出品｜公司研究室

文｜曲奇

“有沒有我們看不見的冰山，我們要是撞上了怎么辦？”

過去十多年，吳亞軍正是抱著這種警覺的心態，和團隊為龍湖筑起了一道堅固的屏障，讓龍湖在地產下行期有了穿越周期的籌碼。

面對前段時間機構做空，近日龍湖用半年報做出了有力的回應。

融資成本進一步降低、融資渠道暢通、年內基本沒有短期債務償付壓力，龍湖用安全的現金流守住了房企最重要的“生命線”，為民營房企注入信心。

在地產開發業務之外，今年上半年，龍湖智創生活以三年復合增長59%，同比33%的增速，繼續維持高增長。

“商管+物管”的組合本就是市場上的稀缺標的，除了業內廣受認可的物業服務之外，龍湖在一二線核心地段的天街項目，勢必會進一步提升剛剛更新了招股書的龍湖智創生活未來的估值。

收入核心利潤雙增長，渠道暢通融資成本壓降至3.99%

如今，業績和規模雖已不是衡量房企最重要的指標，但在地產行業處于交困之際，一些穩健經營的房企仍有能力向外界交出優異的答卷。

2022年上半年，龍湖集團實現營業收入948.0億，同比增長56.4%；毛利201.5億，同比增長20.1%，毛利率21.3%；歸母凈利潤74.8億，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利為65.5億，同比增長6.1%。

2022年上半年，龍湖實現合同銷售額858.1億，銷售建筑面積518.5萬平方米。在重慶、沈陽、濟南、合肥、貴陽、咸陽6地拿下城市銷售桂冠，15個城市進入市場前五，33個城市進入市場前十，這樣的銷售表現也說明了購房者對龍湖品牌的認可。

當下，現金流是房企最重要的“生命線”，安全的現金流是房企抵抗風險的最重要利器。

2022年6月末，龍湖集團現金短債比為4.07倍，連續六年滿足“三道紅線”要求。若以較為嚴格的標準來看，剔除預售監管資金及受限資金后，龍湖的現金短債比仍達到3.09倍。

在龍湖的有息負債中，一年內到期債務為215.2億，占比僅為10.1%，平均貸款年限為6.28年，公司債務整體以長期債務為主，債務結構良好。

結合龍湖的銷售額、現金短債比、長短期債務結構等因素來看，龍湖償付短期債務基本是沒有壓力的。良好的銷售以及較低的債務風險形成的“正反饋”，可以幫助龍湖在當下的市場環境中走得更加穩健。

更需要注意的是，龍湖仍然是少數有拿地能力以及獲得融資支持的民營房企。

2022年上半年，龍湖新增17幅地塊，權益地價131億，新增土儲總建筑面積226萬平方米，權益面積134萬平方米。

“三道紅線”以來，多數民營房企在融資端都遇到了較大的困難，只有少數民營房企以良好的資信水平被金融機構“開綠燈”，保證了融資渠道穩定暢通。

2022年上半年，龍湖將融資成本壓降至3.99%，同比下降31個基點。8月，龍湖發行了中債信用增進投資股份有限公司做全額擔保的首單中期票據，為民營房企融資再次開辟新的模式，融資利率更低至3.3%。

無論是銷售端、投資端，還是融資端，龍湖的表現都為民營房企注入了信心。

半年經營性收入首破百億，天街提升“物管+商管”稀有度

過去兩年，在物管公司估值高企時，外界一直“催促”萬科、龍湖等優質房企分拆物業板塊上市，但無論是萬科還是龍湖，都顯得不急不忙。

2021年11月，在萬科確認分拆萬物云上市之際，郁亮說了這樣一句話：“估值相對理性的話，反而更有利于員工業務的成長與更好的心態。”面對浮躁的資本市場，追求業務自然發展、時機水到渠成，或許是萬科、龍湖的應對之策。

在“一個龍湖”生態體系之下，龍湖的商業投資、物業管理等多元化經營性業務呈現出高效協同的特點，維持高增長趨勢，為集團貢獻穩定的收入和利潤。2022年上半年，龍湖經營性業務收入110.4億，首次突破百億，同比增長26%，3年復合增長率36%。

2022年初，龍湖集團進行了一次品牌升級，將原物業服務、商業運營等業務進行有機融合，推出了全新生活服務品牌——龍湖智創生活，以先進科技全面賦能物業管理及商業運營，并將其分拆赴香港聯交所上市。

2022年上半年，龍湖智創生活全口徑收入63億，同比增長33%，3年復合增長率59%，綜合毛利率29%。

龍湖集團CFO趙軼在業績會上表示，“龍湖智創生活當下把發展的重點轉為內生，關注內生的轉化率、接管的效率以及毛利率的提升，減少對低質量收并購，從上半年數據來看，龍湖智創生活業務運行順暢。”他還表示“未來龍湖智創生活年化收入增長超40%、年化利潤增長超50%，完全可期。”

在港股的物業管理及服務板塊中，多數公司都是側重物業管理這一項，少數公司才能將物業管理和商業運營同時做好，實現雙輪驅動。這使得“商管+物管”的組合一直都是市場上的稀缺標的，進而享受到更高的估值。

以兩家央企物業公司為例，華潤萬象生活憑借“商管+物管”的模式，目前估值約為34倍；而以傳統物業管理為代表的中海物業，估值約為25倍，估值差異較為明顯。

如果說萬象城是華潤商管的代表作，天街便是龍湖在商業地產方面的招牌。從2003年第一座龍湖天街-重慶北城天街開業運營以來，龍湖已擁有長達20年商場運營管理經驗，自然也會提升龍湖智創生活的估值。

此外，龍湖商業已經形成可復制的“商管”打法，長期積累的品牌影響力和管理能力開始對外輸出。

5月20日至28日，在不到10天的時間內，龍湖連開兩輕一重3座購物中心，分別是重慶愛加兩江星悅薈、杭州吾角天街、青島膠州天街。

商業空間服務重慶金沙天街

輕資產模式是龍湖商業完善網格化布局的重要補充，沿著“輕重并舉”的路徑，“商管”業務的增長節奏正在穩步提速。

截至2022年6月底，龍湖累計開業運營商場65座，已開業商場建筑面積為618萬平方米，整體出租率95.6%；此外，龍湖智創生活已與135個購物中心項目訂立商業運營服務合約，將在未來五年內開業落地。2022年下半年，預計將有9座天街在北京、上海、重慶、武漢等一二線城市開業。

人均創收42.37萬元，科技賦能優化物管行業商業模式

盡管物業行業這幾年較受資本追捧，但在過去很長的時間里，物業都處于地產行業鄙視鏈的最底端，被認為是一個很差的生意模式。

公開資料顯示，龍湖的物業管理板塊發端于1998年。但就在2016年時，吳亞軍曾直言，“自己并不看好現有物業公司的既定模式。”

這是因為，彼時物業公司的人工成本普遍占到了75%，并且人工成本每年都在上漲，但物業費卻具有非常大的剛性，很多項目7、8年物業費都漲不了一成。無疑，物業公司按照當時的模式往前擴張是危險的，必須要通過變革來實現成本的降低。

龍湖選擇的變革方法是科技，每年將集團凈利潤的10%用于投資科技。截至目前，龍湖已申請4件國際專利、844件中國專利(其中包含531件中國發明專利)，每年持續申報的專利數超過200件，成為行業數字科技高地。

簡單來說，在從勞動密集向知識密集轉型的過程中，龍湖用科技有效地解決了傳統物業行業勞動效率低下、人工成本過高等痛點。

龍湖集團執行董事兼首席執行官陳序平曾表示，“2021年龍湖科技投入約20億元，未來在科技方面的投入不會停止。科技是為各航道業務邏輯服務的，可提升組織和運營效率，從而應對各類挑戰。”

基于龍湖集團長期的資金投入以及研發團隊，從2014年開始進行智慧引擎探索的龍湖智創生活，如今已構建了一套系統性的科技支撐體系，將“人-空間-服務”打通，形成端到端的服務閉環，為服務賦能。

有科技支撐的龍湖智創生活，可以讓業主在接受服務的過程中不經意的感受到智慧化的便利與安全。

比如，當車庫一氧化碳濃度超標時，監測系統可下達指令驅動風機運行，迅速排除車庫廢氣；自動灌溉設備監測到土壤濕度不夠時，可自動噴水灌溉小區綠化；路燈會自動監測天氣狀況和行人車輛，會在需要的時候自動亮起；下水道井蓋一旦傾斜超過15度，維修人員的手機就會收到告警信息。

除了讓業主體驗到更智慧的生活場景，新興技術與傳統物業領域的結合更是可以讓行業效率得到顯著提升。

居住空間服務

根據最新的招股書，2021年，龍湖智創生活的人均在管建筑面積為10800平方米，人均創收為42.37萬元，兩項指標較上一年均有明顯增長，且人均效能全行業繼續排名第一。而難得可貴的是，實現高效的前提，龍湖智創生活的業主滿意度已連續13年超過90%，始終保持在行業高位。

龍湖智創生活籌備上市顯然是水到渠成的，這背后也離不開龍湖未雨綢繆、穩健經營的底線思維。

雖然國內整個地產行業尚未度過嚴冬，但保利發展、龍湖集團這樣的行業翹楚，卻都交出了優異的半年報。也許，正如吳亞軍所言，“穿越周期的過程雖然很痛，但不全是壞事。”熬過冬天，必定會否極泰來。