作者 l 橙子

排版 l 勤燐

最近關(guān)于碧桂園這家“宇宙房企”的消息除了表現(xiàn)不理想的半年報和持續(xù)下跌的股價，恐怕就是日前拿到一筆15億人民幣的融資。

根據(jù)碧桂園公告信息，9月19日碧桂園成功發(fā)行一筆規(guī)模15億元，票面利率3.2%，為期三年的2022年度第一期中期票據(jù)，而且還拿到中誠信國際的AAA評級。

圖片來源：碧桂園官方公告

值得一提的是，這筆票據(jù)還拿到中債信用增進公司提供“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保”。

意思就是一旦碧桂園還不上錢，會由中債信用增進公司代為償還，這在當前談房地產(chǎn)債色變的當下，可謂打下一劑強心針。

受此影響，碧桂園該筆票據(jù)認購倍數(shù)達2.86倍。

盡管在融資市場順風(fēng)順水，但持續(xù)下滑的盈利質(zhì)量和流動性壓力，仍是困于碧桂園頭頂?shù)倪_摩克里斯之劍。

銷售不及預(yù)期

經(jīng)營業(yè)績下滑

自2019年房地產(chǎn)寒冬日益嚴峻以來，整個樓市由此進入一輪大的回調(diào)期，尤其是今年來，整個房地產(chǎn)行業(yè)幾乎都面臨嚴峻的業(yè)績壓力。

易居克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國百強房企銷售額同比降幅達50.30%。

碧桂園作為國內(nèi)頭部房企，盡管沒有步恒大后塵，但其經(jīng)營層面卻并沒有獲得持續(xù)性增長。

2020年，碧桂園營收和歸母凈利同比分別負增長4.74%和11.45%；

2021年營收同比僅增長13.01%，但同期歸母凈利潤卻同比負增長23.49%。

到今年上半年，碧桂園累計權(quán)益銷售額僅為1851億元，同比下滑38.9%。

受此影響，碧桂園上半年實現(xiàn)營收1624億元，實現(xiàn)歸母凈利潤6.12億元，同比增速分別下降30.89%和95.92%，業(yè)績下滑明顯。

圖片來源：東方財富

今年前九月，碧桂園累計實現(xiàn)權(quán)益合約銷售金額為2760.9億元，同比下降38.41%。

銷售層面表現(xiàn)不佳，或許與碧桂園近年來銷售價格逐年走低有關(guān)。

有媒體統(tǒng)計，碧桂園銷售均價在2018年達到最高9266.6元每平方米后，便進入下跌通道。

到2021年碧桂園的銷售均價已下降至8402.3元每平方米，幾乎回到了2017年水準。

而從2022年的前八個月數(shù)據(jù)看，碧桂園的銷售均價進一步下滑至8031.6元每平方米，甚至比2016年的銷售均價還要低。

加上碧桂園主要聚焦三四線城市，如此便不難理解碧桂園持續(xù)下滑的業(yè)績表現(xiàn)了。

受業(yè)績表現(xiàn)不及預(yù)期影響，碧桂園在現(xiàn)金流方面也面臨一定壓力。

流動性壓力越發(fā)明顯

對房企而言，流動性壓力的評估一方面來自收入，另一方面來自債務(wù)。前者決定房企流動性資金的增額情況，后者則直接關(guān)系房企現(xiàn)金蓄水池的深度。

收入方面，前面有所提到，受整體大環(huán)境影響，碧桂園近年來銷售情況難復(fù)往日輝煌。

今年上半年碧桂園營收增速同比負增長30.89%，而歸母凈利潤同比增速則負增長95.92%。

再到今年前9個月，碧桂園合約銷售額同比下降了38.41%。

也就是說碧桂園的賺錢能力至少今年來表現(xiàn)相當一般，可即便如此，碧桂園仍于今年上半年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額52.53億元。

圖片來源：東方財富

盡管上半年碧桂園實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流的凈流入，但銷售層面表現(xiàn)不佳卻也是事實，碧桂園的造血能力下降明顯。

而債務(wù)方面，則直接將碧桂園的流動性壓力值拉滿。

根據(jù)其財報數(shù)據(jù)，2021年，碧桂園負責(zé)總額同比微降，卻仍達1.648萬億。再到今年上半年，碧桂園的負債總額進一步有所下降，但仍高達1.588萬億元。

圖片來源：東方財富

在全部負債類型中，流動負債占據(jù)主要比例。

截至今年上半年，碧桂園流動負債規(guī)模為1.339萬億元，占總負債規(guī)模的比例超過84%。

圖片來源：東方財富

其中僅優(yōu)先票據(jù)、銀行及其他借款、應(yīng)付債券合計規(guī)模就達到728.47億元。

盡管碧桂園當前擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物1235億，但考慮到碧桂園高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式下的資金需求，要同時滿足經(jīng)營和償債還是存在一定壓力的。

從其半年報數(shù)據(jù)來看，今年上半年，碧桂園因債務(wù)清償，其融資性現(xiàn)金流凈額較年初持續(xù)凈流出達326.1億元。

受此影響，碧桂園上半年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈減少234.8億元。

圖片來源：東方財富

這也再度說明債務(wù)壓力對碧桂園流動資金的充裕性影響不小。

不過，盡管債務(wù)規(guī)模龐大，但碧桂園跟利息支出相關(guān)的財務(wù)費用貌似不高。

今年上半年，面對萬億總負債，碧桂園的財務(wù)費用只有44.82億元，而且每年還有幾個億到幾十億不等的利息收入。

圖片來源：東方財富

此前有媒體表示，造成這種情況的原因可能在于碧桂園將利息支出全部資本化，這么做的好處可以計入資產(chǎn)，增加當期利潤，提高凈利率，同時還能調(diào)節(jié)"三條紅線"。

不過，這仍不能掩蓋市場對碧桂園的流動性壓力的擔(dān)憂。

9月19日，標普將碧桂園的長期發(fā)行人信用評級從“BB+”下調(diào)至“BB”，展望由穩(wěn)定調(diào)整為“負面”。

而在今年更早些時候，惠譽和穆迪也相繼下調(diào)了對碧桂園的評級。

隨著三四線樓市愈加冷靜，市場回歸理性之際，未來碧桂園還能否講好在三四線樓市的故事也成為市場關(guān)注焦點。

而今其銷售均價逐年下滑，并非一個利好信號。

同時萬億負債，也讓碧桂園這艘大船，正在經(jīng)歷曾經(jīng)一些房企面臨過的風(fēng)浪，只是碧桂園的外部環(huán)境，微微略好。