出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜曲奇

8月25日，龍湖集團(tuán)發(fā)布了2021年中期業(yè)績報告。今年打算跨過3000億門檻的龍湖集團(tuán)，上半年銷售額1426億，完成了銷售目標(biāo)的46%。

上半年，龍湖集團(tuán)收入606.2億，同比增長18.5%，但C1地產(chǎn)開發(fā)的毛利率進(jìn)一步下降至23.4%，龍湖CFO趙軼稱，未來保持20-25%的毛利率，可能是整個行業(yè)的趨勢。

債務(wù)端，龍湖連續(xù)5年處于“三道紅線”的綠檔房企陣營，堪稱房企中的“優(yōu)等生”。但少數(shù)股東權(quán)益占比過高，或許是龍湖不可忽視的風(fēng)險。

上半年量價齊升

7月銷售額同比下滑

2021年上半年，龍湖集團(tuán)合同銷售額1426.3億，同比增長28.4%；銷售建筑面積826萬平方米，同比增長26.2%；銷售單價17272萬元/平方米，同比增長1.8%。可見，龍湖上半年銷售額的增長是量價齊升的成果。

不過，需要注意的是，2021年7月，龍湖單月銷售額190.2億，同比下降9.3%；銷售面積114.7萬平方米，同比下降7.1%；銷售均價1.66萬元/平方米，較去年同期的1.70萬元/平方米下降2.3%。

2021年7月，龍湖的銷售面積和銷售均價雙雙下滑，導(dǎo)致銷售額總量下降。而7、8兩月，多家房企的銷售額增長放緩甚至下滑，對依賴賣房獲取銷售回款、維持經(jīng)營現(xiàn)金流的房企來說，這或許不是一個好跡象。

按區(qū)域劃分，龍湖的區(qū)域布局可分為長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中五大區(qū)，銷售額占比分別為27.6%、24.3%、22.7%、15.2%及10.2%。

按城市劃分，2021年上半年，龍湖有銷售數(shù)據(jù)的城市共66座。其中，銷售額超過百億的城市僅重慶市一城，為109.2億，占比7.7%；銷售額在50億到百億之間的共10城，包括杭州、成都、武漢、北京、上海等，銷售額介于10億和50億之間的共22城；銷售額小于10億的共33城。

1993年，吳亞軍在重慶成立了龍湖集團(tuán)，公司的第一個住宅項(xiàng)目龍湖南苑以及第一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重慶北城天街，均坐落于重慶。萬科創(chuàng)始人王石曾說過，“你在重慶打聽打聽就知道了，龍湖可能不是最大的，但肯定是最好的。”

重慶市場對龍湖很重要，在土地儲備方面，重慶也位于前列。2021年6月末，龍湖集團(tuán)總土儲7717萬平方米，其中重慶市占比10.2%，在入駐的60多個城市中排在第一位；權(quán)益土地儲備為5367萬平方米，重慶市占比9.8%，僅次于煙臺排在第二位。

2021年上半年，龍湖新增53幅新地，首入湛江、鹽城、寧德、鄂州4城，新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e1292萬平方米。趙軼表示：“上半年整個節(jié)奏把握得還是比較穩(wěn)，并沒有追高，整體土地成本相對可控。同時，我們也預(yù)留了一些資金到下半年，捕捉優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會。”

地產(chǎn)開發(fā)毛利率下降

蘇州獅山天街B館略遜色

2021年上半年，龍湖集團(tuán)收入606.2億，同比增長18.5%。根據(jù)龍湖的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，公司共有C1地產(chǎn)開發(fā)、C2商業(yè)運(yùn)營、C3租賃住房、C4智慧服務(wù)、C5房屋租售、C6房屋裝修六大主航道。

C1地產(chǎn)開發(fā)仍然是龍湖的基本盤，上半年，龍湖物業(yè)發(fā)展收入518.4億，同比增長14.6%，但23.4%的毛利率，同比下降了3.8個百分點(diǎn)。

分城來看，上半年龍湖收入超10億的城市共16個，第一名仍然是重慶，收入84.0億但增速僅有1%。蘇州、合肥、南京、廣州等城市的收入增長較多，上半年蘇州以51.2億的收入排在第2，增幅達(dá)237%。但成都、寧波兩城的收入出現(xiàn)下滑，成都從61.6億下滑至47.6億，寧波從40.8億下滑至16.0億，下滑幅度達(dá)61%。

C2商業(yè)運(yùn)營是龍湖運(yùn)營性收入的主要來源之一，2021年上半年，龍湖物業(yè)投資板塊收入47.8億，同比增長42.4%，其中，商場租金收入約為37億。龍湖的商場可分為：一站式購物中心天街系列，如北京的長楹天街、重慶的時代天街；社區(qū)購物中心星悅薈；中高端家居購物中心家悅薈。

2021年上半年，龍湖集團(tuán)新開業(yè)5座天街，累計開業(yè)商場達(dá)54座，商場總銷售額為222億，同比增長100%；平均日客流201萬人次，同比提升105%；租售比為16.7%，同比下降超7個百分點(diǎn)。

上半年開業(yè)的5座天街中，北京、長沙、武漢表現(xiàn)較好，蘇州、成都略差。2021年4月開業(yè)的北京麗澤天街，上半年租金收入為3490萬。5月27日開業(yè)的長沙洋湖天街，上半年租金收入1453.6萬。6月19日，龍湖在華中區(qū)域首個雙地鐵TOD商業(yè)綜合體武漢江宸天街開業(yè)，開業(yè)前兩天，武漢江宸天街總客流量超47.5萬人次，總銷售額破3555萬，上半年租金收入1406萬。

6月25日，龍湖成都錦宸天街開業(yè)，開業(yè)三天，成都錦宸天街實(shí)現(xiàn)總客流量超38.2萬人次，總銷售額破2540萬元，租金收入為586.6萬，表現(xiàn)遜于武漢。而4月30日開業(yè)的蘇州獅山天街B館，上半年租金收入僅400萬，在新開業(yè)的5座天街中排名最末。

根據(jù)中信證券研報，龍湖的商業(yè)廣場主要分布在新一線。與新城控股、華潤置業(yè)等可比公司的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比，2020年末，龍湖已開業(yè)商場的數(shù)量要低于新城、寶龍和華潤；單店收入1.25億，低于大悅城、華潤，但高于定位在二三線的新城和寶龍；單店客流量占優(yōu)，年客流約為1125萬人次。

“綠檔”房企融資成本低

少數(shù)股東權(quán)益占比偏高

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉曾表示，商業(yè)地產(chǎn)是資本成本的游戲。事實(shí)上，房地產(chǎn)從來都是金融和資本成本的游戲。2021年上半年，龍湖集團(tuán)平均融資成本4.21%，民營企業(yè)的龍湖其融資成本與央企中海、保利相當(dāng)。

2021年6月末，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率46.0%，現(xiàn)金短債比達(dá)到5.48倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.91倍），剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，“三道紅線”保持綠檔水平。

龍湖集團(tuán)的融資成本及表內(nèi)負(fù)債率都處于較低水平，然而其表外負(fù)債并不低。2021年6月末，龍湖集團(tuán)凈資產(chǎn)2006.5億，其中歸母股東權(quán)益1097.0億，少數(shù)股東權(quán)益909.5億，后者占凈資產(chǎn)比例為45.3%。而2014年末，龍湖的少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比例僅有4%。

2015年末到2020年，龍湖少數(shù)股東權(quán)益從73.4億增長至1927.2億，5年增長25.3倍，同期龍湖的歸母股東權(quán)益從551.3億增長至1083.4億，5年僅增長0.96倍。龍湖少數(shù)股東權(quán)益的快速增長，是其負(fù)債率近5年一直能保持較低水平的主要原因之一。

2016年到2019年，龍湖集團(tuán)少數(shù)股東損益從7.8億增長至82.2億，年復(fù)合增長率119%，少數(shù)股東損益占凈利潤比例從7.8%提升至31.0%；同期，公司歸母凈利潤從91.5億到183.4億，年復(fù)合增長率26.1%。顯然，少數(shù)股東損益的快速增長擠壓了龍湖歸母凈利潤的增長空間。

2020年，龍湖集團(tuán)凈利潤288.4億，其中歸母凈利潤200.0億，少數(shù)股東損益88.4億，后者占凈利潤比例為30.7%，維持在了30%左右比例的水平。但是，2020年末，龍湖少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比例超40%，少數(shù)股東所獲收益比例仍未能與權(quán)益比例相當(dāng)。

盡管龍湖負(fù)債率較低，信用評級較高，如惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB正面、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，但龍湖集團(tuán)的表外風(fēng)險仍需要重視。（完）