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重回行業(yè)前十后,金地集團(tuán)的凈利潤拐點(diǎn)何時才能出現(xiàn)?原创

公司研究室曲奇2021年10月25日 15时 數(shù)字產(chǎn)業(yè)
“招保萬金”中掉隊的金地集團(tuán),在2021年這個地產(chǎn)行業(yè)大變局之年,重新回到了行業(yè)前十之列。

出品|公司研究室地產(chǎn)組

文|曲奇

“招保萬金”中掉隊的金地集團(tuán),在2021年這個地產(chǎn)行業(yè)大變局之年,重新回到了行業(yè)前十之列。

2021年前9個月,金地銷售額2287億,同比增長34%,恰好排在第十。其中,約40%的銷售額來自以上海、南京為主的華東區(qū),但2015年陽侃接管華東區(qū)后,華東區(qū)的收入波動一直較大,很不穩(wěn)定。

以浙江為主的東南區(qū)域,雖然對金地的收入貢獻(xiàn)高居第一,但上半年毛利率僅有8%,大幅拖累了利潤增長。2021年第3季度,金地歸母凈利潤14.84億,同比下降26%,延續(xù)了半年報凈利潤下滑的頹勢。

過去的金地一直以穩(wěn)健、保守著稱,在債務(wù)和現(xiàn)金流較為安全的情況下,能否活得更好是對金地的考驗。

重回行業(yè)前十,四成銷售額來自華東區(qū)域

2021年前9個月,金地累計實現(xiàn)簽約金額2287億,同比增長34%。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),金地集團(tuán)在TOP200銷售榜上位列第十。金地在年初將年銷售目標(biāo)定在了2800億,前9個月已完82%。

2021年下半年房地產(chǎn)市場由熱轉(zhuǎn)冷,地產(chǎn)市場的整體環(huán)境給各家房企帶來不小的銷售壓力。8月和9月,金地銷售額較2020年同期分別減少12%和18%,累計銷售額增速逐漸降至40%以內(nèi)。

金地在第4季度僅需完成513億銷售額,就可以完成2800億的銷售目標(biāo),難度并不是很大。但銷售額下滑可能會影響公司現(xiàn)金回款,降低資金利用效率。

金地的投資策略是深耕一二線主流城市,形成以京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)以及中西部和東北核心城市為主的區(qū)域布局。

2021年6月末,金地已進(jìn)入了全國78個城市,可分為華南、華東、華北、華中、西部、東北、東南七大區(qū)。2021年前9個月,金地有917億(占比約40%)銷售額來自以上海、江蘇為主的華東區(qū)域,東南、華南、華北這3個區(qū)域的銷售額分別為427億、316億、257億。

根據(jù)半年報的信息,2021年上半年,上海和南京單城銷售規(guī)模分別突破200億和150億。單個項目上,上半年,南京南部新城G13項目、上海西虹橋項目銷售額均超40億。由此可見,金地在上海和南京的推盤能力較強(qiáng)。

華南、華東和東南是金地的三大銷售區(qū)域,金地在投資拿地上也主要在這3個區(qū)域。2021年前9個月,金地獲取土地101宗,總投資額1135億,權(quán)益投資額460億;新增土地儲備1492萬平方米,權(quán)益儲備599平方米。從區(qū)域分布來看,新增土儲主要分布在華南、華東和東南區(qū)域,分別占比26%、25%和19%。

華東區(qū)收入波動大,東南區(qū)毛利率不足8%

金地銷售端的表現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)雖然較好,但收入端仍然增收不增利,且第三季度再次出現(xiàn)收入和利潤雙降的情況。

2021年前3季度,金地收入538.84億,同比增長33.25%,歸母凈利潤33.09億,同比下降33.72%。其中,第三季度收入196.10億,同比下降4.64%,歸母凈利潤14.84億,同比下降26.19%,與上半年相比,凈利潤下滑幅度有所收窄。

2021年前3季度,金地房地產(chǎn)項目結(jié)算收入為461.82億,在總收入中占比86%。其中,東南區(qū)和華北區(qū)是收入的主要來源,結(jié)算收入分別為119.33億和116.32億,占比分別為25.8%和25.5%。

不過,華東區(qū)的收入只有31.45億,占比6.8%,在七大區(qū)中排名倒數(shù)第2,表現(xiàn)不佳。2016年以來,華東區(qū)的收入波動很大,年收入既可以超百億、兩百億,也可以在次年直接下滑到30億或50億。而2015年前,華東區(qū)的收入可以穩(wěn)定在80億附近。

華東區(qū)的波動或許與2015年的換帥不無關(guān)系。2015年9月,陽侃接替陳必安成為華東區(qū)域董事長。業(yè)內(nèi)人士稱,陳必安的運(yùn)營風(fēng)格較穩(wěn)健,雖然收入穩(wěn)定但也導(dǎo)致華東區(qū)域發(fā)展略為保守。公開資料顯示,2011年到2015年上半年,陳必安任期內(nèi),金地華東合計獲取項目13個,其中上海僅4個。

陽侃主管華東區(qū)后,在拿地投資上十分積極。標(biāo)志性的拿地事件便是2016年7月,金地以88億價格拿下了上海浦東祝橋的總價地王。2018年,華東區(qū)收入202億,收入占比甚至超過40%。

華東區(qū)域雖然收入占比較低,但20.91%的毛利率在7大區(qū)中相對較高,排在第3。反而是第一大收入來源的東南區(qū)域毛利率極低。2021年上半年,東南區(qū)毛利率7.90%,同比下降28.25個百分點(diǎn),7大區(qū)中毛利率墊底。

綜合來看,東南區(qū)域雖然對銷售額、收入的貢獻(xiàn)較大,但僅個位數(shù)的毛利率水平,對金地而言極有可能是只賺了吆喝聲。

第三季度毛利率回升,全年凈利潤增長有難度

對于毛利率的下滑,金地曾在中報中做過解釋,公司表示毛利率下降一方面與近年地價占房價比重提高有關(guān),另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān),部分低毛利項目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。

不過,金地預(yù)計下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升。根據(jù)三季報,2021年第三季度,金地毛利率為19.49%,環(huán)比增長了6.03個百分點(diǎn),但較第一季度的31.81%,仍下降了12個百分點(diǎn)。倘若第四季度的毛利率可以維持在19%附近,金地的毛利率很有可能在第二季度觸底并實現(xiàn)了反彈。

然而,金地2021年三季度的毛利率同比還是下降了近20個百分點(diǎn),這也單季度凈利潤繼續(xù)下滑。2021年三季度,金地歸母凈利潤14.84億,同比下降26.17%;前三季度凈利潤33.09億,同比下降33.71%。

盡管金地在半年報中表示,預(yù)計全年結(jié)算收益預(yù)計較上年有一定增長,但從數(shù)據(jù)上看破有難度。2020年金地歸母凈利潤為103.98億,3季度結(jié)束后與上年的凈利潤差距約為70億,而上年第四季度金地的凈利潤只有54億。

當(dāng)下,對房企而言有利潤當(dāng)然重要,但更重要的是活下去,能否活下去主要取決于公司的資金流動性。

2021年6月末,金地資產(chǎn)負(fù)債率為78.13%,剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預(yù)收款項后,實際資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%,凈負(fù)債率為69.59%,剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有1.19倍,“三道紅線”全部達(dá)標(biāo),為綠檔房企。

美元債方面,以金地發(fā)行的“GRMDAL 4.95 08/12/24”這只美元債為例,截至10月22日,該美元債利率為5.419%。即便在花樣年美元債違約,引發(fā)內(nèi)地房企美元債利率出現(xiàn)較大波動之際,金地這只債券的利率最高也只有8.653%,亦屬于較低水平。

從負(fù)債率、短期流動性以及美元債利率等角度來看,金地是比較安全的。對金地而言,重回行業(yè)前十之后,如何更好的發(fā)展可能更重要。

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