作者| 貓哥

來(lái)源| 大貓財(cái)經(jīng)(ID:caimao_shuangquan)

房貸可以延期了？

最近，六大行針對(duì)普遍反映的因疫情導(dǎo)致貸款還款困難的問(wèn)題，都作出了反應(yīng)，銀行是這么表態(tài)的，最短30天，最長(zhǎng)6個(gè)月，可申請(qǐng)，但是批不批得看是否“符合條件”，至于什么條件，得自己去咨詢(xún)貸款行，而地方分行是否執(zhí)行，也看有沒(méi)有接到“上級(jí)通知”。

沒(méi)有接到上級(jí)通知，還是得乖乖還款，畢竟此前就有銀行說(shuō)了：

“房貸延遲1天會(huì)影響征信，延遲3月將會(huì)啟動(dòng)訴訟程序”。

延遲還貸這事，銀行肯定是不積極的，畢竟這事關(guān)利潤(rùn)問(wèn)題，尤其是去年的銀行的在對(duì)公貸款上的不良暴增，工行上升最快，達(dá)到了倍增，而中國(guó)銀行對(duì)公不良率最高，達(dá)到5.05%。

對(duì)公貸不行，那么就得向個(gè)人按揭要利潤(rùn)了。

最近，某股份制銀行的廣州分行，搞了一個(gè)更厲害的“接力貸”，可以說(shuō)是引起了軒然大波。

主貸款人年齡上限是65歲，但最長(zhǎng)還貸期限是按照其子女的年齡確定，最高可貸30年，資格審查也是父母+子女的流水一起審查，首套利率5.4%，不僅利率低，還可以“父貸子還”。

其實(shí)本質(zhì)上，“接力貸”是用父母的名義來(lái)繞開(kāi)購(gòu)房資格限制，并享受首套房的首付比例和貸款利率，銀行把錢(qián)賺了，購(gòu)房者壓力還小，確實(shí)是一個(gè)不小的刺激。

如果私下里搞搞可能沒(méi)人管，但是上了臺(tái)面，肯定是違規(guī)，所以這個(gè)“接力貸”遭遇了“一日游”。

優(yōu)惠不容易享受，房奴們的壓力很大。

最近幾年，房貸的漲幅還是很迅速的，2012年到2021的10年時(shí)間里面，個(gè)人房貸余額從2012年的8.1萬(wàn)億，到2021年末的38.32萬(wàn)億，增了30.22萬(wàn)億。

而這個(gè)量，還將繼續(xù)擴(kuò)大，無(wú)論地方還是銀行，還是希望大家買(mǎi)房。

前一陣子，住建部旗下媒體發(fā)了一篇社論，從政策、金融、土地、稅費(fèi)、貨幣化安置、房企債務(wù)展期等多角度，“論”了一套房地產(chǎn)調(diào)控的整體思路，比如：

不過(guò)，論了一通后，發(fā)完沒(méi)多久就刪除了，但是如果捋一捋最近的城市動(dòng)作就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這套思路是一個(gè)“工具包”，今年以來(lái)的60多個(gè)城市的150多次調(diào)控政策，都是按照這個(gè)思路來(lái)的。

幾個(gè)省會(huì)城市的動(dòng)作比較大。

鄭州是最早開(kāi)始松動(dòng)限購(gòu)限貸的，取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，變相放開(kāi)了限購(gòu)的門(mén)檻；

哈爾濱則是將2018年的一份政策廢止，而這個(gè)政策此前規(guī)定，城六區(qū)3年限售；

福州則是率先放限購(gòu)，非戶(hù)籍在城五區(qū)購(gòu)房，無(wú)需再提供社保或納稅證明。

蘭州的政策則從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到購(gòu)房上的大放松：

土地、工程、證件簽發(fā)、按揭等準(zhǔn)入門(mén)檻低了；

限購(gòu)松了，限售松了，首付比例降了，房貸利率降了，房貸額度漲了。

總之，房企想建設(shè)，支持；個(gè)人夠買(mǎi)房，支持。而且，貨幣化安置的大招也安排上了，是繼鄭州后的第二城，拆遷有錢(qián)，又可以繼續(xù)促成一波剛需，然后市場(chǎng)還要再活躍一下子。

當(dāng)然，房貸肯定也得漲一波。

為什么這么搞？

現(xiàn)狀是，各個(gè)城市的樓市確實(shí)挺慘的，比如最早救市的鄭州，房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量雙雙下滑，庫(kù)存壓力增大，而蘭州比鄭州還要慘一點(diǎn)。

蘭州的庫(kù)存壓力很大，達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上規(guī)模，排在全國(guó)前10，去化周期約40個(gè)月，顯著高于二線(xiàn)城市(18.05個(gè)月)平均水平。

當(dāng)然，全國(guó)的庫(kù)存都在上漲，所以刺激大家買(mǎi)房，也是消化庫(kù)存的手段。

這么搞確實(shí)有效，2015年的“去庫(kù)存”那一波，其實(shí)就是類(lèi)似的搞法。

貨幣化安置為啥被稱(chēng)為大招呢？

當(dāng)拆遷給房變成給錢(qián)后，這些“暴富”的群體就得去買(mǎi)房，成為了新的剛需群體，而大批資金進(jìn)入市場(chǎng)，當(dāng)然也推高了房?jī)r(jià)預(yù)期，那么在觀望的剛需群體按捺不住，也會(huì)進(jìn)入，自然對(duì)于局部的去化是有幫助的。

有需求，有購(gòu)買(mǎi)力，市場(chǎng)自然就會(huì)旺盛起來(lái)。

如果從近10年的房貸增長(zhǎng)曲線(xiàn)來(lái)看，2015年正是房貸余額暴漲的開(kāi)端。

不過(guò)，這些政策放到現(xiàn)在，還能不能有效，就有點(diǎn)疑問(wèn)了，畢竟現(xiàn)在的市場(chǎng)太死氣沉沉了，就是與去年同期相比也差不少。

2022年的大環(huán)境與2015年已經(jīng)大相徑庭，疫情的疊加，再具體到個(gè)人收入的不穩(wěn)定，冷暖自知，尤其是當(dāng)房貸延期成為新的呼聲以后，想要實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，并不容易，一旦失去收入，（戳鏈接閱讀原文）。

當(dāng)然，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，房?jī)r(jià)也沒(méi)啥吸引力。

2021年的全國(guó)賣(mài)地收入總額上創(chuàng)下了8.7萬(wàn)億的新高，當(dāng)?shù)貎r(jià)還高懸在那里的時(shí)候，就算有限價(jià)，那房?jī)r(jià)也低不到哪里去。

對(duì)于房企來(lái)講，土地是成本，成本需要消化，但賠本絕對(duì)不是第一選擇。

其實(shí)，最主要的障礙還是心態(tài)。

雖然今年以來(lái)針對(duì)房企的扶持政策也不少，但是對(duì)于很多房企來(lái)講，依舊處于“ICU”的危險(xiǎn)期。

誰(shuí)能拿到錢(qián)呢？國(guó)企。

無(wú)論是銀行還是資本市場(chǎng)，“晴天送傘、雨天收傘”的慣性還是很大的，暴雷的房企肯定很難融資了，一季度的房企債券發(fā)行同比暴跌了43%，其中90%的債券融資還是國(guó)企完成的，民企的資金緊張可見(jiàn)一斑。

土地市場(chǎng)，也是在靠國(guó)企撐著，一季度無(wú)論是拿地金額還是面積，Top20中國(guó)企的含量都在80%以上。

對(duì)于購(gòu)房者而言，暴雷他們可能不關(guān)心，但是爛尾是切膚之痛，雖然各個(gè)暴雷房企都在曬自己的賣(mài)房“喜報(bào)”，而大佬們也都在信誓旦旦地“保交樓”，但是進(jìn)度之慢，還是超出了不少人的預(yù)期。

爛尾+房貸，那絕對(duì)是人生大雷。

能交房的就能逃過(guò)一劫嗎？也不一定。

為啥呢？很多房企現(xiàn)在的策略就是活下去，想方設(shè)法控制成本，你想想那房屋質(zhì)量。

這幾年有一個(gè)新興的職業(yè)叫做驗(yàn)房師，他們的主要任務(wù)就是在業(yè)主收房前對(duì)房屋進(jìn)行診斷，質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，當(dāng)初的承諾是否做到等，根據(jù)專(zhuān)業(yè)的驗(yàn)房報(bào)告，業(yè)主在收房前可以讓開(kāi)發(fā)商整改，有些太惡劣的，甚至可以拒絕收房或者退房。

但現(xiàn)在，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)成為高危職業(yè)，輕則辱罵重則毆打，甚至還有人身威脅，今年西安的一名驗(yàn)房師被毆打還上過(guò)熱搜。

成本和利潤(rùn)的壓力下，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)在施工或者材料質(zhì)量上來(lái)節(jié)省，尤其是精裝房，價(jià)貴質(zhì)次屢見(jiàn)不鮮，一套百平米左右的精裝房，甚至可以查出150多處問(wèn)題或隱患。

為這樣的房子成為了背巨額貸款的房奴，誰(shuí)攤上不得罵一句“***”。