出品|公司研究室地產(chǎn)組

文|曲奇

2021年，對內(nèi)地房地產(chǎn)商而言是比2020年還要難挨的一年。盡管年初，地產(chǎn)商經(jīng)歷了銷售額大幅回暖的短暫甜蜜期，但隨后密集的政策監(jiān)管、融資端不斷收緊、樓市銷售遇冷，多重困難下，中國恒大、藍(lán)光發(fā)展、富力地產(chǎn)、陽光城、中國奧園等千億房企接連暴雷。

但從土拍市場的變化以及四季度的融資動態(tài)來看，以保利、華潤、招商蛇口等央企為代表的地產(chǎn)商家有余糧，不斷拿地；龍湖集團(tuán)、碧桂園、龍光集團(tuán)獲得融資窗口，在12月成功發(fā)債。

顯然，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行一場優(yōu)勝劣汰的篩選，經(jīng)營穩(wěn)健、現(xiàn)金流安全的房企或許可以在寒冬中存活下去。

1.百強(qiáng)房企銷售下滑3%

2021年對內(nèi)地房企來說是非常艱難的一個年份。一季度，銷售額放量增長給大家一種地產(chǎn)市場回暖的“錯覺”，但隨后二季度銷售增速放緩，下半年碧桂園、萬科等主要房企連續(xù)數(shù)月銷售額負(fù)增長，2021年的地產(chǎn)寒冬比以往任何一年都令人難挨。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年，百強(qiáng)房企全年全口徑銷售額為12.6萬億元，同比下滑3.2%，自2014年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來，年度銷售額首次出現(xiàn)負(fù)增長。根據(jù)上市房企披露的銷售數(shù)據(jù)，2021年，中國恒大合約銷售金額4430億元，同比下降39%；時代中國合約銷售額956億，同比下降5.7%；建業(yè)地產(chǎn)合約銷售額601億，同比下降12%。

不過，也有一些房企2021年銷售額維持住了增長趨勢，在寒冬中十分難得。2021年，祥生控股合約銷售額803億，同比增長2.8%；中梁控股合約銷售額1718億，同比增長1.78%；千億級別的房企中，綠城中國實(shí)現(xiàn)合同銷售額3509億，同比增長21%，無論是規(guī)模還是增速，綠城中國的業(yè)績表現(xiàn)都較為突出，并且超額完成了3100億的年銷售目標(biāo)。

盡管2021年初時，大部分房企都制定了一個較為保守的銷售目標(biāo)，甚至將銷售額進(jìn)行了適度下調(diào)。比如綠城中國3100億的銷售目標(biāo)在2020年的基礎(chǔ)上僅增長7%，濱江集團(tuán)1200億的銷售目標(biāo)較2020年還下滑了11%。但房企們還是低估了環(huán)境的嚴(yán)峻，以及高估了自己的推盤能力。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年百強(qiáng)房企年銷售目標(biāo)的完成率僅88%，為2016年以來最低。而2016年到2020年期間，百強(qiáng)房企年銷售目標(biāo)的平均完成率均在100%以上，整體上超額完成銷售計劃。

地產(chǎn)銷售額和回款影響著房企的經(jīng)營現(xiàn)金流，在融資端收緊的環(huán)境下，銷售和回款不利不僅影響了房企投資端的拿地情況，也會影響到其債務(wù)和現(xiàn)金流的安全性。目前，主流房企還未披露2022年的銷售目標(biāo)，但根據(jù)這個數(shù)據(jù)，或許可以讓外界窺探地產(chǎn)商對整體銷售環(huán)境及自身生存持何種態(tài)度，是樂觀還是偏謹(jǐn)慎。

2.集中供地先熱后冷

2021年初，全國22個重點(diǎn)城市試行“集中供地”政策，每年土地拍賣不超過三次。2021年第一輪土拍，房企們情緒高漲，溢價搶地的新聞頻出，但進(jìn)入下半年后，第二、三輪土拍遇冷，土地流拍、甚至有些房企因“囊中羞澀”還退了地。同時，2021年的土拍更顯房企內(nèi)部分化，可用“國進(jìn)民退”來形容。

2021年上半年，房企銷售額增速高，補(bǔ)倉意愿較強(qiáng)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，22城首批集中供地流拍率僅為6.27%，對于熱門地塊，房企如殺紅了眼一般高溢價搶地。以杭州為例，杭州首批土拍的57宗地塊中，有41宗地塊觸及最高價，溢價率超過29%，其中單宗地塊最高成交金額為111.61億元。

房企溢價搶地的背后，是以超低的利潤率為代價。杭州首批集中土地出讓中，濱江集團(tuán)拿下了5塊土地，成績不俗。但公司董事長戚金興卻說，努力做到1%至2%的凈利潤水平。戚金興的話瞬間引起了外界的關(guān)注。花了大力氣和大價錢在杭州搶地，卻只能獲取1%到2%的利潤，用如履薄冰來形容地產(chǎn)商的處境一點(diǎn)也不為過。

但這僅是開始，隨著下半年房企銷售額增速下滑，甚至出現(xiàn)了退地的新聞。宋都股份在杭州首批土拍中以17.83億拍下一地塊，溢價率29.9%，并繳納了5000萬元保證金。但到了7月，宋都股份卻發(fā)公告表示這塊地不要了，寧可損失5000萬也不買地，宋都股份的困境可想而知。

到了第二輪土拍，隨著樓市銷售轉(zhuǎn)冷，土拍市場的情緒也在降溫，溢價率大幅降低，流拍率大幅提高。22城二次集中供地共有30%地塊流拍，平均溢價率僅為4%。

與此同時，國企、地方平臺企業(yè)成為拿地主力軍，民營房企縮減投資，在土地市場鮮有斬獲。根據(jù)華泰證券研報，在22個重點(diǎn)城市的第二輪集中供地中，央企、地方國企和民企的拿地額占比分別達(dá)30%、38%和32%，較第一輪集中供地出現(xiàn)5%、21%、-26%的增幅。

不過，2022年“國進(jìn)民退”的現(xiàn)象能否延續(xù)存在分歧。浙商證券預(yù)計，國央企和城投平臺將在未來繼續(xù)為土地市場發(fā)揮托底作用，2022年土地市場的拿地結(jié)構(gòu)仍以國企和城投為主。但中信證券卻認(rèn)為，資本市場可能嚴(yán)重高估了“國進(jìn)民退”的程度，預(yù)計民企在可預(yù)見的未來仍將始終占據(jù)地產(chǎn)開發(fā)一半以上的規(guī)模。

3.“三道紅線”下房企融資額首次下滑

融資，是房企銷售、拿地之外另一個命門。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年，百強(qiáng)房企融資總額為12873億元，為2016年以來最低的融資量。同時，2021年的融資額同比下降26%，2016年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。從融資數(shù)據(jù)可以看出，“三道紅線”的要求下，房企融資端顯著收緊。

分季度來看，2021年的四個季度，房企融資量逐漸下降。一季度，房企融資量在4000億以上，和2020年同期相比略微下滑；但二季度融資量下滑至4000億以下，同比下降16%；三季度融資額進(jìn)一步下滑至3079億，同比下降32%；四季度的融資僅1767億，同比下降55%。

融資端收緊、樓市銷售遇冷，整個2021年不斷有房企債務(wù)違約的新聞。上半年暴雷房企有中國恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展，到了下半年涉及債務(wù)違約或員工理財暴雷的房企更多，包括中國奧園、陽光100、富力地產(chǎn)、花樣年、陽光城等。尤其是花樣年的美元債違約事件，導(dǎo)致部分內(nèi)資房企信用評級被不斷下調(diào)，雪上加霜。

一面是高杠桿難降的房企不斷暴雷，另一面則是安全系數(shù)較高、經(jīng)營穩(wěn)健的房企被政策支持，在年末獲得了融資窗口。12月初，銀保監(jiān)會表示，現(xiàn)階段根據(jù)各地不同情況，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。此外，證監(jiān)會和銀行間交易商協(xié)會也有消息傳出，將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購。

隨后12月，龍湖集團(tuán)、碧桂園、龍光集團(tuán)三家民營房企成功發(fā)債。龍湖公開宣布發(fā)行2021年度第一筆中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過10億元；12月13日，碧桂園發(fā)行了一筆2.84億元、票面利率5.5%的供應(yīng)鏈ABS，12月15日面向?qū)I(yè)投資者發(fā)行10億元4年期公司債券，票面利率6.3%；12月27日，龍光集團(tuán)向合格投資者成功發(fā)行6.65億元資產(chǎn)支持證券CMBS，發(fā)行期限12年，票面利率5.2%。

近期，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文公開表示，“隨著政策的明顯調(diào)整和轉(zhuǎn)折，我個人認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的最壞時刻已經(jīng)過去了，流動性危機(jī)將得到有力控制，房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上可以避免此前大家所擔(dān)心的硬著陸。”

或許，2022年政策對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管將較2021年略寬松一些，但房地產(chǎn)商內(nèi)部的繼續(xù)分化是難以避免的，經(jīng)營穩(wěn)健的房企或許能得到更多的資源支持，一些債臺高筑的房企恐怕難以避免被淘汰出局。