昨晚，支持樓市的“三支箭”全部射出，網(wǎng)友紛紛評(píng)論：“太驚喜了！”

這“三支箭”分別是銀行信貸支持、債券融資幫扶和股權(quán)融資松綁。

其中，股權(quán)融資松綁指的是允許房企上市融資，即第三支箭，此前被暫停長(zhǎng)達(dá)12年。

從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”的情況比較少見(jiàn)，主要以前面兩箭為主，現(xiàn)在啟動(dòng)第三箭，除了彰顯高層救市的決心，一方面也側(cè)面說(shuō)明以前的融資渠道可能不太順暢。

同時(shí)，證監(jiān)會(huì)還明確表示“持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃”。

這意味著，原先嚴(yán)格的資產(chǎn)負(fù)債表要求已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，捆綁房企27個(gè)月的“三道紅線”即將被擊碎。

受此影響，今天A股港股全線嗨翻，地產(chǎn)股、地產(chǎn)債掀漲停潮，保險(xiǎn)、券商、銀行跟著起舞。

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考驗(yàn)股民的時(shí)候到了

11月28日晚，證監(jiān)會(huì)重磅發(fā)文，要點(diǎn)主要有以下5條：

1、恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；

2、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；

3、恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；

4、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用；

5、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。

為什么重磅？因?yàn)樽C監(jiān)會(huì)重啟了禁用12年的房企上市融資，意味著地產(chǎn)“第三支箭”前來(lái)支援。

具體來(lái)看，第一支箭是信貸支持。央行通過(guò)定向降準(zhǔn)、中期接待便利（MLF）等方式，為金融機(jī)構(gòu)支持民營(yíng)企業(yè)提供長(zhǎng)期、成本適當(dāng)?shù)馁Y金。

上周各大銀行為房企提供的近萬(wàn)億銀行授信，就代表這第一支箭的射出。11月23-24日，中行、交行、農(nóng)行、工行、建行、郵儲(chǔ)六大行陸續(xù)與萬(wàn)科、金地、碧桂園、龍湖等至少17家房企簽訂綜合授信額度，統(tǒng)計(jì)規(guī)模達(dá)1.28萬(wàn)億元。

第二支箭則是債券融資，也已經(jīng)在這一個(gè)月發(fā)出。

11月1日，交易商協(xié)會(huì)、中房協(xié)聯(lián)合中債增進(jìn)公司召集21家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)，明確中債增進(jìn)公司將繼續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度，目前正在推進(jìn)十余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約155億元。

第三支箭，就是股權(quán)融資渠道。

這一招意味著資本市場(chǎng)可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供并購(gòu)融資的平臺(tái)，通過(guò)股權(quán)置換等方式，幫助瀕臨破產(chǎn)、希望推出的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)重組，以此提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)整合加速。

說(shuō)白了，“第一支箭”和“第二支箭”主要援助的是那些優(yōu)質(zhì)或者已有風(fēng)險(xiǎn)但還有可以救的房企，融資來(lái)自銀行等金融機(jī)構(gòu)，而“第三支箭”則是援助的那些“病入膏肓”的房企，資金來(lái)自資本市場(chǎng)，考驗(yàn)的是股民。

值得注意的是，無(wú)論是A股上市房企還是H股上市房企，此前在股權(quán)融資層面，都是被明令禁止的。

該禁止始于2010年。當(dāng)年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了被稱為“新國(guó)十條”的通知，該通知要求對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

因?yàn)楫?dāng)時(shí)有專家指出這種做法基本屬于“空手套白狼”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家余豐慧就稱：“過(guò)分?jǐn)U張的房地產(chǎn)企業(yè)直接面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行之所以不敢給其貸款，除了受宏觀調(diào)控影響外，主要是擔(dān)心房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而房企在銀行貸不到款就到股市融資，實(shí)際上是把銀行擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了股市里。”

不過(guò)，跟十幾年前不同，證監(jiān)會(huì)這一次允許房企上市融資著重強(qiáng)調(diào)了資金用途，也就是說(shuō)政策不支持的，要堅(jiān)決“say no”。

支持方向，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。

不支持的，則是房企拿著募集資金用來(lái)拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。

所以，投資者現(xiàn)在無(wú)需談“允許房企上市融資”色變，房企未來(lái)從資本市場(chǎng)融到的錢(qián)，只能用于保交樓和償還債務(wù)，絕不可能用于擴(kuò)張拿地。

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漲漲漲！地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈全線嗨翻

總而言之，地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”彰顯的是高層救市的決心，側(cè)面也說(shuō)明此前的融資效果不佳。

比如在今年上半年，有迫于資金壓力的房企，接連推出五花八門(mén)的優(yōu)惠政策，通過(guò)收小麥、收大蒜、收水蜜桃等奇葩方式，變相降價(jià)賣(mài)房。

全國(guó)還有多座城市，給出了放低公積金貸款門(mén)檻、給予購(gòu)房補(bǔ)貼、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、取消限購(gòu)限售等優(yōu)惠政策，以穩(wěn)定樓市。

但效果呢，還存在一定的上升空間。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，全國(guó)商品房銷售面積為11.12億平方米，同比下降22.3%；其中住宅銷售面積下降25.5%。全國(guó)商品房銷售額為10.88萬(wàn)億元，同比下降26.1%；其中住宅銷售額下降28.2%。

拆分單月來(lái)看，10月，全國(guó)商品房銷售面積為9757萬(wàn)平方米，同比下降23.2%，跌幅環(huán)比9月擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額為9452億元，同比降低23.7%，跌幅環(huán)比擴(kuò)大9.5個(gè)百分點(diǎn)。“金九銀十”的旺季不再。

除了擔(dān)心賣(mài)不動(dòng)，房企的債務(wù)問(wèn)題同樣迫在眉睫。有數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月31日，房企待償債券余額共計(jì)3萬(wàn)億元。一年到期的債券合計(jì)9552.8億元。

可想而知，隨著樓市“三箭齊發(fā)”全部射出，那些承受一定壓力的房企有希望改善基本面，它們的基本面一好轉(zhuǎn)，藏在金融體系的壞賬不僅會(huì)降低，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)壓力也會(huì)減輕。

受該重磅政策影響，今天地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈全線嗨翻，房地產(chǎn)板塊漲幅超過(guò)7%，截至收盤(pán)，超過(guò)30只股票漲停。

都說(shuō)“銀地不分家”，銀行板塊也出現(xiàn)了久違的大漲，平安銀行、寧波銀行漲停，招商銀行漲超9%。

家居用品、建材、工程機(jī)械等與地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，有的股票亦大漲，旗濱集團(tuán)、壘知集團(tuán)等紛紛漲停。

港股方面的漲勢(shì)也非常喜人。部分小市值地產(chǎn)股如三巽集團(tuán)盤(pán)中漲幅一度超過(guò)160%，截至收盤(pán)仍漲近40%。

另外，地產(chǎn)債午后出現(xiàn)臨停潮，“21旭輝03”漲超43%，“19金科03”漲超40%，“15遠(yuǎn)洋03”漲近37%，“15遠(yuǎn)洋05”漲超35%。

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結(jié)語(yǔ)

房企再融資自2010年以來(lái)一直處于暫停狀態(tài)，即使2014年房地產(chǎn)遇到波瀾也沒(méi)有放開(kāi)，本次是12年首次重啟，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的意義空前巨大。

有人形象地比喻，“房地產(chǎn)再融資重新開(kāi)閘，就像一顆救心丸之于一個(gè)垂死掙扎的病人。”

最后，希望這套地產(chǎn)支持政策打出的組合拳，能盡快改善部分困難房地產(chǎn)企業(yè)的基本面，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。