的中期票據(jù)，正與潛在投資人進(jìn)行溝通，但均不見下文。

作為“招保萬金”的一員，和其他三家相比，金地的情況是頗為復(fù)雜的。

負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)的是以凌克為首的管理層，然而，生命人壽和大家保險(xiǎn)卻是公司第一大、第二大股東，管理層并沒有太多增持空間。管理層與險(xiǎn)資大股東之間的不調(diào)和，或許是金地發(fā)展比萬科、保利慢的因素之一。

自2021年9月以來，持有金地股票長(zhǎng)達(dá)十年之久的大家人壽開始大幅減持金地股票。9月2日，金地公告稱，大家人壽再度減持公司股票，持股比例已降至5%以下。以后，大家人壽繼續(xù)減持金地股票也不需要進(jìn)行公告。

從持股20%到不足5%，大家人壽一年拋售了15%的金地股權(quán)，未來也有可能將金地股票進(jìn)行清倉(cāng)。

險(xiǎn)資的逃離，對(duì)凌克等管理層而言，或許并不是壞事。金地管理層如何證明金地表外負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)可控，或許才是最重要的。